Reallast

Icon Grafik Immobilie Geld Person reallastAls Reallast definiert § 1105 BGB das Recht, wiederkehrende Leistungen aus dem Grundstück zu verlangen. Hat ein Grundstückseigentümer mit einer anderen Person eine Belastung vereinbart entstehen Reallasten. Die Reallast ist im Grundbuch eingetragen und kann erhebliche Auswirkungen auf den Verkehrswert einer Immobilie haben.

Die rechtlichen Grundlagen

Die rechtlichen Grundlagen der Reallast sind in den §§ 1105-1112 BGB geregelt. Sie wird gemäß BGB als sogenanntes Sachenrecht definiert. Die Reallast kann als subjektiv-dingliche Reallast eingetragen werden (§ 1110 BGB). Dann besteht das Recht zugunsten des jeweiligen im Grundbuch eingetragenen Immobilieneigentümers, unabhängig davon, wer tatsächlich Eigentümer ist und ist untrennbar mit dem Grundstück verbunden. Ist das Recht als subjektiv-persönliche Reallast eingetragen, besteht sie nur zugunsten einer bestimmten Person und ist nicht an das Grundstück gebunden (§ 1111 BGB).

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Die Reallast entsteht durch Einigung des Eigentümers mit dem Reallastberechtigtem und der Eintragung im Grundbuch. Sie kann als auf Dritte übertragbares und vererbliches Recht, aber auch als unübertragbar und nicht vererblich bestellt werden. Sind mehrere Eigentümer als Bruchteilseigentümer (Bruchteilsgemeinschaft) eingetragen (z.B. Ehepaar), kann nach § 1106 BGB auch der Bruchteil des Grundstücks mit einer Reallast belastet werden.

Die vertraglichen Pflichten

Gegenstand einer Reallast ist meist die Verpflichtung zur Zahlung von Geld. Aber auch jede andere Dienst- und Sachleistung ist denkbar. Die Reallast berechtigt nicht unmittelbar zur Nutzung des Grundstücks. Vielmehr ist es dem mit der Reallast belasteten Eigentümer des Grundstücks überlassen, wie er die Leistungen erwirtschaftet, die er zur Erfüllung der Reallast benötigt. Kommt er mit seiner Leistung in Verzug, kann der Berechtigte die Zwangsvollstreckung einleiten und somit in das Grundstück die Zwangsverwaltung betreiben. Daneben begründet § 1108 BGB die persönliche Haftung des Grundstückseigentümers für die während der Dauer seines Eigentums fällig werdenden Leistungen.

Soweit der Reallastgläubiger wegen rückständiger Leisten die Zwangsversteigerung betreibt, riskiert er, leer auszugehen, soweit andere Gläubiger vorrangig eingetragen sind und der Versteigerungserlös nicht ausreicht, um auch die fällige Reallast zu befriedigen. Die nachrangige Eintragung eines Altenteilrechts erscheint deshalb nur vertretbar, wenn nur durch den Rangrücktritt des Berechtigten eine Kreditaufnahme ermöglicht wird.

Die Reallast als Mittel zur Altersversorgung

In der Praxis werden Reallasten oft im Zusammenhang mit einem Altenteilsrecht als Rentenschuld bestellt. Eine im Grundbuch eingetragene Reallast wirkt sich immer auf den Verkehrswert des Grundstücks aus. Der Eigentümer überträgt zu Lebzeiten seine Immobilie oder sein Grundstück auf einen Dritten und vereinbart als Gegenleistung, dass der Begünstigte ihm eine monatliche Rente zahlt oder ihn zeitlebens pflegt. Diese Verpflichtung wird als Reallast im Grundbuch eingetragen. Das Altenteilsrecht kann mehrere dinglich gesicherte Nutzungsrechte und Leistungen beinhalten. Sie dienen der allgemeinen leidlichen oder persönlichen Versorgung des Berechtigten.

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