Umkehrhypothek – Vorteile und Nachteile

Oft reicht im Alter die Rente nicht aus, den Lebensbedarf zu decken. Da liegt es nahe, die eigene Immobilie einzusetzen, um Liquidität zu beschaffen. Doch so einfach ist dies nicht. Als Rentner bekommen Sie kaum noch Geld. Sie sind faktisch allein aufgrund Ihres Alters nicht mehr kreditwürdig. Es ist in Ordnung, wenn Sie Alternativen prüfen, bevor Sie Ihre Immobilie verkaufen. Wir erklären Ihnen in diesem Beitrag welche Möglichkeiten eine Umkehrhypothek bieten kann und welche Vor- und Nachteile es dabei gibt:

Wo liegt das Problem?

Ein normales Bankdarlehen, bei dem die Immobilie als Sicherheit eingesetzt wird, dürfte im Alter ausscheiden, da die Banken nach ihren neuen Richtlinien Darlehen nur noch gewähren, wenn der Darlehensnehmer das Geld noch zu Lebzeiten zurückzahlen kann. Sind Sie im Rentenalter, sinkt diese Wahrscheinlichkeit mit jedem Jahr, in dem Sie älter werden. Dann sind Sie zwar Eigentümer einer vielleicht wunderschönen Immobilie und haben dennoch nicht genug Geld für Ihre Lebensträume. Da scheint das Angebot, die eigene Immobilie mit einer sogenannten „Umkehrhypothek“ zu beleihen, geradezu verlockend. Dieses Liquiditätsmodell ist in Amerika und Großbritannien Standard der Altersversorgung. Die Umkehrhypothek heißt dort „Reverse Mortgage“ oder wird hierzulande auch als Immobilienrente, Rentenhypothek oder treffend als Immobilienverzehrkredit bezeichnet.

Um die Vorteile und Nachteile einer solchen Umkehrhypothek gegeneinander abwägen zu können, sollten Sie die Hintergründe kennen.

Was ist eine Umkehrhypothek?

Normalerweise belasten Sie Ihr Grundstück mit einer Hypothek oder einer Grundschuld, wenn Sie ein Bankdarlehen aufnehmen. Das Darlehen zahlen Sie mit Zins und Tilgung zurück. Sie bleiben Eigentümer und erhalten nach Rückzahlung des Darlehens eine unbelastete Immobilie. Bei der Umkehrhypothek ist es anders. Auch hier bekommen Sie von einer Bank oder einer Versicherung ein Darlehen. Das Darlehen wird entweder in einem einmaligen Betrag oder in monatlichen Raten ausgezahlt. Auch hier lassen Sie zur Sicherheit des Darlehensgebers eine Hypothek oder eine Grundschuld auf Ihre Immobilie eintragen.

Und jetzt kommt der Unterschied: Sie zahlen bei der Umkehrhypothek nicht unmittelbar Zinsen oder Tilgung. Zinsen und Tilgung werden auf den Darlehensbetrag aufaddiert. Damit steigt Ihre Verschuldung durch die Zinslast ständig an. Der Kredit wird erst nach Ihrem Ableben abgelöst. Vor allem wird die Bank oder Versicherung dann Eigentümer Ihrer Immobilie oder hat das Recht, die Immobilie nach eigenem Ermessen zu verkaufen. Der Verkaufserlös muss so sein, dass das Darlehen damit getilgt wird und die Bank zusätzlich einen Gewinn erhält.

Zugleich haben Sie das Recht, bis an Ihr Lebensende in der Immobilie wohnen zu dürfen. Sie können auch vereinbaren, dass dies nur bis zum Umzug in ein Alten- oder Pflegeheim besteht und die Bank dann die Immobilie übernimmt und verwertet. Somit wäre Ihnen ein Wohnrecht eingeräumt, welches Sie in Anspruch nehmen können.

Welche Vorteile hat eine Umkehrhypothek?

Der Vorteil liegt darin, dass sie in Ihrer Immobilie wohnen bleiben können, aber dennoch die Möglichkeit bekommen, Ihre Immobilie zu Lebzeiten im Alter zu beleihen. Die Auszahlung erfolgt steuerfrei. Sie zahlen weder Zins noch Tilgung. Damit schaffen Sie sich eine gewisse Planungssicherheit, da Sie über die Jahre hinweg genau wissen, dass Sie monatlich zusätzlich Geld auf Ihr Konto bekommen. Zudem verfügen Sie natürlich über eine zusätzliche Liquidität. Vor allem wenn Sie keine Erben haben oder Ihr Objekt für sich selbst verwenden wollen, brauchen Sie keine Rücksicht auf Angehörige zu nehmen.

Was sind die Nachteile einer Umkehrhypothek?

Die Umkehrhypothek ist eine teure Art der Liquiditätsbeschaffung. Nicht jede Immobilie eignet sich. Da die Bank oder Versicherung die Immobilie beleiht, wird sie nur eine Immobilie akzeptieren, die nach Ihrem Ableben eine sichere Verwertung garantiert. Liegt Ihre Immobilie in einer Toplage, beispielsweise in einer Großstadt wie Berlin oder einer besonders attraktiven Wohngegend, ist sie besser beleihbar, als wenn Sie auf dem Land oder abseits aller Versorgungseinrichtungen wohnen.

Da die Bank das Risiko einbeziehen muss, dass sie die Immobilie auf jeden Fall verkaufen kann, wird sie am Verkehrswert Sicherheitsabschläge vornehmen. Diese Abschläge sind erfahrungsgemäß so erheblich, dass Sie nur mit monatlichen Zusatzrenten im unteren dreistelligen Bereich rechnen können. Oder vereinbaren Sie die Zahlung eines Einmalbetrages, erhalten Sie erfahrungsgemäß nur einen Bruchteil dessen, was der Verkehrswert Ihrer Immobilie ausmacht. Wieviel Liquidität Sie erwarten dürfen, hängt dabei auch von Ihrem Alter und dem Schätzwert des Objekts ab. Je jünger Sie sind und je länger Sie aller statistischen Wahrscheinlichkeit nach leben, desto geringer sind die monatlichen Zahlungen. Auf jeden Fall muss die Bank einkalkulieren, dass Sie besonders lange leben und die Bank für diesen Zeitraum die monatlichen Zahlungen leisten muss. Zahlt sie dann mehr, als sie im Hinblick auf Ihre Lebenserwartung kalkuliert hat, müssen die bezahlten Rentenbeträge durch den Verkauf des Hauses wieder zurückfließen.

Wenn Sie Ihr Haus im Alter mit einer Umkehrhypothek belasten, geht die Belastung natürlich zu Lasten der Erben und Ihres Nachlass. Möglicherweise sind Ihre Angehörigen überrascht, wenn Sie nach Ihrem Ableben davon erfahren, dass Sie das Objekt beliehen und die Erbmasse damit reduziert haben.

Vor allem sollten Sie die Umkehrhypothek nicht dafür nutzen, einen Einmalbetrag zu realisieren und damit einen kurzfristigen Liquiditätsengpass zu überbrücken. Sie riskieren dann, dass Sie die Immobilie irgendwann vielleicht doch verkaufen wollen und das Objekt durch die im Grundbuch eingetragene Umkehrhypothek belastet ist und die Belastung aus dem Kaufpreis zugeführt werden muss. Dann stehen Sie ohne Immobilie da und haben gleichfalls keine oder keine ausreichende Liquidität.

Auf was muss ich achten, wenn ich eine Umkehrhypothek wünsche?

Interessieren Sie sich für eine Umkehrhypothek, muss zunächst ein Sachverständiger in einem Gutachten den Verkehrswert Ihrer Immobilie feststellen. Die Gebühren zahlen im Regelfall Sie. Fällt das Gutachten wenig positiv aus, haben Sie Pech gehabt und erhalten kein Geld. Ist das Gutachten positiv, müssen Sie mit der Bank oder dem Versicherer über die Konditionen verhandeln. Dabei wäre abzuklären, wer künftig für die Instandhaltung und die Unterhaltung der Immobilie zu sorgen hat und wer für die Renovierung aufkommen muss. Sofern Sie hier in der Pflicht stehen, darf es nicht so sein, dass von Ihrer Zusatzrente nichts mehr übrig bleibt. Im Regelfall müssen Sie, da Sie Eigentümer bleiben, auch die laufenden Grundsteuer und die Prämien für die Gebäudeversicherung bezahlen.

Wo gibt es welche Angebote zur Umkehrhypothek?

Die Umkehrhypothek führt in Deutschland ein Schattendasein. Zwar schätzt der Bundesverband Öffentlicher Banken in Deutschland (VÖB) das Kreditpotenzial auf 90 Milliarden Euro. Da die Angebote von Banken und Versicherungen aber wenig attraktiv sind und oft nicht über 40 % des Verkehrswertes hinausgehen, finden sich offensichtlich wenig Interessenten. Die Problematik besteht einfach darin, dass die Bank als Kreditgeber die Lebenserwartung eines beleihungswilligen Immobilieneigentümers einschätzen und dabei berücksichtigen muss, dass die Menschen immer älter werden. Außerdem muss sie einschätzen können, wieviel Verkaufserlös beim Verkauf der Immobilie in 10 oder 20 Jahren realisierbar ist und wie sich die Gegebenheiten des Immobilienmarktes entwickeln werden. Da diese Einschätzungen mit einer Reihe unkalkulierbarer Aspekte verbunden sind, versteht sich die Zurückhaltung der Kreditwirtschaft.

Auch die vergleichbare Alternative einer Zustifterrente ist mit Zurückhaltung zu bewerten. So kaufen einige Stiftungen (z.B. Stiftung Liebenau in Baden-Württemberg) Immobilien und gewähren im Gegenzug ein lebenslanges Wohnrecht und eine monatliche Rente. Dafür kommen aber nur optimierte Immobilien in Betracht (Mindestverkehrswert 200.000€, Höchstbelastung 30 %, 1a-Lage), so dass sich der Ankauf bislang auf eine sehr überschaubare Anzahl von Objekten beschränkt.

Wie rechnet die Bank bei der Umkehrhypothek?

Der Zustand Ihrer Immobilie und die örtliche Lage entscheiden vorab, ob und inwieweit die Immobilie attraktiv ist und für eine Umkehrhypothek überhaupt infrage kommt.

Beispiel:

Sie sind Eigentümer einer Immobilie, die sich im grünen Bezirk Berlin-Grunewald befindet. Die Immobilie hat einen Verkehrswert von 400.000€. Erfahrungsgemäß müssen Sie mindestens mit einem Risikoabschlag von 25 % rechnen (eher mehr). Wir reden dann über einen Beleihungswert von 300.000€. Dann darf das Darlehen bei Ihrem Ableben rechnerisch auch nicht mehr als 300.000 € betragen. Beträgt die kalkulierte Laufzeit des Darlehens 20 Jahre, stehen Ihnen bei einem Zinssatz von 6 % ca. 100.000€ als Einmalzahlung oder ca. 650€ als Monatsrente zur Verfügung. In dieser Rechnung sind noch keine eventuell anfallenden Gebühren für die Beantragung und Abwicklung der Umkehrhypothek und Unterhaltungskosten für die Immobilie kalkuliert.

Für wen eignet sich eine Umkehrhypothek?

Pauschale Antworten verbieten sich. Die Umkehrhypothek könnte unter folgenden Voraussetzungen interessant sein:

• Wenn Sie Rentner sind oder ins Rentenalter kommen.
• Sie besitzen eine möglichst schuldenfreie und eine insoweit beleihbare Immobilie.
• Sie möchten in Ihrem Haus oder in Ihrer Wohnung wohnen bleiben.
• Erben haben Sie nicht.
• Sie wünschen oder benötigen im Alter Liquidität.
• Sie sind nicht genötigt, einen kurzfristigen finanziellen Engpass überbrücken zu müssen.

Welche Alternativen gibt es zur Umkehrhypothek?

Unter dem Strich dürfte eine Umkehrhypothek mehr Nachteile haben, als sie auf den ersten Blick Vorteile zu haben scheint. Als Alternative können Sie auch eine Immobilienrente (Leibrente) in Betracht ziehen. In dieser Alternative verkaufen Sie Ihre Immobilie an einen zukünftigen Eigentümer, der den Kaufpreis in monatlichen Rentenzahlungen bis an Ihr Lebensende bezahlt. Sie erhalten ein lebenslanges Wohnrecht. Erfahrungsgemäß fällt der monatliche Betrag höher aus als bei der Umkehrhypothek. Da Sie nicht mehr Eigentümer sind, gehen die Unterhaltung und Renovierungskosten auf den Käufer über. Wird der vereinbarte Rentenbetrag infolge Ihres vorzeitigen Ablebens nicht ausgeschöpft, geht der nicht verbrauchte Betrag auf Ihre Erben über.

Empfehlung als Handlungsalternative

Belastungen von Immobilien, vor allem im Alter, sind mit erheblichen Problemen und schlecht kalkulierbaren Risiken verbunden. Möchten Sie diese vermeiden, sollten Sie die Immobilie verkaufen. Beim Verkauf erhalten Sie den optimal erzielbaren Kaufpreis und brauchen sich um die Immobilie nicht mehr zu kümmern. Vor allem erhalten Sie die Chance, als Kaufpreis den Betrag zu realisieren, den der Verkehrswert Ihrer Immobilie hergibt. Sie machen keinen Verlust. Trotzdem erhalten Sie Geld auf die Hand und haben alle Optionen und Freiheiten, Ihr Leben nach Ihren Wünschen zu gestalten.

Ihr immoeinfach Team Berlin steht Ihnen gerne zur Seite, wenn Sie die Alternativen abwägen und Ihre Immobilie verkaufen wollen. Wir als fachkundige Immobilienmakler in Berlin helfen, den optimalen Kaufinteressenten zu finden!