Im Alter in eine Wohnung umziehen

Grafik Icon 3D SchlüsselEigentum verpflichtet, so auch im Alter. Sind Sie Eigentümer einer Immobilie, könnten Sie es sich einfach machen: Sie überlassen es der gesetzlichen Erbfolge, wer Ihre Immobilie übernimmt. Sie können als Immobilienbesitzer aber auch gestalten, schließlich können Sie frei über Ihr Eigentum verfügen. Da die Immobilie zu Ihrem Nachlass gehört, fällt sie auch den Erben zu. Gibt es mehrere Erben, bilden diese eine Erbengemeinschaft. Möchten Sie die mit der Auseinandersetzung einer Erbengemeinschaft verbundenen Probleme von vornherein vermeiden, sollten Sie überlegen, das Grundstück mit Haus zu verkaufen, auszuziehen und etwas Neues zur Miete zu suchen.

Immobilie verkaufen ja und dann?

Foto Grafik Immobilienanzeigen Zeitung Stift rot

Der Ratschlag, „die Immobilie verkaufen“ ist das eine, Ihre Zukunft das andere. Da Sie mit dem Verkauf der Immobilie eine neue Bleibe benötigen, können Sie den Verkaufserlös auch dafür verwenden, sich eine kleinere Wohnung oder einen Platz in einem Altenheim oder Pflegeheim zu kaufen oder sich eine Wohnung zu mieten. Auf jeden Fall schaffen Sie sich eine ganze Reihe von Handlungsoptionen und haben alle Freiheiten, Ihre hoffentlich schönen letzten Jahre nach eigenem Gutdünken zu gestalten. Vor allem lösen sich damit eine Reihe von erbrechtlichen Problemen in Rauch auf. Ist das Haus verkauft, brauchen sich die Erben keine Gedanken mehr darüber zu machen, ob sie das Haus verkaufen, vermieten oder ob ein Erbe das Haus übernimmt und die anderen auszahlen muss.

Icon 3D Grafik Haus Immobilie Grundbuch Fragezeichen AusrufezeichenSie sind der Herr Ihrer Entscheidungen

Sind Sie als Eigentümer im Grundbuch eingetragen, können Sie mit Ihrer Immobilie verfahren, wie Sie wollen. Soweit Ihre Erben nachvollziehbare Interessen am Haus haben, versteht sich, dass sie darauf Rücksicht nehmen sollten. Ansonsten sind Sie Herr Ihre Entscheidungen. Verkaufen Sie das Haus, gehört ihnen der Verkaufserlös allein. Ihre Erben haben keinen Anspruch darauf, dass Sie Haus oder Verkaufserlös für den Nachlass erhalten. Sie können mit dem Geld machen, was Sie wollen. Dass Sie es nicht unbedingt verjubeln sollten, versteht sich von selbst. Sofern das Haus wegen der Mietersparnis als Altersvorsorge gedacht war, müssen Sie den Verkaufserlös natürlich entsprechend investieren und für Ihren Lebensabend vorsorgen.

Haus verkaufen und Wohnrecht vereinbaren?

Eine Option besteht darin, dass Sie Ihre Immobilie zwar verkaufen, sich aber ein Wohnrecht daran begründen lassen. Sie brauchen nicht umzuziehen und können in Ihrem Haus verbleiben. Ein Wohnrecht ist das Recht, in der Immobilie zeitlebens wohnen zu dürfen. Sie vereinbaren ein solches Wohnrecht mit dem neuen Eigentümer Ihrer Immobilie. Im Idealfall können in dem Objekt zwei Familien wohnen, so dass sich das Wohnrecht auf vielleicht nur eine Wohnung beschränken lässt. So lässt sich vielleicht auch eines Ihrer Kinder dafür begeistern, die Immobilie doch noch zu übernehmen und später selbst darin einzuziehen. Grafik Foto Vertragsunterzeichnung ImmobilieEs gibt aber auch immer wieder Kaufinteressenten, die solche Objekte primär als Anlage betrachten und sekundär die Option im Auge haben, später selbst dort einzuziehen. Soweit es sich allerdings um ein Einfamilienhaus handelt, ist ein Wohnrecht regelmäßig ein Verkaufshindernis, da der Erwerber eines Einfamilienhauses erfahrungsgemäß selber dort einziehen möchte.

Auf jeden Fall müssen Sie sich das Wohnrecht im Grundbuch eintragen lassen. Falls der Erwerber nämlich das Objekt verkaufen möchte, muss der Nachfolger das Wohnrecht mit übernehmen. Es lässt sich nicht ohne Ihre Zustimmung aus dem Grundbuch löschen. Sie haben damit eine sichere Rechtsposition. Das Wohnrecht muss bei einem Notar beurkundet werden. Wenn Sie Ihr Haus verkaufen, sollten Sie das Wohnrecht unbedingt direkt im Zusammenhang mit dem Kaufvertrag beurkunden. Auf mögliche Zusicherungen des Erwerbers dürfen Sie sich keinesfalls verlassen. Solange das Wohnrecht nur mündlich zugesichert wird, ist es rechtlich kaum durchsetzbar.

Achten Sie auf die Spekulationsfrist

Foto Grafik Taschenrechner Kugelschreiber Unterlagen

Wenn Sie Ihr Haus verkaufen und dabei gegenüber dem ursprünglichen Kaufpreis oder den Herstellungskosten einen Veräußerungsgewinn erzielen, bleibt der Verkauf steuerfrei, wenn zwischen Kauf und Verkauf mindestens zehn Jahre liegen. Diese Zehnjahresfrist können Sie aber außer Betracht lassen, wenn Sie vor Ablauf der Frist die Immobilie mindestens im Jahr des Verkaufs und den beiden vorhergehenden Jahren selbst genutzt und dauerhaft bewohnt haben. Sie sollten darin Ihren Erstwohnsitz begründet haben. Es reicht aber nicht, wenn Sie sich nur gelegentlich in der Wohnung aufgehalten haben. Ist Ihr Haus ein Mehrfamilienhaus, bleibt nur die selbst genutzte Wohnung steuerfrei. Die vermieteten Wohnungen unterliegen der Spekulationssteuer. Unter Umständen sollten Sie aus steuerlicher Sicht die jeweiligen Zeiträume noch abwarten, bevor Sie das Haus verkaufen. Sofern der Verkauf steuerpflichtig sein könnte, wäre natürlich genau auszurechnen, welche steuerliche Belastung sich daraus tatsächlich ergeben könnte. Möglicherweise ist sie so gering, dass sie einen Verkauf nicht hindert.

Steuerliche Aspekte des Erbschaftssteuerrechts

3D Grafik Icon Prozentzeichen Eurozeichen ParagraphenzeichenWenn Sie an Aspekte denken, die sich aus dem Erbschaftssteuerrecht ergeben, müssen Sie wissen, dass eine Steuerbefreiung für das Familienwohnheim ausscheidet, wenn der Erbe von vornherein gehindert ist, die Wohnung selbst zu nutzen. Haben Sie Kinder als Erben, bleibt die Immobilie steuerfrei, wenn sie höchstens 200 m² Wohnfläche hat und ein Kind mindestens zehn Jahre in der Immobilie selbst wohnt. So wird nicht anerkannt, wenn ein Erbe seinen Arbeitsplatz in 500 km Entfernung hat und ihm die Selbstnutzung des Hauses aus „objektiv zwingenden Gründen“ nicht möglich sei (BFH II R 13/13). Soweit Sie also auf den Steueraspekt abstellen, ergeben sich keine Vorteile, wenn Sie das Haus vererben. Gleiches gilt, wenn der Erbe den Wohnraum unentgeltlich anderen Familienangehörigen zur Nutzung überlässt. Auch hier fehlt es an der Eigennutzung durch den Erben (FG Hessen 1 K 118/15).

Denken Sie an die Vorfälligkeitsentschädigung Ihrer Bank

3D Icon Grafik Warnschild Euroscheine GeldSoweit Sie den Kaufpreis oder den Herstellungsaufwand für Ihr Haus über ein Bankdarlehen finanziert haben und das Darlehen über eine Grundschuld auf Ihrem Haus abgesichert haben, können Sie das Darlehen mit einer Frist von drei Monaten vorzeitig kündigen, sofern Sie ein berechtigtes Interesse haben und seit dem Empfang des Darlehens sechs Monate vergangen sind (§ 490 Abs. II BGB). Als berechtigtes Interesse erkennt das Gesetz ausdrücklich an, dass Sie mit dem Verkauf des Hauses ein konkretes Bedürfnis nach einer anderweitigen Verwertung Ihres Hauses haben. Auf die Gründe, warum Sie Ihr Haus verkaufen, kommt es nicht an. Allerdings sind Sie dann auch verpflichtet, der Bank der aus der vorzeitigen Kündigung entstehenden Schaden zu ersetzen. Dieser Schaden wird als Vorfälligkeitsentschädigung bezeichnet.

In Zeiten von Niedrigzinsen dürfte die Vorfälligkeitsentschädigung gering ausfallen. Ihre Bank hat nur dann einen Schaden, wenn sie das Darlehen nur zu schlechteren Bedingungen wieder ausreichen kann, als sie diese mit Ihnen vereinbart hat. Beispiel: Sie haben einen Zinssatz von 3 % vereinbart. Foto Grafik Geld Münzen Kugelschreiber Smartphone Calculator AppKann die Bank nach der Kündigung Ihres Darlehens den von Ihnen vorzeitig zurückbezahlten Darlehensbetrag nur zu 2,5 % wieder weiter verleihen, beträgt der Schaden der Bank 0,5 % je Jahr, für das Sie vertragsgemäß noch hätten Zinsen zahlen müssen. Kann die Bank den Darlehensbetrag aber zu 3,5 % Zinsen verleihen, macht die Bank einen Gewinn und kann außer einer Bearbeitungsgebühr keinen Vorfälligkeitsschaden berechnen.

Im Fall des Verkaufs muss der Kaufpreis natürlich auch ausreichend sein, um eventuell bestehende und noch valutierende Grundschulden abzulösen. Andernfalls müssten Sie Differenzbeträge aus Ihrem Vermögen bezahlen. Auch eine eventuell anfallende Vorfälligkeitsentschädigung sollte durch den Verkaufserlös abgedeckt sein.

Besprechen Sie die Situation mit einem objektiven Betrachter

Grafik Icon 3D Logo Immoeinfach.de Grundstück Haus ImmobilieDie Entscheidung, ein Haus verkaufen oder behalten zu wollen, dürfte nicht leicht fallen. Meist gibt es eine Reihe von Aspekten, die gegeneinander abzuwägen sind. Wenn Sie diese Aspekte mit einer Person besprechen, die ein vielleicht eigennütziges Interesse an den Gegebenheiten hat, dürfen Sie nicht unbedingt eine objektive Diskussion erwarten. Möchten Sie Ihre Situation in neutraler Atmosphäre erörtern, sprechen Sie uns an. Wir von immoeinfach.de Berlin können Ihnen Handlungsoptionen aufzeigen. Letztlich entscheiden Sie, wie Sie Ihre Zukunft gestalten. Eine gute und umfassende Beratung und Begleitung gehört bei uns zur Firmenphilosophie. Probieren Sie es aus, Sie werden zufrieden sein.

 

Veröffentlicht am: 20.06.2017 | Autor: Ivo Hagen

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.