Immobilie geerbt – Was passiert mit den Schulden?

Sie haben die schönste Immobilie der Stadt geerbt, zum Beispiel in Berlin Spandau? Glückwunsch! Leider nutzt Ihnen der Traum nichts, wenn die Immobilie oder der Nachlass bis über das Dach mit Schulden belastet sind. Jetzt müssen Sie als Erbe wissen und genau kalkulieren, was Sie mit der Immobilie und den Schulden machen. Die Immobilie in Berlin zu verkaufen, ist sicherlich ein möglicher Weg, löst aber nicht unbedingt Ihr Problem. Wir erklären Ihnen, was Sie beachten sollten, wenn Sie eine Immobilie erben.

Sie erben nicht nur das Vermögen, Sie erben auch die Verbindlichkeiten

Werden Sie Erbe, treten Sie in die Fußstapfen des Erblassers. Sie werden sein Rechtsnachfolger. Dies bedeutet, dass Sie nicht nur seine Rechte, sondern auch seine Pflichten übernehmen. Die Rechte bestehen meist darin, dass der Erblasser Vermögenswerte besaß (z.B. eine Immobilie). Die Pflichten bestehen darin, dass er auch Verbindlichkeiten gegenüber Gläubigern zu erfüllen hatte (z.B. Zins- und Tilgungsleistungen gegenüber einer Bank für einen Hauskredit). Nehmen Sie das Erbe, somit auch die Immobilie an, haben Sie darüber hinaus einige Formalitäten mit dem Grundbuch zu erledigen.

Sie erben also nicht nur die Rechte, sondern auch die Pflichten. Als Erbe übernehmen Sie den Nachlass des Erblassers im Ganzen. Sie haben keine Möglichkeit, sich einzelne Vermögenswerte aus dem Nachlass herauszusuchen und die Verbindlichkeiten zurückzuweisen. Entweder übernehmen Sie den Nachlass, so wie er ist oder lehnen das Erbe ab. Sie können sich also nicht etwa nur die „Rosinen herauspicken“.

Sie haften persönlich

Übernehmen Sie den Nachlass, haften Sie nicht nur für die Verbindlichkeiten des Nachlasses. Sie haften auch persönlich mit Ihrem privaten Vermögen. Dies bedeutet, dass Sie mit eigenem selbst verdientem Geld die Schulden des Erblassers bezahlen müssen. Wenn Sie diese persönliche Haftung vermeiden wollen, dürfen Sie die Erbschaft nicht annehmen und müssen andere Wege gehen. Gehen Sie dabei gedanklich Schritt für Schritt voran.

Prüfen Sie den Nachlass, ziehen Sie Bilanz

Wenn Sie eine Immobilie erben und die Erbschaft antreten, sollten Sie sich zunächst einen Überblick über den Nachlass verschaffen. Sichten Sie alle Unterlagen und stellen Sie fest, welche Vermögenswerte vorhanden sind und welche Verbindlichkeiten existieren. Ziehen Sie dann Bilanz. Danach entscheiden Sie, ob Sie den Nachlass endgültig übernehmen oder angesichts einer bestehenden Überschuldung andere Wege gehen. Sie haben dazu unterschiedliche Möglichkeiten.

Der Nachlass muss nicht gleich überschuldet sein. Ist die Immobilie in Berlin Spandau beispielsweise mit einem Darlehen belastet, müssen Sie dieses Darlehen an die Bank zurückzahlen. Es kommt nicht darauf an, zu welchem Zweck der Erblasser das Darlehen verwendet hat. Er kann damit den Kaufpreis finanziert oder das Gebäude modernisiert oder sich ein neues Auto gekauft haben. Auf jeden Fall haftet die Immobilie als Sicherheit für das Darlehen. Die Immobilie haftet auch, wenn der Erblasser noch andere Schulden hinterlassen hat, zum Beispiel wenn er dem Fiskus Einkommensteuern schuldet. Dann müssen Sie die Immobilie notfalls zu Geld machen oder riskieren, dass der Fiskus auf die Immobilie zugreift und diese verwertet.

Wenn Sie die Immobilie für sich selbst behalten, sei es, dass Sie dort einziehen oder dass Sie die Immobilie vermieten, übernehmen Sie auch die Darlehensverpflichtungen und damit die Verpflichtung für Tilgung und Zinszahlungen. Wenn Sie die Immobilie als Kapitalanlage betrachten und das darauf lastende Darlehen bereits teilweise zurückgezahlt ist, relativieren sich die Verbindlichkeiten. Dann zahlen Sie Zins und Tilgung fort. Irgendwann ist die Immobilie bezahlt. Dann ist das Thema erledigt. Sofern mehrere Personen erben, entsteht eine Erbengemeinschaft. In der Erbengemeinschaft haftet jeder Miterbe nur anteilig für die Verbindlichkeiten. Sofern Sie das Haus für sich selbst behalten und Ihre Miterben abfinden oder auszahlen, reduziert sich Ihre Haftung auf Ihren Erbanteil.

Die Alternative besteht darin, dass Sie die Immobilie verkaufen und aus dem Verkaufserlös das Darlehen zurückzahlen. Reicht der Verkaufserlös nicht aus, haften Sie persönlich mit Ihrem gesamten privaten Vermögen für die restlichen Verbindlichkeiten, die der Erblasser ursprünglich in der eigenen Person begründet hatte.

Alternative 1: Erheben Sie die Drei-Monatseinrede

Benötigen Sie Zeit, Bilanz zu ziehen, können Sie sich auf die Drei-Monatseinrede berufen (§ 2014 BGB). Sie dürfen dann Zahlungen gegenüber Gläubigern drei Monate lang verweigern. Sie können dann in aller Ruhe prüfen, welche Vermögenswerte und welche Verbindlichkeiten vorhanden sind. Danach müssen Sie sich endgültig entscheiden.

Alternative 2: Sie schlagen die Erbschaft aus

Ist der Nachlass überschuldet und möchten Sie persönlich nicht für die Schulden des Erblassers geradestehen, können und müssen Sie die Erbschaft ausschlagen. Sie haben dazu sechs Wochen Zeit, nachdem der Erbfall eingetreten ist und Sie Kenntnis davon haben, dass Sie Erbe geworden sind. Möchten Sie die Erbschaft nicht antreten, müssen Sie beim Nachlassgericht am Wohnort des Erblassers vorstellig werden und gegenüber dem zuständigen Rechtspfleger erklären, dass Sie die Erbschaft ausschlagen wollen. Der Rechtspfleger wird Ihren Ausschlagungswunsch protokollieren. Sie werden dann nicht Erbe und haften nicht für die Schulden des Erblassers. Alternativ können Sie Ihre Erklärung auch gegenüber einem Notar abgeben. Achten Sie darauf, dass es dem Notar möglich sein muss, auch in diesem Fall Ihre Erklärung in der Ausschlagungsfrist von sechs Wochen dem Nachlassgericht zukommen zu lassen. Diese Ausschlagungsfrist lässt sich nicht verlängern!

Schlagen Sie die Erbschaft aus, rücken nach Maßgabe der gesetzlichen Erbfolge die nächsten Erben nach und werden Erbe. Auch diese Erben können ausschlagen. Gibt es keine Erben mehr, tritt der Fiskus auf den Plan. Er übernimmt dann den Nachlass, haftet allerdings nicht für Verbindlichkeiten.

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Alternative 3: Nachlassverwaltung

Ist der Nachlass überschuldet oder haben Sie gute Gründe anzunehmen, dass der Nachlass überschuldet ist oder fühlen Sie sich mit der Abwicklung schlicht überfordert, sollten Sie die Nachlassverwaltung beim Nachlassgericht beantragen. Dann nimmt der vom Nachlassgericht bestellte Nachlassverwalter den Nachlass in Besitz, veräußert eventuelle Nachlassgegenstände und wickelt den Nachlass insgesamt ab. Insbesondere übernimmt er auch die Verwaltung der Immobilie. Als Erbe dürfen Sie dann nicht mehr über den Nachlass und damit nicht mehr über die Immobilie verfügen.

Ihr Vorteil besteht darin, dass Sie Erbe bleiben, aber nicht mehr mit Ihrem eigenen Vermögen für die Verbindlichkeiten haften. Ergeben sich bei der Abwicklung des Nachlasses doch noch Vermögenswerte (z.B. Bargeld aus dem Verkauf der Immobilie) steht Ihnen der Überschuss als Erbe zu.

Alternative 4: Nachlassinsolvenz

Ergibt Ihre Bilanz, dass der Nachlass aller Voraussicht nach überschuldet ist, sollten Sie das Nachlassinsolvenzverfahren beantragen. Sie müssen dabei auch berücksichtigen, dass Sie nach Anordnung des Erblassers in einem Testament möglicherweise Vermächtnisse (z.B. soll das Tierheim 10.000€ Bargeld erhalten) und Auflagen zu erfüllen haben, die den Nachlass finanziell belasten können.

Problematisch ist auch die Situation, wenn Gläubiger mit Nachdruck Zahlungen aus dem Nachlass fordern und im schlimmsten Fall bereits Vollstreckungsmaßnahmen in die Wege geleitet haben. Fehlt dann die notwendige Liquidität, sollten Sie den Nachlass in die Insolvenz überführen. Diesen Weg geht auch ein eventuell bestellter Nachlassverwalter, falls Sie die Nachlassverwaltung beantragt haben. Auch hier besteht der Vorteil darin, dass Sie zwar Erbe werden, für die Verbindlichkeiten aus dem Nachlass aber nicht persönlich haften. Voraussetzung für die Nachlassinsolvenz ist allerdings, dass mindestens genug Liquidität vorhanden ist, um die Verfahrenskosten abzudecken.

Fazit

Die Möglichkeiten, auf die Sie als Erbe achten müssen, wenn Sie eine Immobilie erben, sind sehr vielseitig. Vor allem, wenn Sie auch Verbindlichkeiten übernehmen, ist höchste Vorsicht angesagt. Sie sehen, es gibt verschiedene Wege, zwischen denen Sie den besten für Ihre Lebenssituation finden werden und sich Lösungen für alle Beteiligten ergeben.

Wir, als Immobilienmakler in Berlin, verfügen über verschiedenste Erfahrungen und werden Sie gerne unterstützen, wenn Sie sich damit auseinandersetzen müssen, ob Sie die Immobilie verkaufen oder wie Sie damit verfahren sollen. Unser Rundum-Service ist unsere Kompetenz. Sofern Sie Rechtsberatung benötigen, vermitteln wir Sie gerne an einen mit uns kooperierenden Rechtsanwalt.