Sondereigentum

Sondereigentum gibt es als Wohnungseigentum und als Teileigentum. Was nicht dem Sondereigentum zugewiesen ist, ist Gemeinschaftseigentum (§ 1 Abs. V WEG).

Grafik Icon Haus SondereigentumSondereigentum entsteht durch Teilungserklärung oder Teilungsvertrag. Sondereigentum setzt voraus, dass die Räumlichkeiten in sich abgeschlossen sind und eine Abgeschlossenheitsbescheinigung vorliegt. An bloßen Grundstücksflächen, wie Terrassen oder PKW-Stellplätzen im Freien kann kein Sondereigentum entstehen. Sondereigentum entsteht nur an Räumen, nicht an Flächen.

Gegenstand des Sondereigentums sind darüber hinaus die Bestandteile des Wohnungseigentums und Teileigentums, sofern diese verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder das Sondereigentum anderer Wohnungseigentümer unangemessen beeinträchtigt oder die äußere Gestalt des Gebäudes verändert wird (§ 5 WEG). Die Rechtsprechung hat in einer umfangreichen Judikatur abgegrenzt, welche Teile im Gemeinschaftseigentum und welche im Sondereigentum stehen. So sind die Anschlussleitungen für Strom, Gas und Abwasser ab dem Übergang in der Sondereigentumsräume Sondereigentum, während die Zuleitungsrohre im Gemeinschaftseigentum stehen.

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Zweckbestimmung Sondereigentum

Der Gebrauch des Sondereigentums wird durch die Zweckbestimmung in der Teilungserklärung oder im Teilungsvertrag definiert. Ist dort vorgesehen, dass Räume nur zu Wohnzwecken genutzt werden dürfen, sind gewerbliche Tätigkeiten ausgeschlossen. Ist lediglich bestimmt, dass das Sondereigentum Teileigentum sein soll, ist damit eine sehr weitgehende Nutzung erlaubt, die nur vorgibt, dass die Räume nicht zu Wohnzwecken genutzt werden dürfen. Meist ergibt sich aber aus der Gemeinschaftsordnung in der Teilungserklärung eine konkrete Gebrauchsregelung. Die Rechtsprechung bezeichnet sie als „Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter“ (BayObLG ZMR 2000, 689). Soweit sich Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und Aufteilungsplan widersprechen, ist die Teilungserklärung letztlich für die Zweckbestimmung maßgebend.

Der jeweilige Wohnungs- oder Teileigentümer darf sein Sondereigentum im Rahmen der Zweckbestimmung nutzen. Eine davon abweichende Nutzung ist allenfalls erlaubt, wenn die darüber hinausgehende Nutzung aufgrund einer typisierenden, verallgemeinernden Betrachtungsweise noch als zulässig zu betrachten ist. Beispiel: Ein Architekt zeichnet in seiner Wohnung Pläne. Insoweit kommt es nicht darauf an, ob im Einzelfall Störungen festzustellen sind (BGH NZM 2010, 285). Letztendlich kommt es auf den Einzelfall an.

Problematisch ist jedenfalls die wechselnde Nutzung einer Wohnung durch Feriengäste. Geht es um die Kinderbetreuung in der Wohnung durch eine Tagesmutter, ist nach einer typisierenden Betrachtungsweise davon auszugehen, dass die Kleinkinderbetreuung mehr stört, als es von einer mehrköpfigen Familie zu erwarten wäre (LG Köln ZMR 2012, 39). Zudem handelt es sich um eine teilgewerbliche Tätigkeit, wenn die Tagesmutter bezahlt wird, nicht hingegen, wenn sie aus Gefälligkeit Kinder von Nachbarn oder Bekannten betreut.

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