Miteigentumsanteil (WEG)

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Haus aufgeteiltWohnungseigentümer haben Miteigentumsanteile an der Wohnungseigentümergemeinschaft, der sie angehören. In Teilungserklärung oder Teilungsvertrag wird die Höhe der jeweiligen Miteigentumsanteile festgelegt. Je nach der Größe der Wohnanlage erfolgt die Aufteilung üblicherweise in 1000-tel, 100-tel oder 10-tel Miteigentumsanteile.

Beispiel: Wohnungseigentümer A hat 300/1000, B hat 500/1000 und C 200/1000 Miteigentumsanteile. Zusammen haben sie 1000/1000. Wird die Wohnung verkauft, ist es für einen Kaufinteressenten wichtig zu wissen, in welcher Form er auf die Willensbildung in der Wohnungseigentümergemeinschaft Einfluss nehmen kann.

Das Gesetz schreibt nicht vor, welche Größe Miteigentumsanteile haben sollten oder sich in einem bestimmten Verhältnis zur Größe des Wohnungseigentums befinden müssen. Es ist Aufgabe der Wohnungseigentümer, für eine zutreffende Zuordnung der Miteigentumsanteile zu sorgen. Dabei kann der jeweilige Begründer des Wohnungseigentums (meist ein Bauträger) nach eigenem Ermessen festlegen, in welche Miteigentumsanteile die Wohnanlage aufgeteilt werden soll. Im Regelfall bemessen sich die Miteigentumsanteile nach der Größe und Quadratmeterzahl der jeweiligen Wohnung. Da sich die Miteigentumsanteile nicht zwingend an der Wohnungsgröße orientieren müssen, kann eine Wohnung mit Dachterrasse zum Beispiel mit einem höheren Miteigentumsanteil bewertet werden als eine Wohnung, die „nur“ im Erdgeschoss liegt.

Gleiches gilt, wenn z.B. ein bestehendes Mehrfamilienhaus in Wohnungseigentum aufgeteilt werden soll. Beschließt beispielsweise eine Erbengemeinschaft, das ererbte Mehrfamilienhaus in Wohnungseigentum aufzuteilen und jedem Miterben eine Wohnung zuzuweisen, erhält jeder Miterbe die sich aufgrund der Größe der Wohnung ergebenden Miteigentumsanteile, sofern die Erben nicht eine davon abweichende Vereinbarung treffen.

Miteigentum und Kostenverteilung

Die Entscheidung über die Miteigentumsanteile hat unmittelbare Auswirkungen auf die Verteilung der Lasten und Kosten. Jeder Miteigentümer hat die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung oder sonstigen Verwaltung nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen. Im Regelfall stellt der Kostenverteilungsschlüssel in der Gemeinschaftsordnung auf die 1000-tel Anteile ab. In Betracht kommt aber auch der Verteilungsschlüssel nach Wohnfläche in Quadratmeter, nach Köpfen, nach Anzahl der Wohnungen oder nach dem Verbrauch.

Die Höhe des Miteigentumsanteils kann auch bei der Ausübung von Stimmrechten eine maßgebliche Rolle spielen. Im Regelfall bemisst sich das Stimmrecht nach dem Kopfprinzip, wonach jeder Miteigentümer unabhängig von der Höhe seines Miteigentumsanteils eine Stimme hat. In der Teilungserklärung kann allerdings auch bestimmt sein, dass sich das Stimmrecht nach der Höhe der Miteigentumsanteile richten soll.

Wurde in der Teilungserklärung ein solches „Wertprinzip“ vereinbart, richtet sich das Stimmrecht nach der Größe der im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteile. Zweck ist, dass der Eigentümer mit dem größeren Miteigentumsanteil auch einen höheren Anteil an den Lasten und Kosten des Gemeinschaftseigentums tragen soll und ihm daher auch eine größere Stimmkraft zugebilligt wird.

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