Was steht in Abteilung II und III des Grundbuches?
Im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs wird jedes Grundstück nach seiner Gemarkung, der Flur und einer Flurstücksnummer bezeichnet. Diese Bezeichnungen werden dem Kataster entnommen, welches bei den Liegenschaftsämtern geführt wird. Neben dem Bestandsverzeichnis hat das Grundbuch drei Abteilungen. In Abteilung I ist der Name des Eigentümers verzeichnet. Die Grundbuchabteilungen II und III enthalten die Belastungen des Grundstücks.
Numerus Clausus der dinglichen Rechte
Eintragungsfähig sind nur solche Belastungen, die die Grundbuchordnung ausdrücklich erlaubt. Es gilt das sogenannte „Enumerationsprinzip“. Danach sind die Zahl und der Umfang eintragungsfähiger Rechte begrenzt. Es besteht ein Numerus clausus der dinglichen Rechte. Dingliche Rechte sind Rechte an einem Grundstück. Durch Parteivereinbarung können keine zusätzliche Rechte begründet werden.
Eintragungen in Grundbuchabteilungen 2 und 3
Das Grundbuchrecht regelt eigens in der „Verordnung zur Durchführung der Grundbuchordnung“ (Grundbuchverfügung – GBV), in welcher Abteilung welche Rechte eingetragen werden.
Die Rechte der II. und III. Abteilung stehen untereinander in einem Rangverhältnis. Die Abteilung III ist vorrangig zu verstehen. Dieses Verhältnis wird insbesondere im Fall der Zwangsversteigerung einer Immobilie relevant. Aus dem Versteigerungserlös werden nämlich zunächst die in Abteilung III eingetragenen Rechte bedient. Erst dann kommen die Rechte aus Abteilung II zum Zuge. Reicht der Versteigerungserlös nicht aus, um auch diese Rechte zu bedienen, fallen die nachrangigen Rechte in Abteilung II aus.
Die wichtigsten und in der Praxis am häufigsten vorkommenden Belastungen, nämlich die dinglichen Verwertungsrechte (Grundpfandrechte) genießen eine besondere Abteilung, nämlich die Abteilung III. Alle anderen Rechte finden sich in Abteilung II. Die Einzelpositionen sind ihrerseits in „Spalten“ unterteilt. Hervorzuheben ist, dass die Abteilungen II und III auch noch die Spalten „Veränderungen“ und „Löschungen“ vorsehen, soweit ein eingetragenes Recht geändert oder gelöscht wird. Die Grundbuchverfügung (GBV) trifft dazu bis ins Detail gehende Regelungen. Eintragungen, die in der II. oder III. Abteilung gelöscht werden, sind rot zu unterstreichen und somit auffällig sichtbar.
- 12 GBV regelt die Eintragung von Vormerkungen. Eine Vormerkung dient dazu, ein demnächst endgültig einzutragendes Recht zur Eintragung vorzumerken. So wird die Auflassungsvormerkung in der II. Abteilung eingetragen. Andere Vormerkungen sind dort einzutragen, wohin sie sinngemäß gehören. Soweit es auf den Rang eines eingetragenen Rechts ankommt, sind Angaben bei allen beteiligten Rechten zu vermerken (Rangvermerke nach § 18 GBV).
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Eintragungen in Abteilung 3
Abteilung III enthält Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden. Ferner werden hier diesbezügliche Vormerkungen und Widersprüche eingetragen. Es gibt bis zu zehn Spalten. Details regelt § 11 GBV.
In die Spalten werden eingetragen:
- Nummer, unter der das Grundstück im Bestandsverzeichnis eingetragen ist,
- Angabe des Betrags des Rechts
- Inhalt/Art des Rechts
- Eintragung von Veränderungen der vermerkten Rechte
- Löschungsvermerke
Die eingetragenen Rechte sind Grundpfandrechte, die die Sicherungsrechte von Gläubigern abdecken und im Notfall die Verwertung des Grundstückes ermöglichen. Am häufigsten tritt die Grundschuld in Erscheinung, die insbesondere der Sicherung laufender Bankkredite dient und mehr und mehr die Hypothek verdrängt hat. Die Rentenschuld kommt kaum noch vor. Rentenverpflichtungen werden meist durch Reallasten gesichert, die in Abteilung II eingetragen werden.
Eintragungen in Abteilung 2
Abteilung II enthält alle anderen Belastungen. Es gibt bis zu sieben Spalten. Details regelt § 10 GBV. In Betracht kommen die Dienstbarkeit, der Nießbrauch, das Wohnrecht, die Reallast und das Vorkaufsrecht. Eingetragen werden auch Beschränkungen in der Verfügungsmacht des Eigentümers, nämlich Testamentsvollstreckung, Anordnung des Zwangsversteigerungsverfahrens, Insolvenz- und Nacherbenvermerk sowie Veränderungen und Löschungen der eingetragenen Rechte.
Fazit
Das Grundbuch ist der Personalausweis jeder Immobilie. Wenn Sie also in Berlin oder Brandenburg eine Immobilie verkaufen oder selbst ein Grundstück kaufen möchten, finden Sie bei immoeinfach nicht nur den richtigen Ansprechpartner für den Verkauf und Kauf der Immobilie. Gerne sind wir als Immobilienmakler in Berlin und Brandenburg Ihnen auch behilflich einen aktuellen Grundbuchauszug zu beschaffen, der Ihnen zuverlässig Auskunft über die auf dem Grundstück eingetragenen Rechte gibt.
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