Die schöne Optik Ihrer Wohnung mag das eine sein, die Wirtschaftlichkeit ist das andere. Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten, wird ein verständiger Kaufinteressent darauf achten, mit welchem Kostenaufwand dieser die Wohnung unterhalten muss. Wohngeld, Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung geben dazu mehr oder weniger zuverlässige Auskünfte und dienen als Planung und Grundlage für das weitere Geschehen.
Inhaltsverzeichnis
In einer Wohnungseigentümergemeinschaft muss jeder Wohnungseigentümer seinen Beitrag zu den Kosten und Lasten des Gemeinschaftseigentums leisten. Dazu dient das Hausgeld. Die Verpflichtung der Wohnungseigentümer zur Zahlung des monatlichen Wohngeldes, sowie dessen Fälligkeit werden im Wirtschaftsplan und der jeweiligen Wirtschaftsperiode festgelegt. Der Hausverwalter ist gesetzlich verpflichtet, für jedes Kalenderjahr ohne Aufforderung und ohne Beschluss der Wohnungseigentümer als Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung einen Wirtschaftsplan aufzustellen (§ 28 WEG).
Der Wirtschaftsplan wird meist anhand der letzten Jahresabrechnung von einem Verwalter erstellt. Da der Wirtschaftsplan eine Prognose über die im Folgejahr aller Voraussicht nach entstehenden Kosten darstellt, werden die Einzelpositionen wie Gebühren für Straßenreinigung, Energiekosten oder Hausmeisterlohn in einer Regel aus der letzten Jahresabrechnung übernommen. Voraussichtliche Kostenerhöhungen, bereits von vornherein feststehende Zusatzkosten oder bereits feststehende Wohngeldausfälle, werden im Wege der Schätzung ermittelt und sind Teil eines Wirtschaftsplans.
Eingestellt werden jeweils die Gesamtkosten. Ferner ist der Kostenverteilungsschlüssel nach der Gemeinschaftsordnung aufzunehmen. Schließlich ist der sich daraus ergebende und auf den einzelnen Wohnungseigentümer entfallende Betrag des Wohngeldes auszuweisen und im Einzelnen zu bearbeiten. Das Ergebnis ist die monatliche Wohngeldzahlung des jeweiligen Wohnungseigentümers.
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Wirtschaftspläne enthalten eine Reihe von Angaben, aus denen sich die Wirtschaftlichkeit oder umgekehrt die Unwirtschaftlichkeit einer Wohnungseigentumsanlage nachvollziehen lassen. Der Wirtschaftsplan muss zudem einen Einzelwirtschaftsplan enthalten, aus dem sich für jeden Wohnungseigentümer eine konkrete Berechnung des auf ihn entfallenden Wohngeldes ergibt. Dies dient zudem als Grundlage der Planung für jeden Eigentümer und der Gemeinschaft im Gesamten. Einzelwirtschaftspläne sind unverzichtbare Bestandteile des Wirtschaftsplans. Fehlt es daran, wäre die Genehmigung des Wirtschaftsplans durch die Eigentümerversammlung auf Antrag eines Wohnungseigentümers für ungültig zu erklären.
Der Wirtschaftsplan erfasst die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Die Einnahmen aus dem Wohngeld sind den voraussichtlichen Unterhaltungskosten gegenüberzustellen.
Sollte sich ergeben, dass die Ausgaben höher sind als die Einnahmen, müsste ein Kaufinteressent daraus den Rückschluss ziehen, dass die Liquiditätslage der Wohnungseigentümergemeinschaft mindestens problematisch ist. Sie müssten dann als Verkäufer eine nachvollziehbare Erklärung finden, warum die Zahlen so sind wie sie sind und warum sich die Wohnungseigentümergemeinschaft sich dennoch auf der sicheren Seite befindet.
Das Hausgeld ist nach einem in der Gemeinschaftsordnung oder notfalls im Gesetz vorgesehenen Kostenverteilungsschlüssel zu bestimmen. So können die Kosten nach der Wohnfläche, nach der Anzahl der Wohnungen, dem Miteigentumsanteil oder nach dem umbauten Raum verteilt werden.
Daraus kann sich durchaus ergeben, dass die Belastung eines Wohnungseigentümers mit einer besonders großen Wohnfläche verhältnismäßig höher ist, als wenn sich sein Wohngeld nur nach dem Miteigentumsanteil berechnen würde. Insoweit könnte sich daraus ein zusätzliches Verkaufsargument ergeben, das einem Kaufinteressenten über die Befürchtung hinweghelfen könnte, die die Unterhaltskosten für diese Wohnung mit besonders großer Wohnfläche vielleicht zu hoch erscheinen lässt.
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Die Gebühren für die Verwaltung und das Bearbeiten und Erstellen des Gemeinschaftseigentums durch den Hausverwalter sind naturgemäß unterschiedlich hoch. Es gibt teure und günstigere Hausverwaltungen. Insoweit ist die Hausverwaltung ein echter Kostenfaktor.
Die Kosten für den Hausverwalter ergeben sich gleichfalls aus dem Wirtschaftsplan und der Jahresabrechnung. Sie sind anteilmäßig im monatlichen Wohngeld enthalten. Hohe Kosten für die Hausverwaltung können durchaus den Rückschluss erlauben, dass die Hausverwaltung besonders professionell erfolgt und könnten auch insoweit durchaus ein Verkaufsargument darstellen.
Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen geben Auskunft über die Energiekosten der Wohnung und des Gebäudes insgesamt. Ein Kaufinteressent wird die Energiekosten mit dem Energieausweis vergleichen, den Sie als Verkäufer der Wohnung unaufgefordert spätestens im Besichtigungstermin an den Kaufinteressenten aushändigen müssen. Da die Energiekosten einen bedeutsamen Kostenfaktor bei der Unterhaltung einer Immobilie ausmachen, sind Jahresabrechnungen des Wirtschaftsplans dafür wertvolle Informationsquellen.
Die Instandhaltungsrücklage einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist wie eine wie eine Lebensversicherung. Die Entwicklung der Instandhaltungsrücklage, insbesondere ihre Höhe sowie die Verwendung der Mittel, ist gleichfalls in der Jahresabrechnung darzustellen und zu bearbeiten. Die darauf entfallenden monatlichen Vorauszahlungen der jeweiligen Wirtschaftsperiode ergeben sich aus dem Wirtschaftsplan und fließen in das Hausgeld ein.
Als Verkäufer haben Sie laut Beschlussfassung kein Recht und keinen Anspruch, beim Wohnungsverkauf Ihr anteiliges Guthaben aus der Instandhaltungsrücklage von der Eigentümergemeinschaft erstattet zu bekommen.
Ihr Anteil an der Instandhaltungsrücklage geht per Gesetz und Recht auf den Erwerber über. Eine hohe Instandhaltungsrücklage kann sich natürlich im Kaufpreis niederschlagen. Für den Erwerber hat sie erhebliche Bedeutung, da nur eine ordentliche Instandhaltungsrücklage gewährleistet, dass die Immobilie auch künftig ordnungsgemäß unterhalten und gegebenenfalls saniert werden kann.
Fehlt eine angemessene Instandhaltungsrücklage, muss der Erwerber damit rechnen, dass dieser vielleicht in absehbarer Zeit mit erheblichen Sonderumlagen für Renovierungs- oder Sanierungsmaßnahmen belastet wird oder die Wohnungsanlage mangels Liquidität verfällt.
Der Informationsgehalt des Wirtschaftsplans und der Jahresabrechnung hat allerdings auch seine Grenzen.
So ist der Verwalter nicht verpflichtet, in die Jahresabrechnung eine Übersicht über die Ergebnisse der Abrechnung aller Wohnungen einzustellen, ebenso wenig muss er eine Übersicht aller Hausgeldrückstände bearbeiten und einstellen (BGH Urteil vom 27.10.2017, V ZR 189/16).
Der Informationswert einer Übersicht der Abrechnungsergebnisse aller Wohnungen sei gering, da der Wohnungseigentümer bereits aus seiner Einzelabrechnung erkennen könne, nach welchem Kostenverteilungsschlüssel der Verwalter die Gesamtkosten aufgeteilt hat. Zwar könne der Verwalter den buchhalterischen Stand des Hausgeldkontos unter Berücksichtigung der Wohngeldrückstände aus dem Vorjahr informatorisch aufzeigen, verpflichtet dazu ist dieser allerdings nicht.
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Es sei gerade nicht Aufgabe der Jahresabrechnung, ob die im Vorjahr entstandenen Kosten durch die laufenden Hausgeldzahlungen abgedeckt werden. Die Jahresabrechnung enthalte insoweit keinen Vermögenstatus oder genauen Finanzplan über Ausgaben und Einnahmen. Für die laufende Kostendeckung sorge nur der Wirtschaftsplan, aus dem die festgelegten Wohngeldzahlungen den Rückschluss erlauben, dass die voraussichtlich entstehenden Unterhaltskosten abgedeckt sind. Jahresabrechnungen beinhalten reine Einnahmen und Ausgaben, aus der der Eigentümer durchaus erkennen könne, ob die Hausgeldzahlungen den Kostenaufwand des Gemeinschaftseigentums decken oder nicht.
Sonderumlagen sind nachträgliche Ergänzungen zum Wirtschaftsplan. Sie sollen außergewöhnliche und nicht vorhergesehener Finanzierungslücken füllen, die im Laufe eines Wirtschaftsjahres auftreten.
Sonderumlagen sind als Ausfallrücklagen auch dann erlaubt, wenn Wohngeldrückstände eines säumigen Eigentümers nicht beigetrieben werden können. Da sie regelmäßig erst dann auftreten, wenn der Wirtschaftsplan feststeht, sind sie oft nicht im Wirtschaftsplan enthalten. Dennoch ist die Information über die Sonderumlage für den Kaufinteressenten wichtig, da er nur so einschätzen kann, welche Kosten auf ihn zukommen.
Verkaufen Sie Ihr Wohnungseigentum, stellt sich die Frage, ob Sie als Veräußerer oder der Erwerber für Kosten und Lasten haften.
Die Wirtschaftsperiode mit dem dazugehörigen Wirtschaftsplan, der Jahresabrechnung und Planung sind für den Kaufinteressenten maßgebliche Informationsquellen beim Wohnungsverkauf. Auch wenn sich die darin enthaltenen Zahlen weniger gut präsentieren sollten, sind Sie als Verkäufer gut beraten alle Unterlagenvorlegen zu können.
Die Information des Käufers ist allein schon deshalb wichtig, als Sie als Verkäufer einer gewissen Aufklärungspflicht unterliegen. Wesentliche Umstände dürfen Sie nicht arglistig verschweigen, nur durch eine ordnungsgemäße Information gewährleisten Sie, dass sich der Erwerber nicht arglistig getäuscht fühlt und dem Gedanken verfällt, den Kaufvertrag anfechten zu wollen. Wir als Ihr Immobilienmakler-Unternehmen rund um Immobilien aus Berlin nehmen die Unterlagenrecherche immer ernst und achten für unsere Kunden besonders darauf immer rechtssichere Kaufverträge vorzubereiten.
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