Grunddienstbarkeit

Grundbuch Checkliste KlemmbrettDienstbarkeiten begründen Rechte gegenüber einer fremden Sache. Während die beschränkt persönliche Dienstbarkeit das Recht an einem Grundstück zugunsten einer ganz bestimmten Person begründet, begründet die Grunddienstbarkeit das Recht an einem Grundstück zugunsten eines anderen Grundstücks und damit zugunsten des jeweils im Grundbuch eingetragenen Eigentümers. Damit ist die Grunddienstbarkeit auch auf Dritte übertragbar und vererblich.

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Grunddienstbarkeiten beim Immobilienverkauf

Grunddienstbarkeit als Gundstücksbelastung

Die Grunddienstbarkeit ist also die dingliche Belastung eines Grundstücks zugunsten eines anderen Grundstücks. „Dinglich“ oder dingliches Recht bedeutet im Sachenrecht des Bürgerlichen Gesetzbuches, dass das Recht gegenüber jedermann besteht und nicht nur auf einer vertragsrechtlichen Vereinbarung zwischen zwei bestimmten Vertragspartnern beruht. Die Grunddienstbarkeit schränkt die Eigentumsrechte des dienenden Grundstücks zugunsten des begünstigten (herrschenden) Grundstücks ein (§§ 1018 – 1029 BGB). Der berechtigte Eigentümer ist verpflichtet, die Grunddienstbarkeit „tunlichst schonend auszuüben“ und muss auf die Interessen des dienenden Grundstückseigentümers Rücksicht nehmen.

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§ 1018 BGB regelt den Inhalt einer Grunddienstbarkeit erschöpfend. Danach kann die Belastung nur darin bestehen, dass …

  • … der Eigentümer des herrschenden Grundstücks das dienende Grundstück in einzelnen Beziehungen nutzen darf (z.B. Weiderecht, Wegerecht). Das Nutzungsrecht muss auf eine wiederholte Ausübung und nicht auf eine einmalige Handlung gerichtet sein. Schließt es den Eigentümer von jeder sinnvollen Nutzung aus, liegt ein Nießbrauch vor.
  • … auf dem dienenden Grundstück bestimmte Handlungen nicht vorgenommen werden dürfen (z.B. Verbot, ein Lebensmittelgeschäft zu betreiben, bauliche Beschränkungen).
  • … die Ausübung eines Rechts ausgeschlossen ist, das dem dienenden Grundstück eigentlich zustünde. So kann sich ein Gewerbetreibender als Eigentümer des dienenden Grundstücks verpflichten, dass von seinem Gewerbebetrieb keine Beeinträchtigungen in Form von Gasen, Rauch oder Geräuschen ausgehen.

Der Inhalt einer Grunddienstbarkeit muss genau bestimmt oder bestimmbar sein. Werden Wege- oder Leitungsrechte eingeräumt, sollten der Vereinbarung Pläne oder Skizzen beigefügt oder auf in der Natur vorhandene Markierungsmöglichkeiten (Baum, Grenzstein) Bezug genommen werden.

Eintragung von Grunddienstbarkeiten

Grunddienstbarkeiten werden durch die formlose Einigung der Nachbarn und Eintragung ins Grundbuch begründet. Zwecks Grundbucheintragung muss die Vereinbarung notariell beurkundet werden. Die Grunddienstbarkeit erlischt, wenn der Eigentümer des herrschenden Grundstücks darauf verzichtet, durch Ablauf der vereinbarten Nutzungsfrist sowie in der Zwangsversteigerung des dienenden Grundstücks.

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