Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer­versammlung

Als Wohnungseigentümer sind Sie einerseits Eigentümer Ihrer Immobilie und damit Herr Ihrer eigenen vier Wände. Andererseits gilt für Sie in besonderem Maße der Grundsatz, „Eigentum verpflichtet“. Ihr Eigentumsrecht und das Recht, die sich daraus ergebenden Befugnisse wahrzunehmen, enden dort, wo die Eigentumsrechte anderer Wohnungseigentümer beginnen. Die Wohnungseigentümerversammlung ist das oberste Verwaltungsorgan der Wohnungseigentümergemeinschaft (§ 23 WEG).

Möglichkeiten und Grenzen der Wohnungseigentümerversammlung

Wenn Sie als Wohnungseigentümer über die Grenzen von Ihrem Wohnungseigentum hinaus tätig werden wollen, sind Sie auf die Wohnungseigentümerversammlung angewiesen. Als Besitzer einer Eigentumswohnung sind Sie Mitglied der Eigentümergemeinschaft mit den dazugehörigen Rechten und Pflichten. Dazu ist wichtig, dass Sie die Möglichkeiten und Grenzen der Wohnungseigentümerversammlung kennen.

Nur so können Sie innerhalb der Eigentümergemeinschaft Ihre Rechte und Pflichten zielorientiert wahrnehmen, vermeiden unnötige Konflikte und argumentieren sachgerecht. Die Thematik lässt sich am besten anhand konkreter Sachverhalte beschreiben. Vieles hört sich förmlich an. Das Wohnungseigentumsgesetz trägt damit dem Umstand Rechnung, dass die Verhältnisse innerhalb von Eigentümergemeinschaften sehr komplex sind, teils unterschiedliche und gegenläufige Interessen bestehen und eine Vielzahl von Lebenssachverhalten geregelt werden müssen. Als verantwortungsvoller Wohnungseigentümer sollten Sie sich mit der Materie beschäftigen. Ihre Miteigentümer tun es wahrscheinlich auch!

Die Teilungserklärung ist das Maß der Dinge

Die Teilungserklärung (§ 3 WEG) bzw. der Teilungsvertrag (§ 8 WEG) definieren, welche Räumlichkeiten innerhalb einer Wohnungseigentumsanlage Sondereigentum sind und mit welchem Miteigentumsanteil dieses Sondereigentum verknüpft ist. Vor allem ergibt sich daraus, welche Flächen im Gemeinschaftseigentum aller Wohnungseigentümer stehen. Meist enthält die Teilungserklärung noch eine ganze Reihe weiterer Erklärungen, die über die bloße Aufteilung der Räumlichkeiten in Sonder- und Gemeinschaftseigentum hinausgehen.

Insbesondere geht es dabei oft um die Einräumung von Sondernutzungsrechten. Um das friedliche Zusammenleben der Wohnungseigentümer untereinander zu gewährleisten, können zusätzlich in einer Gemeinschaftsordnung weitere Rechte und Pflichten der Mitglieder der Eigentümergemeinschaft enthalten sein (z.B. Hundehaltung). Darüber hinaus kann eine Hausordnung bestehen.

Wenn Sie also die Wohnungseigentümerversammlung mit einem persönlichen Anliegen befassen wollen oder zu einem Anliegen eines anderen Wohnungseigentümers Stellung nehmen möchten, müssen Sie zuvor die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung sowie möglichst auch die Hausordnung gelesen haben.

Wohnungseigentümerversammlung ist oberstes Organ

Die Wohnungseigentümerversammlung ist das oberste Verwaltungsorgan der Eigentümergemeinschaft. Dort werden die Angelegenheiten geregelt, über die Sie als Wohnungseigentümer nach dem Gesetz oder im Hinblick auf die Teilungserklärung oder den Teilungsvertrag durch Beschluss entscheiden können (§ 23 WEG). Die Eigentümergemeinschaft hat insoweit die Beschlusskompetenz. Natürlich hat die Wohnungseigentümerversammlung auch den Zweck, dass Sie sich untereinander informieren und austauschen und Ihre Angelegenheiten mit dem WEG-Verwalter besprechen. Ungeachtet einer Beschlussfassung können Sie hier Konflikte und Meinungsverschiedenheiten austragen.

Einberufung und Einladungsfrist der Wohnungseigentümerversammlung

Die Einberufung zur Eigentümerversammlung erfolgt in Textform mit einer Einladungsfrist von mindestens zwei Wochen (§ 24 Abs. IV WEG). In der Einladung sind Ort, Zeit und Tagesordnung mitzuteilen. Die Erstversammlung ist beschlussfähig, wenn die erschienenen stimmberechtigten Wohnungseigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten (§ 25 Abs. III WEG).

Ist dies nicht der Fall, ist unter Beachtung der regulären Einberufungsmodalitäten eine Zweitversammlung (Wiederholungsversammlung) einzuberufen. Diese Versammlung ist ohne Rücksicht auf die Höhe der vertretenen Anteile beschlussfähig. Ist in der Eigentümerversammlung jedoch ein Beschluss zustande gekommen, der unter Missachtung der Einladungsfrist gefasst wurde, kann dieser unter bestimmten Umständen angefochten werden.

Einzuladen sind alle Wohnungseigentümer, die im Grundbuch eingetragen sind. Wird ein Miteigentümer übersehen oder vorsätzlich nicht eingeladen, sind die in der Versammlung gefassten Beschlüsse gerichtlich anfechtbar. Die Anfechtungsklage ist aussichtsreich, wenn die Anwesenheit des nicht eingeladenen Wohnungseigentümers die Beschlussfassung beeinflusst hätte.

Der Erwerber von Wohnungs- und Teileigentum, der noch nicht im Grundbuch eingetragen ist, braucht nicht eingeladen zu werden, auch dann nicht, wenn sein Anspruch auf Übereignung des Eigentums durch eine Vormerkung im Grundbuch gesichert und im Kaufvertrag der Nutzen- und Lastenübergang vereinbart ist. Allerdings kann der Veräußerer den künftigen Wohnungseigentümer mit der Vertretung und Ausübung seines Stimmrechts bevollmächtigen.

Stimmrecht in der Wohnungseigentümerversammlung

Das Stimmrecht in der Wohnungseigentümerversammlung ist eines der wesentlichen Bestandteile eines Wohnungseigentümers innerhalb der Eigentümergemeinschaft. Hierbei gilt das sogenannte Kopfprinzip; mehrere Eigentümer einer Wohneinheit (zum Beispiel Ehegatten) haben nur eine Stimme in der Beschlussfassung. Das Kopfprinzip bedeutet aber auch, dass jeder Eigentümer nur eine Stimme hat, auch dann, wenn er nicht nur eine Eigentumswohnung, sondern mehrere Wohnungen in der Anlage besitzt.

Abweichend hierzu kann in der Teilungserklärung aber auch ein anderes Stimmrecht festgeschrieben worden sein. Zum Beispiel das Stimmrecht nach Miteigentumsanteilen oder das Stimmrecht nach dem Objektprinzip. Beim Objektprinzip wird jeder Wohneinheit eine Stimme zugestanden, wer also mehr als die Hälfte der Wohnungen im Haus besitzt, kann faktisch bestimmen.

6. Vertretung und Vollmacht bei der Versammlung

Sollten Sie als Eigentümer an einer Versammlung der Eigentümergemeinschaft nicht teilnehmen können, so ist es Ihnen freigestellt eine Vertretung zu bestellen. Sie sollten Ihrer Vertretung auf jeden Fall eine schriftliche Vollmacht erteilen. Mit der erteilten Vollmacht darf die Vertretung in der Eigentümerversammlung nicht nur die Stimme des Vertretenden abgeben, sie darf ebenso Anträge stellen. Die Vollmacht muss in der Versammlung nachgewiesen werden können; das ist bei einer schriftlichen Vollmacht immer gewährleistet. Eine Nachreichung der Vollmacht hingegen genügt nicht. Gefasste Beschlüsse, bei denen zum Zeitpunkt der Stimmabgabe keine Vollmacht vorlag, können angefochten werden.

7. Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft

Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann nur Beschlüsse fassen, wenn sie dafür die nach dem Gesetz erforderliche Beschlusskompetenz hat. Es muss sich also um eine Angelegenheit handeln, über die die Gemeinschaft nach dem Gesetz oder aufgrund der Teilungserklärung oder dem Teilungsvertrag durch Beschluss entscheiden kann. Die Beschlusskompetenz ist von der Vereinbarung abzugrenzen. Das, was Sie vereinbaren müssen, kann nicht beschlossen werden. Eine Vereinbarung liegt vor, wenn Sie einen Sachverhalt innerhalb der Eigentümergemeinschaft nicht durch Mehrheitsbeschluss regeln können. So lassen sich Änderungen der Gemeinschaftsordnung, die in der Teilungserklärung oder Teilungsvertrag festgeschrieben sind, nicht im Wege eines Beschlusses aushebeln oder ändern.

Dafür fehlt der Versammlung die Beschlusskompetenz. Möchten Sie die Gemeinschaftsordnung insoweit ändern, müssen Sie die Teilungserklärung ändern und dazu eine meist übereinstimmende Vereinbarung mit allen anderen Wohnungseigentümern treffen. Geht es hingegen um Angelegenheiten der ordnungsgemäßen Verwaltung, hat die Wohnungseigentümerversammlung typischerweise die dafür notwendige Beschlusskompetenz. Soweit eine Beschlusskompetenz fehlt und ein bestimmter Sachverhalt nur durch Vereinbarung geregelt werden kann, ist ein entsprechender Beschluss der Eigentümerversammlung in vielen Fällen nichtig. Er kann aber auch wirksam sein, dann aber im Wege einer Anfechtungsklage anfochten werden.

Gemeinschaftseigentum

Die Wohnungseigentümerversammlung kann bauliche Veränderungen, die über die bloße Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums hinausgehen, mehrheitlich beschließen. Grenzen ergeben sich daraus, dass auch diejenigen Wohnungseigentümer zustimmen müssen, deren Rechte über das in § 14 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden (§ 22 Abs. I WEG). Sofern keine Beeinträchtigung erkennbar ist, ist ihre Zustimmung entbehrlich. Dann kann die Eigentümergemeinschaft mehrheitlich beschließen. Sind Sie insoweit beeinträchtigt, ist wichtig, dass eine förmliche Beschlussfassung erfolgt. Ihre Zustimmung außerhalb einer Wohnungseigentümerversammlung wäre unwirksam.

Beispiel: Sie möchten vor Ihrer Wohnung im ruhigen Berliner Stadtbezirk Zehlendorf im Erdgeschoss einen Wintergarten errichten. Der über Ihnen wohnende Wohnungseigentümer verweigert seine Zustimmung, da der Wintergarten ihn optisch beeinträchtigen würde. In diesem Fall kann die Eigentümergemeinschaft die bauliche Maßnahme nicht mehrheitlich beschließen. Einen eventuellen Beschluss könnte der beeinträchtigte Wohnungseigentümer mit der Anfechtungsklage zu Fall bringen.

Geht es hingegen um eine modernisierende Instandsetzung kann die Wohnungseigentümerversammlung durch Stimmenmehrheit beschließen (§§ 22 Abs. III, 21 Abs. II WEG).

Modernisierungsmaßnahmen

Die Wohnungseigentümerversammlung kann Modernisierungen durch qualifizierte Mehrheit (drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer, sowie mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile) beschließen, auch dann, wenn kein konkreter Reparaturbedarf besteht oder der Stand der Technik umgesetzt werden soll. Voraussetzung dafür ist aber, dass durch die Maßnahme der Gebrauchswert des Gemeinschaftseigentums nachhaltig erhöht oder die allgemeinen Wohnverhältnisse dauerhaft verbessert oder eine nachhaltige Einsparung von Energie oder Wasser erreicht wird (§ 22 WEG).

Beispiel: Austausch von einfachverglaster Fenster in der Berliner Wohnimmobilie gegen Isolierglasfenster, um Kälte, Nässe und Lärm abzuweisen.

8. Wann sind Beschlüsse nichtig oder anfechtbar?

Verstößt ein Beschluss gegen eine Rechtsvorschrift, auf deren Einhaltung nicht rechtswirksam verzichtet werden kann, ist der Beschluss nichtig. Im Übrigen ist ein Beschluss gültig, solange dieser nicht durch ein rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt ist (§ 23 Abs. IV WEG). Nichtige Beschlüsse verstoßen gegen unabdingbare Vorschriften und Grundsätze des Wohnungseigentumsgesetzes.

So wäre beispielsweise ein Beschluss nichtig, mit dem Sie beschließen wollten, die Zustimmung der Wohnungseigentümerversammlung zur Veräußerung von Wohnungseigentum aus wichtigem Grund aufzuheben, mit der Konsequenz, dass jeder Wohnungseigentümer seine Immobilie verkaufen könnte ohne eine Verwalterzustimmung zu beantragen. Nichtig sind vor allem Beschlüsse, für den die Wohnungseigentümerversammlung keine Beschlusskompetenzen hat, beispielsweise die Begründung oder Einschränkung von bestehenden Sondernutzungsrechten.
Nicht offensichtlich nichtige Beschlüsse sind lediglich anfechtbar. Die Anfechtungsklage, mit dem Ziel, einen Beschluss für unwirksam zu erklären, muss binnen Monatsfrist nach der Beschlussfassung beim Wohnungseigentumsgericht erhoben und innerhalb von zwei Monaten begründet werden. Ein einfaches Schreiben an den Verwalter genügt dafür nicht. Klagebefugt ist jeder Einzeleigentümer sowie der Verwalter, soweit der Beschluss ihn in seinen Rechten beeinträchtigt (z.B. Abberufung).

9. Rechtsverfolgung bei Beschlussfassung durch Wohnungseigentümerversammlung

Die Möglichkeiten der Wohnungseigentümerversammlung zeigen sich besonders augenfällig, wenn die Wohnungseigentümerversammlung beschließt, Ansprüche wegen der Störung des Gemeinschaftseigentums nur gemeinschaftlich durchzusetzen. In diesem Fall hat der einzelne Wohnungseigentümer kein Recht mehr, individuell wegen der Störung vor Gericht zu ziehen.

10. Wohnungseigentümergemeinschaften sind teilrechtsfähig

Um die Grenzen und Möglichkeiten der Wohnungseigentümerversammlung einzuschätzen, sollten Sie wissen, was es mit der Teilrechtsfähigkeit auf sich hat. Als Wohnungseigentümergemeinschaft nimmt die Eigentümergemeinschaft als Rechtssubjekt am Rechtsverkehr aktiv teil. Sie kann Trägerin von Rechten und Pflichten sein, somit im gerichtlichen Verfahren klagen und selbst verklagt werden. So kann die Eigentümergemeinschaft im Hinblick auf das Gemeinschaftseigentum gegenüber Dritten und Wohnungseigentümern selbst Rechte erwerben und Pflichten eingehen, die gemeinschaftsbezogen Rechte der Wohnungseigentümer ausüben und ihre Pflichten wahrnehmen.

Die Rechte und Pflichten der Eigentümergemeinschaft beziehen sich auf die gesamte Verwaltung des Gemeinschaftseigentums und dessen Gebrauch, auch auf die Entziehung des Wohnungseigentums. Tritt die Eigentümergemeinschaft im Außenverhältnis gegenüber Dritten auf, sind nicht die einzelnen Wohnungseigentümer Vertragspartner, sondern die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband. Dem Verwalter obliegt als Organ deren Vertretung.

Er hat die Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung umzusetzen. Dazu gehört üblicherweise die Beauftragung von Handwerkern zwecks Instandhaltung, Instandsetzung oder Modernisierung des Gemeinschaftseigentums. Im Innenverhältnis tritt die Eigentümergemeinschaft in Erscheinung, wenn es um Ansprüche auf Zahlung anteiliger oder rückständiger Lasten- und Kostenbeiträge geht oder bauliche Veränderungen beseitigt werden sollen. Will ein Gläubiger eine gemeinschaftsbezogene Forderung geltend machen, kann er die Eigentümergemeinschaft gerichtlich verklagen und auf das Verwaltungsvermögen, nicht aber das gemeinschaftliche Sondereigentum, zugreifen.

11. Fazit

Es kommt immer darauf an, was in der Eigentümerversammlung beschlossen werden soll. Je nachdem gelten unterschiedliche Mehrheitsverhältnisse, vorausgesetzt, die Eigentümerversammlung hat die entsprechende Beschlusskompetenz. Pauschale Empfehlungen gibt es nicht. Dazu ist das Wohnungseigentümergesetz zu vielgestaltig. Im Idealfall verständigen Sie sich in der Wohnungseigentümerversammlung untereinander und sollten davon ausgehen, dass das gegenseitige Geben und Nehmen sich für jeden einzelnen früher oder später auszahlt.

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