Die Gemeinschaftsordnung regelt die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander im Innenverhältnis. Sie wird auch als Verfassung der Eigentümergemeinschaft bezeichnet. Sie ist meist Bestandteil von Teilungsvertrag oder Teilungserklärung. Teilungsvertrag und Teilungserklärung regeln sachenrechtliche Fragen, wie ein Objekt also aufgeteilt und die Miteigentumsanteile zugeteilt werden. Die Gemeinschaftsordnung regelt hingegen die Art und Weise, wie das Wohnungs- und Teileigentum genutzt werden darf. Sie trifft also Gebrauchs- und Nutzungsregelungen. Typische Inhalte einer Gemeinschaftsordnung sind:
- Art und Umfang der Nutzung des Wohnungs- und Teileigentums (z.B. Ladenlokal, Büro)
- Sondernutzungsrechte z.B. an Gartenflächen, Terrassen
- Fragen der Tierhaltung
- Zustimmungserfordernis des Verwalters bei der Veräußerung von Wohnungs- oder Teileigentum
- Voraussetzungen der Entziehung des Wohnungseigentums
- Bestellung eines Verwaltungsbeirats
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Gemeinschaftsordnung und Teileigentum
Die Gemeinschaftsordnung ist regelmäßig Bestandteil von Teilungserklärung / Teilungsvertrag und wird bei der Begründung von Wohnungs- und Teileigentums mit beschlossen. Soweit die Eigentümer eine Gebrauchs- oder Nutzungsregelung nachträglich beschließen, müssen sie willkürliche und grob unbillige Regelungen vermeiden (§ 5 Abs. IV WEG). Vereinbarungen und Beschlüsse zur Gemeinschaftsordnung unterliegen daher einer angemessenen gerichtlichen Inhaltskontrolle. Soweit die Gemeinschaftsordnung Regelungsbereiche offen lässt, kann jeder Wohnungseigentümer bei Gericht beantragen, nach billigem Ermessen zu entscheiden und eine Regelung zu treffen (§ 21 Abs. VIII WEG, z.B. zur Tierhaltung). Zwingende Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes unterliegen jedoch nicht der Disposition der Wohnungseigentümer. So kann beispielsweise die Bestellung eines Verwalters nicht ausgeschlossen werden (§ 20 WEG).
Die Unterscheidung zwischen Teilungserklärung / Teilungsvertrag einerseits und Gemeinschaftsordnung andererseits ist wichtig, da dafür unterschiedliche Beschluss- und Änderungsvoraussetzungen maßgebend sind. Während beispielsweise die Umwandlung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum formbedürftig und die Eintragung ins Grundbuch erforderlich ist, unterliegen Vereinbarungen und Beschlüsse zur Gemeinschaftsordnung keinen besonderen Formvorschriften. Dennoch empfiehlt sich die Eintragung ins Grundbuch.
Die Eintragung hat den Vorteil, dass sie dann auch gegenüber einem Erwerber unbedingt verbindlich ist. Soweit sich Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und Aufteilungsplan widersprechen, ist stets die Teilungserklärung letztendlich für die Zweckbestimmung maßgebend (BGH NZM 2010, 407).
