Welche Bedeutung hat die Rangfolge der Rechte im Grundbuch?

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„Wer zuerst kommt, mahlt zuerst“. Diese Weisheit gilt auch im Grundbuchrecht. Ein im Grundbuch früher eingetragenes Recht geht jedem später entstehenden Recht vor. Sofern Sie eine Immobilie verkaufen wollen, sollte vorab ein Grundbuchauszug vorliegen um festzustellen, welche Rechte in welcher Rangfolge im Grundbuch eingetragen sind.

Wir als Immobilienmakler informieren Sie gerne, wie die eingetragenen Rechte in ihrer Rangfolge zu bewerten sind.
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Vorab: Was sind Grundpfandrechte?

Geht es um die Rangfolge, ist meist von Grundpfandrechten die Rede. Ein Grundpfandrecht ist ein dingliches, auf einem Grundstück lastendes Recht. Es berechtigt den Gläubiger, bei Fälligkeit einen bestimmten Geldbetrag durch Zwangsvollstreckung in das belastete Grundstück beizutreiben. Mit anderen Worten: Haben Sie den Kaufpreis für Ihre Immobilie über eine Bank finanziert und zur Sicherstellung des Darlehens zugunsten der Bank eine Grundschuld im Grundbuch eintragen lassen, kann die Bank auf Grundlage der Grundschuld Ihr Grundstück letztendlich zwangsversteigern, falls Sie das Darlehen nicht bedienen.

Was ist die Rangfolge von Grundpfandrechten?

Werden im Grundbuch mehrere Grundpfandrechte (z.B. Grundschulden, Wohnrechte) eingetragen, versteht es sich, dass nur ein Recht einen bestimmten Platz in der Rangfolge einnehmen kann. matroschka haus immobilie klein groß verschachteltDie Rangordnung mehrerer Rechte an ein und demselben Grundstück richtet sich daher grundsätzlich nach dem Zeitpunkt ihrer Entstehung. Das früher entstandene Recht geht dem später entstehenden Recht vor. Wenn Sie heute zugunsten der Bank A eine Grundschuld bestellen und Ihr Grundstück damit an der ersten Rangstelle belasten, kann eine danach bestellte Grundschuld zugunsten der Bank B naturgemäß nur noch die zweite Rangstelle einnehmen.

Die Rangfolge wird spätestens deutlich, wenn das Grundstück verkauft oder sogar zwangsversteigert werden muss. Möchten Sie Ihr Grundstück verkaufen, muss der Kaufpreis normalerweise ausreichend sein, um alle eingetragenen Rechte im Grundbuch zu bedienen und vollständig zu tilgen. Nur wenn ein Recht vollständig getilgt ist, wird der betreffende Gläubiger bereit ein, das Recht im Grundbuch auch löschen zu lassen. Reicht der Kaufpreis nicht aus, müssten Sie den fehlenden Betrag aus eigener Tasche entrichten.

Die Rangfolge bestimmt das Risiko

anstieg gerichtshammer grafikProblematisch wird die Situation im Fall der Zwangsversteigerung. Können Sie das Darlehen der Bank A nicht bedienen und stellt die Bank A Antrag auf Zwangsversteigerung, wird aus dem Erlös zunächst die Grundschuld im ersten Rang zugunsten der Bank A bedient. Bleibt noch Geld übrig, wird auch die Grundschuld der Bank B bezahlt. Reicht der Erlös nicht aus, um auch die Bank B vollständig zu bedienen, geht die Bank B in der Regel insoweit meist leer aus. Ein an zweiter oder gar dritter Rangstelle stehendes Grundpfandrecht hat also eine geringe Chance, in der Zwangsversteigerung zum Zuge zu kommen, als das ihm vorgehende Recht. Die Erlöse im Zwangsversteigerungsverfahren werden in der Reihenfolge der Rangordnung auf die einzelnen Rechte aufgeteilt. Oder steht an erster Rangstelle eine Grundschuld, hat ein zweiter Rangstelle stehendes Wohnrecht in der Zwangsversteigerung meist keine praktische Relevanz mehr.

Die Rangfolge der eingetragenen Rechte zeigt sich auch dadurch, dass Sie für das jeweilige Darlehen unterschiedliche Zinssätze zahlen müssen. Der Inhaber eines in der Rangfolge nachstehenden Grundpfandrechts verlangt meist einen Risikozuschlag dafür, dass er im Fall der Versteigerung in der schlechteren Position ist.

Was ist der Rangvorbehalt?

stift bleistift schritte buch anleitungSie können im Grundbuch eine Art Rangreservierung vornehmen, indem Sie sich bei der Belastung des Grundstücks mit einem Grundpfandrecht das Recht vorbehalten, ein anderes Recht mit dem Rang vor jenem Recht eintragen zu lassen. Praktisch bedeutsam wird der Rangvorbehalt bei der Bausparfinanzierung. Bestellen Sie zugunsten einer Bausparkasse eine Grundschuld, kann diese an erster Rangstelle eingetragen werden. Dabei können Sie den Vorbehalt vereinbaren, dass zugunsten einer später einzutragenden Grundschuld die Bausparkasse mit ihrem Bauspardarlehen an die zweite Rangstelle zurückfällt. Sie haben damit die Möglichkeit, Ihr Grundstück zusätzlich über ein normales Bankdarlehen zu belasten. Verkaufen Sie ihr Grundstück, wenn die Gläubiger entsprechend ihrer Rangfolge bedient. Für alle Fragen rund um das Grundbuch stehen wir Ihnen gern als kompetenter Immobilienansprechpartner zur Verfügung. Scheuen Sie sich nicht uns anzusprechen, wir sind gerne für Sie da.

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Veröffentlicht am: 21.08.2017 | Autor: Ivo Hagen

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