Teilungserklärung

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Wohnungseigentum kann durch Teilungsvertrag oder durch Teilungserklärung begründet werden.

Beim Teilungsvertrag erklären die Miteigentümer einer Immobilie (z.B. Erbengemeinschaft), dass das Objekt aufgeteilt und Miteigentum begründet werden soll (§ 3 WEG).

In der Praxis steht die Begründung von Wohnungseigentum durch Teilungserklärung im Vordergrund Dabei befindet sich ein Grundstück oder das auf dem Grundstück zu errichtende oder bereits bestehende Gebäude im Alleineigentum eines Eigentümers (§ 8 WEG). Der Eigentümer erklärt gegenüber dem Grundbuchamt, dass er Wohnungseigentum begründen möchte. Dazu legt in einer Teilungserklärung fest, dass das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile so aufgeteilt werden soll, dass jeder Anteil dem Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung (Wohnungseigentum) oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen (Teileigentum) verbunden wird. Da das Gesetz eine Teilung auch noch im Hinblick auf ein zu errichtendes Gebäude erlaubt, können vor allem Bauträger noch vor Baubeginn oder während der Bauarbeiten die in ihrer Hand vereinigten Miteigentumsanteile einzeln an Dritte verkaufen.

Damit die Teilungserklärung im Grundbuch eingetragen werden kann, muss sie in Form einer öffentlichen oder öffentlich beglaubigten Urkunde, in der Regel durch notarielle Beurkundung, eingereicht werden.

Teilungsvertrag und Teilungserklärung verfolgen damit drei Ziele:

  • Sie bestimmen die Grenzen von Gemeinschafts- und Sondereigentum und gewähren eventuelle Sondernutzungsrechte.
  • Sie bestimmen die Höhe der jeweiligen Miteigentumsanteile.
  • Sie qualifizieren das Sondereigentum als Wohnungs- oder Teileigentum und legen deren Nutzungszweck fest.

Die Teilungserklärung ist dem Grundbuchamt einzureichen. Die Teilung des Objekts wird mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher wirksam. Der Teilungserklärung sind der Aufteilungsplan und die Abgeschlossenheitsbescheinigung beizufügen. Wichtig ist, dass die Teilungserklärung die Größe der Miteigentumsanteile bestimmt, da sich danach die Stimmrechte der Miteigentümer richten. In der Praxis hat sich die Aufteilung in 1000tel/Miteigentumsanteile durchgesetzt.

Wird an vermieteten Wohnräumen nach dem Einzug des Mieters Wohnungseigentum begründet und an einen Dritten verkauft, hat der Mieter ein Vorkaufsrecht (§ 577 BGB). Das Vorkaufsrecht besteht nicht, wenn der Vermieter die Wohnräume an einen Familien- oder Haushaltsangehörigen verkauft.

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