Dienstbarkeit

Grafik Icon Gesetzbuch Recht dienstbarkeitDienstbarkeiten sind Rechte gegenüber einer fremden Sache. Dienstbarkeit ist ein Oberbegriff. Das Bürgerliche Gesetzbuch kennt drei Arten von Dienstbarkeiten. Zur Absicherung sollten sie im Grundbuch eingetragen werden.

  • Die Grunddienstbarkeit ist ein Recht an einem Grundstück zugunsten eines anderen Grundstücks und des jeweiligen Eigentümers.
  • Die beschränkt persönliche Dienstbarkeit ist ein Recht an einem Grundstück zugunsten einer bestimmten natürlichen oder juristischen Person.
  • Der Nießbrauch ist im Grundstücksrecht ein Recht an einer Immobilie zugunsten einer bestimmten natürlichen oder juristischen Person.

Unsere ausführliche Beschreibung zur Grunddienstbarkeit finden Sie unter:
Blogbeitrag – Grunddienstbarkeiten beim Immobilienverkauf

Die Grunddienstbarkeit verschafft dem begünstigten Grundstück gegenüber dem belasteten (dienenden) Grundstück bestimmte Rechte und schränkt dadurch die Eigentumsrechte des dienenden Grundstücks und dessen Eigentümers ein (§ 1018 BGB).

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Beispiel: Der Eigentümer A räumt den Nachbarn B ein Wege- und Leitungsrecht ein, das B die Anlage und Unterhaltung eines befestigten Erschließungsweges von zwei Meter Breite zum Begehen und Befahren und zur Verlegung und Erhaltung von Ver- und Entsorgungsleitungen erlaubt.

Der Unterschied zur beschränkt persönlichen Dienstbarkeit besteht darin, dass Berechtigter nicht der jeweilige Eigentümer eines anderen Grundstücks, sondern nur eine bestimmte Person ist. Ein weiterer Unterschied besteht darin, dass das Recht dem begünstigten Eigentümer nicht einen wirtschaftlichen Vorteil gewähren muss, sondern lediglich ein schutzwürdiges privates oder öffentliches Interesse vorliegen muss. Der Umfang des Rechts richtet sich nach den persönlichen Bedürfnissen des berechtigten Eigentümers. Ansonsten entspricht die beschränkte persönliche Dienstbarkeit ihrer Rechtsnatur und ihrem gesetzlichen Inhalt weitgehend der Grunddienstbarkeit (§ 1090 BGB).

Dienstbarkeit – Hauptanwendungsfall

Hauptanwendungsfall sind Wettbewerbsbeschränkungen. So kann sich der Eigentümer eines Grundstücks verpflichten, auf seinem Anwesen keinen Gaststättenbetrieb zu betreiben oder durch Dritte betreiben zu lassen oder Dritten die Erlaubnis zum Betrieb eines solchen Gewerbes zu erteilen. Dienstbarkeiten werden meist zeitlich befristet. Eine solche persönliche Dienstbarkeit ist nicht übertragbar und nicht vererblich.

Als ausdrücklichen Fall einer beschränkt persönlichen Dienstbarkeit regelt § 1093 BGB das Wohnungsrecht, bei dem beispielsweise ein Elternteil das Familienwohnhaus an den Sohn verkauft und sich das Recht im Grundbuch eintragen lässt, die Wohnung weiterhin lebenslang bewohnen zu dürfen.

Der Nießbrauch ist das umfassende Nutzungsrecht an dem belasteten Grundstück. Er findet sich häufig in Übergabeverträgen, wenn Grundbesitz zu Lebzeiten des bisherigen Eigentümers übergeben wird, diesem aber das wirtschaftliche Eigentum in Form der Nutzungsberechtigung oder des Ertrags erhalten bleiben soll. Im Gegensatz zum bloßen Wohnungsrecht erlaubt der Nießbrauch dem Elternteil nach der Übergabe des Mietobjekts an ein Kind, die Mieteinnahmen für sich zu vereinnahmen.

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