Abgeschlossenheit

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Um Wohnungs- und Teileigentum im Grundbuch einzutragen, bedarf es neben dem Aufteilungsplan auch der Vorlage der Abgeschlossenheitsbescheinigung. Sondereigentum an einer Wohnung (Wohnungseigentum) oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen (Teilungseigentum) eines Gebäudes soll nur eingeräumt werden, wenn die Wohnungen in sich abgeschlossen sind (§ 3 Abs. II WEG).

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist eine Bescheinigung der Baubehörde, in der diese auf dem Aufteilungsplan mit Stempel oder Siegel unterschriftlich bescheinigt, dass die dem Sondereigentum zugeordneten Räume in sich abgeschlossen sind. Ohne dass seine Abgeschlossenheitsbescheinigung vorliegt, darf das Grundbuchamt in keinem Fall Wohnungseigentum im Grundbuch eintragen. Verstöße gegen die Anforderungen führen zur Ablehnung des Eintragungsantrags. Die Voraussetzungen für die Abgeschlossenheit ergeben sich aus der „Allgemeinen Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Bescheinigungen zur Abgeschlossenheit“.

Die Abgeschlossenheit muss sich aus den Bauzeichnungen nachvollziehen lassen. Eine Wohnung ist in sich abgeschlossen, wenn sie vollständig von anderen Wohnungen und Räumlichkeiten durch bauordnungsrechtlich zulässige Wände und Decken getrennt ist und einen eigenen Zugang vom Gemeinschaftseigentum hat. Einen eigenen Zugang hat sie dann, wenn sie unmittelbar vom Freien oder vom Treppenhaus betreten werden kann. Zusätzlich muss die Wohnung die Führung eines Haushalts ermöglichen, insoweit über eine Küche oder eine Kochgelegenheit verfügen. Außerdem müssen Wasserversorgung, WC und ein Stromanschluss vorhanden sein. Bad, Dusche oder Heizung sind nicht zwingend. Auch der getrennte Bezug von  Wasser, Gas, Strom oder Heizungswärme ist nicht erforderlich. Garagenplätze gelten als abgeschlossen, wenn ihre Flächen durch dauerhafte Markierungen ersichtlich sind.

Das Abgeschlossenheitserfordernis kann sich als problematisch erweisen, wenn Altbauten in Wohnungseigentum umgewandelt werden sollen und der moderne Schall- und Wärmeschutz an Trenndecken und Tennwänden sowie der Brandschutz nicht gewährleistet ist.

Das Gesetz stellt es den Bundesländern frei, ob und in welchen Fällen ein Bausachverständiger anstelle der Baubehörde den Aufteilungsplan ausfertigen und die Abgeschlossenheit bescheinigen kann. Bausachverständige müssen die persönlichen und fachlichen Anforderungen des § 48 Brandenburgischen Bauordnung erfüllen. Ansonsten sind als Baugenehmigungsbehörde die unteren Bauaufsichtsbehörden zuständig.

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