Teileigentum ist nach § 1 Abs. III Wohnungseigentumsgesetz (WEG) als das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes definiert. Es entsteht wie Wohnungseigentum durch Teilungserklärung oder Teilungsvertrag. Das Teileigentum unterscheidet sich vom Wohnungseigentum nur dadurch, dass es aus gewerblich genutzten Einheiten besteht und somit nicht zu Wohnzwecken genutzt werden kann. Ein separates Teileigentumsrecht gibt es mithin nicht. Teileigentum ist zusammen mit Wohnungseigentum normiert, das Eigentum unterscheidet sich also formal nicht.
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Teileigentum und Wohnungseigentum
Es ist schwierig aus Wohnungseigentum Teileigentum zu machen, obwohl sich an den Miteigentumsanteilen des gemeinschaftlichen Eigentums nichts ändert. Soll Wohnungseigentum in Teileigentum umgewandelt werden oder umgekehrt, bedarf es dafür der Zustimmung aller Wohnungseigentümer bzw. Miteigentümer und eine entsprechende Eintragung in das Grundbuch, da damit eine Änderung des Sondereigentums verbunden ist. Zudem ist darauf zu achten, dass wegen der Änderung der Zweckbestimmung eine Anpassung der Baugenehmigung (Nutzungsänderung) zu beantragen ist.
Gegenstand des Teileigentums sind nach § 5 WEG die nach der Teilungserklärung beziehungsweise dem Aufteilungsplan als Teileigentum ausgewiesene Räume, sowie deren Bestandteile. Bestandteil des Teileigentums sind die Dinge, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das Gemeinschaftseigentum oder das Sondereigentum anderer Wohnungs- oder Teileigentümer über das zulässige Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird. Das Gemeinschaftseigentum muss also unangetastet bleiben, der jeweilige Miteigentumsanteil einer anderen Einheit darf nicht beeinträchtigt werden.
Beispiel: Änderung Teileigentum
Beispiel: Betreibt ein Gastwirt in der als Teileigentum ausgewiesenen Einheit eine Gaststätte, darf er die Räumlichkeiten einrichten, wie er möchte ohne die anderen Eigentümer befragen zu müssen. Er darf aber ohne die Zustimmung aller Miteigentümer nicht die zur Straßenseite hin gelegenen Fensterflächen vergrößern, verkleinern oder sonst baulich verändern. Die Fensterflächen stehen im Gemeinschaftseigentum und würden in die Gebäudeoptik eingreifen. Das Sondereigentum des Teileigentümers endet dort, wo die Miteigentumsanteile der anderen Eigentümer oder das Gemeinschaftseigentum betroffen sind.
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Grenzen des Teileigentums nach WEG
Die Grenzen des Gebrauchs des Teileigentums ergeben sich strak aus der Begründungsurkunde des Wohnungseigentums. Hier findet der Teileigentümer, wie auch die Wohnungseigentümer, die wesentlichen Faktoren. Werden die Räume als Laden, Arztpraxis oder Büro genutzt, ist die Nutzung zu Wohnzwecken ausgeschlossen. Die vorgesehene Bestimmung für das Sondereigentum würde verletzt. Heißt es in dem im Grundbuch hinterlegten Vertrag zur Begründung der Miteigentumsanteile lediglich, dass das Sondereigentum Teileigentum ist, ist damit eine sehr weitgehende Nutzung erlaubt, die nur vorgibt, dass die Räume nicht zu Wohnzwecken genutzt werden dürfen.
Meist ergibt sich aber aus der Gemeinschaftsordnung eine sehr konkrete Zweckbestimmung, die die Rechtsprechung als „Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter“ bezeichnet (BayObLG ZMR 2000, 689). Für den Fall, dass sich Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und Aufteilungsplan widersprechen, ist die Teilungserklärung maßgeblich.
Teileigentum und seine Zweckbestimmung
Geht es darum, eine vom Nutzungszweck abweichende Nutzung zu beurteilen, ist von einer typisierenden, verallgemeinernden Betrachtungsweise auszugehen (BGH NZM 2010, 285). Danach sind Nutzungen erlaubt, die nicht mehr stören oder beeinträchtigen als die vorgesehene Nutzung. Da es auf eine typisierende Betrachtung ankommt, ist für die Beurteilung der Zulässigkeit einer bestimmten Nutzung nicht darauf abzustellen, ob sie im Einzelfall Störungen verursacht. So wäre die Nutzung einer Ladeneinheit als Gaststätte nicht zulässig, da ein Geschäftslokal nur zu bestimmten Öffnungszeiten genutzt wird, während die Gaststätte bis zur Sperrzeit in der Nacht offen steht (OLG München ZMR 2007, 718). Der Gaststättenbetrieb passt nicht in den Typus „Ladenlokal“, während die Nutzung als Büroraum kaum zu beanstanden wäre.
