Grafik Icon 3D Haus Immobilie EigentümerAls Wohnungseigentümer sind Sie einerseits Eigentümer Ihrer Immobilie und damit Herr Ihrer eigenen vier Wände. Andererseits gilt für Sie in besonderem Maße der Grundsatz, „Eigentum verpflichtet“. Ihr Eigentumsrecht und das Recht, die sich daraus ergebenden Befugnisse wahrzunehmen, enden dort, wo die Eigentumsrechte anderer Wohnungseigentümer beginnen. Die Wohnungseigentümerversammlung ist das oberste Verwaltungsorgan der Wohnungseigentümergemeinschaft (§ 23 WEG).

Möglichkeiten und Grenzen der Wohnungseigentümerversammlung

Icon 3D Grafik Paragrafenzeichen GesetzeWenn Sie als Wohnungseigentümer über die Grenzen von Ihrem Wohnungseigentum hinaus tätig werden wollen, sind Sie auf die Wohnungseigentümerversammlung angewiesen. Dazu ist wichtig, dass Sie die Möglichkeiten und Grenzen der Wohnungseigentümerversammlung kennen. Nur so können Sie Ihre Rechte zielorientiert wahrnehmen, vermeiden unnötige Konflikte und argumentieren sachgerecht. Die Thematik lässt sich am besten anhand konkreter Sachverhalte beschreiben. Vieles hört sich förmlich an. Das Wohnungseigentumsgesetz trägt damit dem Umstand Rechnung, dass die Verhältnisse innerhalb von Wohnungseigentümergemeinschaften sehr komplex sind, teils unterschiedliche und gegenläufige Interessen bestehen und eine Vielzahl von Lebenssachverhalten geregelt werden müssen. Als verantwortungsvoller Wohnungseigentümer sollten Sie sich mit der Materie beschäftigen; Ihre Miteigentümer tun es wahrscheinlich auch!

Inhalt

  1. Die Teilungserklärung ist das Maß der Dinge
  2. Wohnungseigentümerversammlung ist oberstes Organ
  3. Einberufung und Einladungsfrist der Wohnungseigentümerversammlung
  4. Stimmrecht in der Wohnungseigentümerversammlung
  5. Vertretung und Vollmacht bei der Versammlung
  6. Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft
  7. Wann sind Beschlüsse nichtig oder anfechtbar?
  8. Rechtsverfolgung bei Beschlussfassung durch Wohnungseigentümerversammlung
  9. Wohnungseigentümergemeinschaften sind teilsrechtsfähig
  10. Fazit

Die Teilungserklärung ist das Maß der Dinge

Grafik 3D Icon Dokument Haus ImmobilieDie Teilungserklärung (§ 3 WEG) bzw. der Teilungsvertrag (§ 8 WEG) definieren, welche Räumlichkeiten innerhalb einer Wohnungseigentumsanlage Sondereigentum sind und mit welchem Miteigentumsanteil dieses Sondereigentum verknüpft ist. Vor allem ergibt sich daraus, welche Flächen im Gemeinschaftseigentum aller Wohnungseigentümer stehen. Meist enthält die Teilungserklärung noch eine ganze Reihe weiterer Erklärungen, die über die bloße Aufteilung der Räumlichkeiten in Sonder- und Gemeinschaftseigentum hinausgehen. Insbesondere geht es dabei oft um die Einräumung von Sondernutzungsrechten. Um das friedliche Zusammenleben der Wohnungseigentümer untereinander zu gewährleisten, können zusätzlich in einer Gemeinschaftsordnung weitere Rechte und Pflichten der Mitglieder der Eigentümergemeinschaft enthalten sein (z.B. Hundehaltung). Darüber hinaus kann eine Hausordnung bestehen.

Wenn Sie also die Wohnungseigentümerversammlung mit einem persönlichen Anliegen befassen wollen oder zu einem Anliegen eines anderen Wohnungseigentümer Stellung nehmen möchten, müssen Sie zuvor die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung sowie möglichst auch die Hausordnung gelesen haben.

Wohnungseigentümerversammlung ist oberstes Organ

3D Grafik Icon Eigentümer PersonenDie Wohnungseigentümerversammlung ist das oberste Verwaltungsorgan der Wohnungseigentümergemeinschaft. Dort werden die Angelegenheiten geregelt, über die Sie als Wohnungseigentümer nach dem Gesetz oder im Hinblick auf die Teilungserklärung oder den Teilungsvertrag durch Beschluss entscheiden können (§ 23 WEG). Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat insoweit die Beschlusskompetenz. Natürlich hat die Wohnungseigentümerversammlung auch den Zweck, dass Sie sich untereinander informieren und austauschen und Ihre Angelegenheiten mit dem WEG-Verwalter besprechen. Ungeachtet einer Beschlussfassung können Sie hier Konflikte und Meinungsverschiedenheiten austragen.
Uhr Brief Einladungsfrist Wohnungseigentuemerversammlung

Einberufung und Einladungsfrist der Wohnungseigentümerversammlung

Die Einberufung erfolgt in Textform mit einer Einladungsfrist von mindestens zwei Wochen (§ 24 Abs. IV WEG). In der Einladung sind Ort, Zeit und Tagesordnung mitzuteilen. Die Erstversammlung ist beschlussfähig, wenn die erschienenen stimmberechtigten Wohnungseigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten (§ 25 Abs. III WEG). Ist dies nicht der Fall, ist unter Beachtung der regulären Einberufungsmodalitäten eine Zweitversammlung (Wiederholungsversammlung) einzuberufen. Diese Versammlung ist ohne Rücksicht auf die Höhe der vertretenen Anteile beschlussfähig.

Grundbuch RechtEinzuladen sind alle Wohnungseigentümer, die im Grundbuch eingetragen sind. Wird ein Eigentümer übersehen oder vorsätzlich nicht eingeladen, sind die in der Versammlung gefassten Beschlüsse gerichtlich anfechtbar. Die Anfechtungsklage ist aussichtsreich, wenn die Anwesenheit des nicht eingeladenen Wohnungseigentümers die Beschlussfassung beeinflusst hätte. Der Erwerber von Wohnungs- und Teileigentum, der noch nicht im Grundbuch eingetragen ist, braucht nicht eingeladen zu werden, auch dann nicht, wenn sein Anspruch auf Übereignung des Eigentums durch eine Vormerkung im Grundbuch gesichert und im Kaufvertrag der Nutzen- und Lastenübergang vereinbart ist. Allerdings kann der Veräußerer den künftigen Eigentümer mit der Vertretung und Ausübung seines Stimmrechts bevollmächtigen.

Wohnungseigentümerversammlung StimmrechtStimmrecht in der Wohnungseigentümerversammlung

Es gilt das sogenannte Kopfprinzip, mehrere Eigentümer einer Wohneinheit (zum Beispiel Ehegatten) haben nur eine Stimme in der Beschlussfassung. Das Kopfprinzip bedeutet aber auch, dass jeder Eigentümer nur eine Stimme hat, auch dann, wenn er verschiedene Wohnungen in der Anlage besitzt. Abweichend hierzu kann in der Teilungserklärung aber auch ein anderes Stimmrecht festgeschrieben worden sein. Zum Beispiel das Stimmrecht nach Miteigentumsanteilen oder das Stimmrecht nach dem Objektprinzip. Beim Objektprinzip wird jeder Wohneinheit eine Stimme zugestanden, wer also mehr als die Hälfte der Wohnungen im Haus besitz, kann faktisch bestimmen.

Dokument Unterschrift Vollmacht VersammlungVertretung und Vollmacht bei der Versammlung

Sollten Sie als Eigentümer an einer Versammlung nicht teilnehmen können, so ist es Ihnen freigestellt eine Vertretung zu bestellen. Sie sollten Ihrer Vertretung auf jeden Fall eine schriftliche Vollmacht erteilen. Die Vollmacht muss in der Versammlung nachgewiesen werden können, dass ist bei einer schriftlichen Vollmacht immer gewährleistet. Eine Nachreichung der Vollmacht hingegen genügt nicht. Gefasste Beschlüsse, bei denen zum Zeitpunkt der Stimmabgabe keine Vollmacht vorlag, können angefochten werden.

Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft

3D Icon Grafik Wippe Haus Immobilie FragezeichenDie Wohnungseigentümergemeinschaft kann nur Beschlüsse fassen, wenn sie dafür die nach dem Gesetz erforderliche Beschlusskompetenz hat. Es muss sich also um eine Angelegenheit handeln, über die die Gemeinschaft nach dem Gesetz oder aufgrund der Teilungserklärung oder dem Teilungsvertrag durch Beschluss entscheiden kann. Die Beschlusskompetenz ist von der Vereinbarung abzugrenzen. Das, was Sie vereinbaren müssen, kann nicht beschlossen werden. Eine Vereinbarung liegt vor, wenn Sie einen Sachverhalt innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht durch Mehrheitsbeschluss regeln können. So lassen sich Änderungen der Gemeinschaftsordnung, die in der Teilungserklärung oder Teilungsvertrag festgeschrieben sind, nicht im Wege eines Beschlusses aushebeln oder ändern.

Haus Immobilie Eigentümer GemeinschaftsordnungDafür fehlt der Versammlung die Beschlusskompetenz. Möchten Sie die Gemeinschaftsordnung insoweit ändern, müssen Sie die Teilungserklärung ändern und dazu eine meist übereinstimmende Vereinbarung mit allen anderen Wohnungseigentümer treffen. Geht es hingegen um Angelegenheiten der ordnungsgemäßen Verwaltung, hat die Wohnungseigentümerversammlung typischerweise die dafür notwendige Beschlusskompetenz. Soweit eine Beschlusskompetenz fehlt und ein bestimmter Sachverhalt nur durch Vereinbarung geregelt werden kann, ist ein entsprechender Beschluss der Eigentümerversammlung in vielen Fällen nichtig. Er kann aber auch wirksam sein, dann aber im Wege einer Anfechtungsklage anfochten werden.

Gemeinschaftseigentum

Die Wohnungseigentümerversammlung kann bauliche Veränderungen, die über die bloße Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums hinausgehen, mehrheitlich beschließen. Grenzen ergeben sich daraus, dass auch diejenigen Eigentümer zustimmen müssen, deren Rechte über das in § 14 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden (§ 22 Abs. I WEG). Sofern keine Beeinträchtigung erkennbar ist, ist ihre Zustimmung entbehrlich. Grafik Icon 3D Hände schüttelnDann kann die Wohnungseigentümergemeinschaft mehrheitlich beschließen. Sind Sie insoweit beeinträchtigt, ist wichtig, dass eine förmliche Beschlussfassung erfolgt. Ihre Zustimmung außerhalb einer Wohnungseigentümerversammlung wäre unwirksam.

Beispiel: Sie möchten vor Ihrer Wohnung im Erdgeschoss einen Wintergarten errichten. Der über Ihnen wohnende Wohnungseigentümer verweigert seine Zustimmung, da der Wintergarten ihn optisch beeinträchtigen würde. In diesem Fall kann die Wohnungseigentümergemeinschaft die bauliche Maßnahme nicht mehrheitlich beschließen. Einen eventuellen Beschluss könnte der beeinträchtigte Wohnungseigentümer mit der Anfechtungsklage zu Fall bringen.

Geht es hingegen um eine modernisierende Instandsetzung kann die Wohnungseigentümerversammlung durch Stimmenmehrheit beschließen (§§ 22 Abs. III, 21 Abs. II WEG).

Modernisierungsmaßnahmen

Icon 3D Grafik Haus Immobilie Schraubenschlüssel WerkzeugDie Wohnungseigentümerversammlung kann Modernisierungen durch qualifizierte Mehrheit (drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer sowie mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile) beschließen, auch dann, wenn kein konkreter Reparaturbedarf besteht oder der Stand der Technik umgesetzt werden soll. Voraussetzung dafür ist aber, dass durch die Maßnahme der Gebrauchswert des Gemeinschaftseigentums nachhaltig erhöht oder die allgemeinen Wohnverhältnisse dauerhaft verbessert oder eine nachhaltige Einsparung von Energie oder Wasser erreicht wird (§ 22 WEG).

Beispiel: Austausch einfachverglaster Fenster gegen Isolierglasfenster

Wann sind Beschlüsse nichtig oder anfechtbar?

Grafik 3D Icon Dokument ParagraphenzeichenVerstößt ein Beschluss gegen eine Rechtsvorschrift, auf deren Einhaltung nicht rechtswirksam verzichtet werden kann, ist der Beschluss nichtig. Im Übrigen ist ein Beschluss gültig, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt ist (§ 23 Abs. IV WEG). Nichtige Beschlüsse verstoßen gegen unabdingbare Vorschriften und Grundsätze des Wohnungseigentumsgesetzes. So wäre beispielsweise ein Beschluss nichtig, mit dem Sie beschließen wollten, die Zustimmung der Wohnungseigentümerversammlung zur Veräußerung von Wohnungseigentum aus wichtigem Grund aufzuheben, mit der Konsequenz, dass jeder Wohnungseigentümer beliebig sein Wohnungseigentum verkaufen könnte. Nichtig sind vor allem Beschlüsse, für den die Wohnungseigentümerversammlung keine Beschlusskompetenzen hat, beispielsweise die Begründung oder Einschränkung von bestehenden Sondernutzungsrechten.

Nicht offensichtlich nichtige Beschlüsse sind lediglich anfechtbar. Die Anfechtungsklage, mit dem Ziel, einen Beschluss für unwirksam zu erklären, muss binnen Monatsfrist nach der Beschlussfassung beim Wohnungseigentumsgericht erhoben und innerhalb von zwei Monaten begründet werden. Ein einfaches Schreiben an den Verwalter genügt dafür nicht. Klagebefugt ist jeder Einzeleigentümer sowie der Verwalter, soweit der Beschluss ihn in seinen Rechten beeinträchtigt (z.B. Abberufung).

Rechtsverfolgung bei Beschlussfassung durch Wohnungseigentümerversammlung

3D Grafik Icon Richter HammerDie Möglichkeiten der Wohnungseigentümerversammlung zeigen sich besonders augenfällig, wenn die Wohnungseigentümerversammlung beschließt, Ansprüche wegen der Störung des Gemeinschaftseigentums nur gemeinschaftlich durchzusetzen. In diesem Fall hat der einzelne Wohnungseigentümer kein Recht mehr, individuell wegen der Störung vor Gericht zu ziehen.

Beispiel:

Eine Wohnungseigentümerversammlung hatte beschlossen, Unterlassungsansprüche wegen der gewerbsmäßigen Prostitution im Objekt gemeinschaftlich durch den Verband geltend zu machen. Da die Eigentümergemeinschaft gegen einen im Haus ansässigen bordellartigen Sprechblase BeispielBetrieb und die damit verbundene Lärmbelästigung und Verschmutzung von Treppenhaus und Hausfluren nichts unternahm, wollte ein einzelner Wohnungseigentümer gegen den Bordellbetrieb vorgehen. Der Bundesgerichtshof wies seine Klage letztlich ab. Aufgrund der Beschlussfassung durch die Wohnungseigentümerversammlung sei allein die Eigentümergemeinschaft zuständig, die Unterlassungsansprüche geltend zu machen. Durch die Beschlussfassung sei der einzelne Wohnungseigentümer davon ausgeschlossen, seinen Anspruch individuell gerichtlich einzufordern. Diese Ansprüche seien damit gemeinschaftsbezogen. Dabei ging es auch darum zu vermeiden, dass derjenige, der verklagt wird, mehrfach und unter Umständen mit unterschiedlicher Zielsetzung in Anspruch genommen wird. Soweit die Eigentümergemeinschaft den Beschluss nicht umsetzt, können Sie einzelner Wohnungseigentümer nur verlangen, dass die Eigentümergemeinschaft Klage gegen den Störer einreicht (BGH Urteil v. 5.12.2014, Az. V ZR 5/14).

Wohnungseigentümergemeinschaften sind teilsrechtsfähig

3D Icon Grafik Eigentümer Gruppe ParagrafenzeichenUm die Grenzen und Möglichkeiten der Wohnungseigentümerversammlung einzuschätzen, sollten Sie wissen, was es mit der Teilrechtsfähigkeit auf sich hat. Als Wohnungseigentümergemeinschaft nimmt die Eigentümergemeinschaft als Rechtssubjekt am Rechtsverkehr aktiv teil. Sie kann Trägerin von Rechten und Pflichten sein, somit im gerichtlichen Verfahren klagen und selbst verklagt werden. So kann die Wohnungseigentümergemeinschaft im Hinblick auf das Gemeinschaftseigentum gegenüber Dritten und Wohnungseigentümern selbst Rechte erwerben und Pflichten eingehen, die gemeinschaftsbezogen Rechte der Wohnungseigentümer ausüben und ihre Pflichten wahrnehmen.

Werkzeug Geld Teilsrechtsfähigkeit Rechte PflichtenIhre Rechte und Pflichten beziehen sich auf die gesamte Verwaltung des Gemeinschaftseigentums und dessen Gebrauch, auch die Entziehung des Wohnungseigentums. Tritt die Wohnungseigentümergemeinschaft im Außenverhältnis gegenüber Dritten auf, sind nicht die einzelnen Wohnungseigentümer Vertragspartner, sondern die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband. Dem Verwalter obliegt als Organ deren Vertretung. Er hat die Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung umzusetzen. Dazu gehört üblicherweise die Beauftragung von Handwerkern zwecks Instandhaltung, Instandsetzung oder Modernisierung des Gemeinschaftseigentums. Im Innenverhältnis tritt die Wohnungseigentümergemeinschaft in Erscheinung, wenn es um Ansprüche auf Zahlung anteiliger oder rückständiger Lasten- und Kostenbeiträge geht oder bauliche Veränderungen beseitigt werden sollen. Will ein Gläubiger eine gemeinschaftsbezogene Forderung geltend machen, kann er die Wohnungseigentümergemeinschaft gerichtlich verklagen und auf das Verwaltungsvermögen, nicht aber das gemeinschaftliche Sondereigentum, zugreifen.

FazitGrafik Icon 3D Immoeinfach Logo Haus
Es kommt immer darauf an, was in der Eigentümerversammlung beschlossen werden soll. Je nachdem gelten unterschiedliche Mehrheitsverhältnisse, vorausgesetzt, die Eigentümerversammlung hat die entsprechende Beschlusskompetenz. Pauschale Empfehlungen gibt es nicht. Dazu ist das Wohnungseigentümergesetz zu vielgestaltig. Im Idealfall verständigen Sie sich in der Wohnungseigentümerversammlung untereinander und sollten davon ausgehen, dass das gegenseitige Geben und Nehmen sich für jeden einzelnen früher oder später auszahlt.

Veröffentlicht am: 26.01.2018 | Autor: Julius Hagen

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