Wollen Sie Ihre Immobilie verkaufen, ist eine sachgerechte Kaufpreisgestaltung die Grundlage für den Verkaufserfolg. Setzt der Verkäufer den Kaufpreis zu hoch an, riskiert er, dass er angesichts einer ausbleibenden Nachfrage den Kaufpreis reduzieren muss und er seine Immobilie „verbrennt“. Um eigene Fehleinschätzungen zu vermeiden, sollte er die Preisempfehlung eines kompetenten Immobilienmaklers einholen.
Der Angebotspreis für eine Immobilie muss sich danach bemessen, was ein potentieller Kaufinteressent bereit ist, für diese Immobilie als Kaufpreis zu bezahlen. So bestimmt § 194 BauGB:
„Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“
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Preisempfehlung und Verkehrswert
In diesem Sinne stellte der Bundesgerichtshof fest (BGH NJW 1968, 151):
„Der Preis einer Sache muss nicht ihrem Wert entsprechen. Er richtet sich gerade bei Grundstücken nach Angebot und Nachfrage und wird jeweils zwischen Käufer und Verkäufer ausgehandelt. Marktpreis und objektiver Verkehrswert spielen keine entscheidende Rolle. Vielmehr sind oft spekulative Momente von erheblicher Bedeutung, häufig auch die persönlichen Vorstellungen und Wünsche des Kaufinteressenten.
Der Verkäufer versucht den höchstmöglichen Preis zu erzielen, mag dieser auch unvernünftig sein. Der Käufer ist bestrebt, möglichst wenig zu zahlen, mag dabei das Grundstück auch „verschenkt“ sein. Wer bei diesem Ringen den Gegner in seine Karten blicken lässt, hat bald verspielt.
Um eine Preisempfehlung vorzunehmen oder eine solche zu interpretieren, sind folgende Fragen zu beantworten:
Verkäufer:
- Was ist die Immobilie „objektiv“ im Hinblick auf Bodenrichtwert, Kaufpreissammlung, Verkehrswertgutachten wert?
- Was ist im Hinblick auf das Interesse potentieller Kaufinteressenten im Hinblick auf Angebot und Nachfrage im Markt als Kaufpreis realistischerweise anzusetzen?
Kaufinteressent:
- Was ist mir die Immobilie wert und was bin ich bereit dafür zu bezahlen?
- Was sind andere Kaufinteressenten bereit, für diese Immobilie zu bezahlen?
