Wem gehört die Immobilie nach dem Tod

Wenn ein Immobilieneigentümer verstirbt, so gibt es zunächst einmal im Erbrecht keine Besonderheiten. Durch das Ableben geht das gesamte Vermögen des Erblassers auf den Erben über. Immobilien bilden da keine Ausnahme. Da Immobilieneigentum im Grundbuch nachgewiesen wird und das Eigentum kraft Gesetz übergegangen ist, wird das Grundbuch durch den Tod eines eingetragenen Eigentümers unrichtig.

Erbfolge bei Immobilieneigentum

Im einfachsten Beispiel, sozusagen der Grundfall, gehört die Immobilie einem einzelnen Eigentümer. Es möge nur einen Erben geben, es ist kein Testament vorhanden und es gilt die gesetzliche Erbfolge. Verstirb dieser Immobilieneigentümer, so geht dessen gesamtes Vermögen, so auch das Grundeigentum, zum Todeszeitpunkt an den Erben über. Das Grundbuch wird durch den Tod des Eigentümers unrichtig. Der Erbe muss also nur einen Antrag auf Grundbuchberichtigung stellen. In Brandenburg werden die Grundbuchämter pro Landkreis geführt, in Berlin sind die Amtsgerichte der Bezirke zuständig.

In dem Fall, in dem der angenommene Eigentümer mehrere Erben hat, passiert rechtlich zunächst das gleiche. Die Erben werden zum Zeitpunkt des Todes Eigentümer. Wieder ist das Grundbuch unrichtig geworden. Die Erben müssen einen Antrag auf Grundbuchberichtigung stellen. In diesem Fall werden die Erben nicht einzeln mit bestimmten Anteilen als Eigentümer eingetragen, vielmehr werden sie gemeinschaftlich als Eigentümer „in Erbengemeinschaft“ eigetragen.

Die Mitglieder der Erbengemeinschaft werden sogenannte Gesamthandeigentümer. Einzelne Mitglieder dieser Gesamthandsgemeinschaft können nicht allein über ihren Grundstücksanteil verfügen. Die Erbengemeinschaft zeichnet sich dadurch aus, dass sie nur gemeinschaftlich handeln kann.

Erbengemeinschaft in der Praxis

In der Praxis bedeutet dies, dass sich die Gesamthandseigentümer immer, egal wie viele Mitglieder die Gemeinschaft hat und wer welche Anteile hält (gemäß Erbquote), absolut einig sein müssen, wie mit der Immobilie verfahren werden soll. Wenn zum Beispiel der Mehrheitseigentümer gemäß der Erbquote seinen Hausanteil veräußern möchte, so kann er dies allein nicht tun. Ist ein Immobilienverkauf geplant, so müssen alle Erben dies gemeinschaftlich verfügen.

Es kann aber auch sein, dass eine Immobilie nicht einer Person allein gehört. Klassisch ist dies oft der Fall, wenn beide Ehepartner zu je 1/2 -Anteil im Grundbuch eingetragen sind. Im Rechtssinne wird eine solche Konstellation als Bruchteilgemeinschaft bezeichnet.

Dieser Anteil entspricht nicht einer bestimmten Fläche an dem Immobilieneigentum, sondern ist als „ideeller Anteil“ zu verstehen. Trotzdem ist dieser ideelle Anteil in der Regel frei handelbar, kann also ohne Zustimmung des anderen Miteigentümers veräußert werden.

Verstirbt einer der Miteigentümer, so kann er natürlich auch nur diesen konkreten Miteigentumsanteil vererben. Hinsichtlich der Erbfolge verhält es sich so, wie in den vorherigen Beispielen beschrieben. Für den verbleibenden Miteigentümer ändert sich zunächst nicht. Er bekommt lediglich einen neuen Miteigentümer, gegebenenfalls gar eine Erbengemeinschaft. Wirtschaftlich kann sich der Rahmen für den verbleibenden Miteigentümer allerdings dergestalt ändern, dass der neue Miteigentümer Gebrauch von seinem Recht zur Auflösung der Gemeinschaft durch Teilungsversteigerung machen könnte. In einem solchen Fall würde das gesamte Grundstück in einem gesetzlich normierten Verfahren verkauft und der Verkaufserlös würde unter den Miteigentümern aufgeteilt.

Wohnrecht und Immobilieneigentum

Nicht selten ist es auch der Fall, dass sich Immobilieneigentümer zu Lebzeiten zur Absicherung gegenseitig ein Wohnrecht einräumen. In diesem Fall würde der Wunsch nach Auflösung der Gemeinschaft der neuen Miteigentümer (Erben) praktisch ins Leere laufen, da der bisherige Miteigentümer ein lebenslanges Wohnrecht hat. Eine so belastete Immobilie erlangt Ihren eigentlichen Wert erst, wenn das Wohnrecht, das in der Regel lebenslang eingeräumt wird, gelöscht wird.

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Veröffentlicht am: 07.09.2017 | Autor: Ivo Hagen

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