Zugesicherte Eigenschaft

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Wer als Verkäufer einer Immobilie gegenüber dem Käufer eine bestimmte Eigenschaft der Immobilie „zusichert“, haftet auf Schadenersatz, wenn sich herausstellt, dass die zugesicherte Eigenschaft fehlt.

Der in Immobilienkaufverträgen regelmäßig vereinbarte Gewährleistungsausschluss  „gekauft wie gesehen“ oder „gekauft wie besichtigt“, kann den Verkäufer von seiner Haftung für eventuelle Mängel der Immobilie nicht entlasten, wenn er eine bestimmte Eigenschaft zugesichert hat.

Ein Gewährleistungsausschluss erfasst allenfalls offensichtliche Mängel der Immobilie (z.B. sichtbare Risse in der Fassade). Er greift aber nicht, wenn der Verkäufer dem Käufer eine bestimmte Eigenschaft der Immobilie zugesichert hat. Er hat dann eine Beschaffenheitsgarantie übernommen. Beispiel: Der Verkäufer sichert dem Käufer ausdrücklich zu, dass die Immobilie voll erschlossen ist und keine Erschließungskosten mehr zu erwarten sind.

Eine Eigenschaft gilt als zugesichert, wenn der Verkäufer entweder ausdrücklich oder durch schlüssiges Verhalten dem Käufer zu erkennen gibt, dass er für den Bestand der betreffenden Eigenschaft einstehen will. Unter „Eigenschaften“ werden alle tatsächlichen und rechtlichen Verhältnisse der Immobilie verstanden, die wegen ihrer Art und Dauer nach der Verkehrsanschauung für ihre Wertschätzung von Bedeutung sind.

Stellt sich nach Vertragsabschluss heraus, dass die zugesicherte Eigenschaft fehlt, kann der Käufer den Verkäufer auffordern, den Mangel zu beseitigen. Alternativ kann der Käufer den Kaufpreis herabsetzen und bei schwerwiegenden Mängeln vom Kaufvertrag zurücktreten. Hat der Verkäufer eine bestimmte Eigenschaft der Immobilie zugesichert, kann der Käufer einen über den reinen Sachmangel hinausgehenden Schaden als Schadenersatz geltend machen. Beispiel: Die Immobilie erweist sich entgegen der Zusicherung des Verkäufers als Denkmalschutzobjekt. Der Käufer kann den über die normale Dacheindeckung hinausgehenden zusätzlichen Kostenaufwand für das schiefergedeckte Dach ersetzt verlangen.

Wer eine Eigenschaft zugesichert, muss vermeiden, „Angaben ins Blaue“ zu machen und sich verleiten lassen, dem Kaufinteressenten Angaben über die Immobilie zu machen, für die es keine Grundlage gibt. Werbende Aussagen sind das eine, vertragliche Absprachen das andere.

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