Geht es darum, den Verkehrswert einer Immobilie zu bestimmen, kommen das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren in Betracht. Ein- und Zweifamilienhäuser, die selbst genutzt werden und im Regelfall keine Rendite erbringen, unterliegen dem Sachwertverfahren. Das Sachwertverfahren (siehe Bodenrichtwertkarte) stellt auf den Substanzwert des Gebäudes und der Außenanlagen sowie den Bodenwert des Grundstücks ab. Dabei spielen auch wertbeeinflussende Faktoren eine große Rolle.
Letztlich könnte man sagen, dass sich der Verkehrswert eines Gebäudes danach bestimmt, was ein Kaufinteressent bereit ist, aktuell für gerade diese Immobilie als Kaufpreis zu bezahlen. Damit aber Verkäufer und Kaufinteressent überhaupt in der Lage sind, über einen angemessenen Kaufpreis zu verhandeln, sollte vorher der Verkehrswert festgestellt werden. Eine erste Orientierungsmöglichkeit erhalten Sie bei uns unter dem Stichwort Immobilienpreise Berlin.
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Bewertungsfaktor und Rechtsgrundlage
Der Verkehrswert ist für beide Parteien Richtschnur für den angemessenen Kaufpreis. Rechtsgrundlage dafür ist § 194 BauGB: „Danach wird der Verkehrswert durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks zu erzielen wäre“. Dieser theoretische Ansatz bedarf natürlich der konkreten Ausgestaltung. Hilfestellung bieten Faktoren, die als wertbeeinflussende Aspekte in Betracht kommen.
Ein Bewertungsfaktor ersten Ranges ist natürlich die Lage eines Grundstücks. Die Lage ist im Hinblick auf das potentielle Kaufinteresse aber auch individuell zu bewerten. Befindet sich die Immobilie in einer beliebten Wohngegend in der Großstadt, kann die Lage den Verkehrswert erhöhen, während sich der Verkehrswert reduziert, wenn die Immobilie an einer Hauptverkehrsstraße oder in der Flugeinflugschneise liegt. Eine wunderbare Villa, die abgelegen auf dem Land liegt, kann einen vergleichsweise niedrigeren Verkehrswert haben, als ein Objekt mit schwerwiegenden Baumängeln, das aufgrund seiner Lage in der Großstadt für Berufstätige besonders attraktiv erscheint.
Ein gewissenhafter Immobilienmakler erläutert dem Eigentümer die verschiedenen Faktoren, die für die Festlegung eines angemessenen Angebotspreises relevant sind.
Wertbeeinflussende Faktoren:
- Besonders gute Lage des Objekts im Hinblick auf Wohngegend, Verkehrsanbindung, Infrastruktur, Freizeitmöglichkeiten, Südlage
- Baumängel, die dem Gebäude infolge fehlerhafter Ausführung oder Planung bereits von Anfang an anhaften
- Bauschäden infolge unterlassener Unterhaltungsaufwendungen oder nachträglicher äußerer Einwirkungen (z.B. Sturmschaden) oder als Folge von Baumängeln
- Nutzung des Grundstücks für Werbezwecke (z.B. Werbevideotafel an der Hauswand)
- Selbstständig verwertbare Teilflächen (z.B. zusätzlicher Bauplatz, Kfz-Stellplätze)
- Besonderer Ausstattungsstandard („goldene Wasserhähne“)
- Erhöhte Restnutzungsdauer infolge intensiver Instandhaltung
- Besondere Einrichtungen, die bei vergleichbaren Gebäuden nicht vorhanden sind (z.B. Sauna, Schwimmbad, Regenwassernutzungsanlage, Solaranlage)
- Hochwertige Außenanlagen (z.B. Sichtschutzzaun, Schwimmbad, Gartenhaus)
