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Was sie bei Gewährleistungsmängeln beachten sollten

Wird eine Immobilie verkauft, ist die Regelung der Gewährleistung ein entscheidender Bestandteil des Kaufvertrages.

Grundsätze des Gewährleistungsrechts

Der Verkäufer hat dem Käufer das Objekfrei von Sach- und Rechtsmängel zu verschaffen.

Das Objekt hat einen Sachmangel, wenn es nicht die vereinbarte Beschaffenheit hat.

  • Beispiele:Icon Grafik Haus Grundbuch
  • Es fehlt die Baugenehmigung für ein errichtetes Gebäude oder einen Dachgeschossausbau;
  • Das Gebäude unterliegt dem Denkmalschutz;
  • Das Objekt ist durch Altlasten kontaminiert;
  • Hausschwamm im Keller

Das Objekt hat einen Rechtsmangel, wenn Dritte Rechte an dem Objekt geltend machen können oder im Grundbuch ein Recht eingetragen ist, das nicht besteht.

Der Verkäufer haftet nicht für offensichtliche Mängel.

  • Beispiel:
  • Der Hausschwamm in der Küche ist deutlich sichtbar.

Der Verkäufer haftet nicht für versteckte Mängel, von denen er selbst nichts weiß.

  • Beispiel:
  • Der Hausschwamm ist hinter der Tapete verborgen.

Der Verkäufer haftet für versteckte Mängel ausnahmsweise dann, wenn er den Mangel arglistig verschwiegen hat.

  • Beispiel:
  • Der Verkäufer weiß, dass sich hinter der Tapete Hausschwamm verbirgt.

„Gekauft wie gesehen“ schließt die Gewährleistung aus

Kaum ein Objekt, das als Bestandsobjekt verkauft wird und von denen es gerade auch in Berlin und im Brandenburger Umland viele gibt, ist wirklich vollkommen frei von Mängeln. Es ist interessengerecht, wenn Verkäufer und Käufer im Kaufvertrag einen Gewährleistungsausschluss vereinbaren. Typische Formulierungen in Kaufverträgen lauten: “Der Verkäufer haftet nicht für Größe, Güte und Beschaffenheit. Der Verkäufer haftet nicht für Mängel des Gebäudes. Er versichert aber, dass ihm keine versteckten Mängel bekannt sind und er keine ihm bekannten Mängel verschwiegen hat.“ Oder es heißt schlicht: „Gekauft wie gesehen“.

Solche Formulierungen haben zur Konsequenz, dass die Haftung des Verkäufers für solche Mängel entfällt, die dem Käufer bei ordnungsgemäßer Besichtigung ins Auge gefallen sind oder ihm ins Auge hätten fallen müssen. Hätte der Käufer einen Mangel also in ihm zumutbarer Weise erkennen können, ohne gleich einen Sachverständigen hinzuziehen zu müssen, kann er den Mangel nach Abschluss des Kaufvertrages nicht mehr beanstanden. Er kann einen versteckten Mangel auch nicht nach Besitzübergang beanstanden, wenn der Mangel auch dem Verkäufer nicht bekannt war und ihm auch nicht hätte bekannt sein müssen.

Eine Grenze besteht dort, wo der Verkäufer einen ihm bekannten Mangel bewusst arglistig verschweigt. In diesen Fällen obliegt dem Eigentümer eine Offenbarungspflicht, da er davon ausgehen muss, dass der Kaufinteressent seine Kaufentscheidung nach den Informationen ausrichtet, die ihm der Verkäufer zur Verfügung stellt.

Icon Grafik Paragraphenzeichen RechtDer Streitpunkt in diesen Fällen liegt oft darin, dass der Käufer dem Verkäufer nachweisen muss, dass er ihn vorsätzlich getäuscht hat. Oft wird ein Sachverständigengutachten benötigt. Die Kosten muss der Käufer regelmäßig vorschießen. Gelingt der Nachweis nicht, greift der Gewährleistungsausschluss.

Der Verkäufer darf auch keine Angaben ins Blaue hinein machen, wenn er damit rechnen muss, dass er den Kaufinteressenten damit in die Irre führt und ihn zum Kaufentschluss veranlasst. Zudem haftet der Verkäufer, wenn er eine bestimmte Eigenschaft des Objekts, beispielsweise dass das Haus vollständig schimmelfrei sei, ausdrücklich zusichert.

Die Rechtsfolgen des Gewährleistungsausschlusses bestehen darin, dass der Käufer das Objekt so übernehmen muss, wie er es vorfindet. Greift der Gewährleistungsausschluss jedoch nicht, kann der Käufer vom Kaufvertrag zurücktreten oder den Kaufpreis in Anbetracht des Mangels entsprechend herabsetzen.

Fazit

Icon Grafik Dokument Vertrag Schloss SicherheitUm Streitigkeiten vorzubeugen, empfiehlt sich im Zweifel, im Kaufvertrag vertraglich festzuhalten, welche Mängel das Gebäude hat. Soweit eine Eigenschaft des Gebäudes zugesichert wird, wäre klarzustellen, ob eine solche Zusicherung mit vertraglicher Wirkung abgegeben wird oder ob es sich um eine rechtlich unverbindliche Erklärung handelt. Nur ein wohl formulierter Kaufvertrag ist ein sicheres Fundament dafür, dass Verkäufer und Käufer sicher zum Ziel kommen. Wir als Ihr Immobilienmakler für Berlin und Umgebung begleiten Sie als Verkäufer oder als Kaufinteressenten gerne auf dem Weg zum sicheren Kaufvertrag. Wir prüfen unsere Objekte auf typische Mängel und machen Verkäufer und Kaufinteressenten auf potentielle Probleme aufmerksam. Beim Immobilienverkauf gilt es immer achtsam zu sein, schließlich ist niemand an einem lästigen Rechtsstreit interessiert.

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Veröffentlicht am: 12.07.2017 | Autor: Ivo Hagen

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