Grafik Icon 3D Grundbuch drei EigentümerWas passiert, wenn mehrere Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind?

Sind im Grundbuch mehrere Personen als Eigentümer einer Immobilie eingetragen, ist die Konsequenz beim Verkauf an sich klar. Soll die Immobilie verkauft werden, muss jeder eingetragene Eigentümer dem Verkauf zustimmen und die Eigentumsumschreibung auf den Erwerber im Grundbuch bewilligen. In der Praxis können sich dennoch einige Fragen ergeben. Gut ist, wenn Fragen und Unklarheiten möglichst im Vorfeld erkannt und abgeklärt werden. Nur so lässt sich der Immobilienverkauf verzögerungsfrei und ohne Frustration abwickeln. Ihr immoeinfach-Team, begleitet Sie kompetent auf dem Weg von der ersten Planung bis zur Beurkundung des Kaufvertrages.

Gründe, warum mehrere Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind

Tafel ImmobilienbegriffeSind im Grundbuch mehrere Eigentümer eingetragen, gehört das Grundstück nicht einer Person allein. Handelt es sich um ein Einfamilienhaus, ist es meist so, dass Ehegatten gemeinsam das Grundstück erworben und bebaut oder eine Bestandsimmobilie gemeinsam gekauft haben und im Regelfall zu gleichen Anteilen im Grundbuch eingetragen sind. Da heute viele Immobilien vererbt werden, sind im Grundbuch oft mehrere Eigentümer als Miterben einer Erbengemeinschaft eingetragen. Nicht zuletzt kann es auch einfach so sein, dass mehrere Personen gemeinsam eine Immobilie gekauft haben (z.B. ein Mietshaus als Geldanlage) und deshalb im Grundbuch als Miteigentümer eingetragen sind.

Wie ist das bei Wohnungseigentümergemeinschaften?

Icon 3D Grafik Haus Immobilie Grundstück Eigentümer Ein Sonderfall besteht dann, wenn die Immobilie in Wohnungseigentum oder Teileigentum aufgeteilt ist und es sich um eine Wohnungseigentümergemeinschaft handelt. Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann auch aus lediglich zwei Personen bestehen. In diesem Fall erwirbt der Erwerber Wohnungs- und Teileigentum, so wie es im Grundbuch eingetragen ist. Jeder Wohnungs- und Teileigentümer muss sein Sondereigentum und damit seine Miteigentumsanteile in einem eigenständigen Kaufvertrag an den Erwerber übertragen. Erwirbt der Erwerber lediglich eine Wohnung, bei der mehrere Wohnungseigentümer als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind, müssen ganz normal alle Eigentümer dieser Wohneinheit dem Verkauf zustimmen und den Kaufvertrag beurkunden. Sollte der Erwerber zehn Wohneinheiten erwerben wollen, bedarf es zehn einzelner, individueller Kaufverträge. Auch wenn die Kaufverträge inhaltlich identisch sein sollten, müssen sie dennoch einzeln beurkundet und im Grundbuch vollzogen werden.

Welche Auswirkungen ergeben sich im Grundbuch?

Grafik 3D Icon TaschenrechnerSind mehrere Personen Eigentümer eine Immobilie, erfolgt die Eintragung im Grundbuch nach § 47 Grundbuchordnung dergestalt, dass die Anteile der Eigentümer in Bruchteilen angegeben werden (z.B. Person A 1/3, Person B 2/3) oder das für die Gemeinschaft maßgebende Rechtsverhältnis bezeichnet wird (z.B. A, B und C in Erbengemeinschaft). Sind keine Anteile eingetragen, ist davon auszugehen, dass alle eingetragenen Personen gleiche Anteile an der Immobilie besitzen.

Wie ist der rechtliche Hintergrund, wenn mehrere Eigentümer eingetragen sind?

3D Grafik Icon ParagrafenzeichenSind im Grundbuch mehrere Eigentümer eingetragen, handelt es sich meist um eine Bruchteilsgemeinschaft. Das Recht der Bruchteilsgemeinschaft ist in §§ 741 ff BGB geregelt. Bei Bruchteilsgemeinschaften steht ein Recht mehreren Personen gemeinschaftlich zu. Im Regelfall haben alle Teilhaber gleiche Anteile. Steht der Verkauf an, kommt es darauf an, ob und inwieweit ein Teilhaber über seinen Anteil verfügen kann.

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Wie ist das, wenn Ehepaare ihr Haus verkaufen?

Foto Kundengespräch Sind im Grundbuch Ehepartner als Eigentümer eingetragen, ist davon auszugehen, dass beide die Immobilie nur gemeinsam verkaufen können. Kein Ehepartner kann allein seinen Anteil an der Immobilie verkaufen. Dies ergibt sich daraus, dass die Ehepartner den Verkauf ihrer Anteile beim Kauf der Immobilie mindestens stillschweigend ausgeschlossen haben (§ 749 Abs. II BGB). Eine solche Vereinbarung ergibt sich aus dem Zweck der ehelichen Gemeinschaft. Im Übrigen macht es auch keinen Sinn, wenn ein Kaufinteressent den Anteil eines Ehepartners an einem Einfamilienhaus kaufen wollte, es sei denn, er zieht als neuer Lebenspartner in das Haus ein.

3D Icon Grafik Ehepartner Ist ein Ehepartner im Grundbuch allein als Eigentümer eingetragen, kann er die Immobilie auch allein verkaufen. Auf die Zustimmung des nicht eingetragenen Ehepartners kommt es nur an, wenn der verkaufende Ehepartner über sein Vermögen im Ganzen verfügen würde. Dies ist der Fall, wenn die Immobilie im Grunde alles ist, was das Ehepaar an Vermögenswerten besitzt (§ 1365 BGB). In diesem Fall muss der nicht eingetragene Ehepartner seine Zustimmung zum Verkauf erklären. Andernfalls kann der Kaufvertrag nicht abgewickelt werden.

Bei einer Erbengemeinschaft ist die Situation etwas anders gelagert. Hier ist davon auszugehen, dass jeder Miterbe berechtigt ist, seinen Erbanteil an der Immobilie zu verkaufen. Notfalls muss er die Teilungsversteigerung des Objekts betreiben (§ 753 Abs. I BGB). Allerdings erwirbt der Erwerber dann auch nur einen Anteil an der Immobilie und müsste sich mit den übrigen Miterben auseinandersetzen.

Wie ist der Kaufvertrag zu formulieren?

Grafik Icon 3D DokumentSind im Grundbuch mehrere Personen als Eigentümer einer Immobilie eingetragen, müssen diese Personen im Kaufvertrag namentlich auf der Verkäuferseite bezeichnet werden. Meist gibt der Kaufvertrag die Beteiligungsverhältnisse wieder. Für den Erwerber der Immobilie spielt es jedoch keine Rolle, da die Beteiligungsverhältnisse nur auf der Verkäuferseite relevant sind. Im Ergebnis ist es stets so, dass jeder eingetragene Eigentümer auf der Verkäuferseite dem Verkauf der Immobilie zustimmen muss, egal in welcher Größenordnung er als Eigentümer an der Immobilie beteiligt ist.

Wie ist das, wenn sich ein Eigentümer im Beurkundungstermin vertreten lässt?

hand unterschrift brilleSind mehrere Personen im Grundbuch eingetragen, ist es oft nicht einfach, alle Personen gleichzeitig in einem einzigen Beurkundungstermin vor dem Notar zu vereinen. In der Praxis kommt es deshalb vor, dass sich ein Eigentümer durch eine andere Person vertreten lässt, beispielsweise einen Miteigentümer beauftragt, für ihn den Kaufvertrag zu unterzeichnen.

Zunächst ist es so, dass die Vollmacht für die bloße Beurkundung des Kaufvertrages formfrei möglich ist und es an sich genügt, wenn der Vertreter eine schriftliche Vollmacht des vertretenen Eigentümers präsentiert. Das Problem ergibt sich aber daraus, dass zum Vollzug des Grundbuches und der Eigentumsumschreibung auf den Erwerber die Vollmacht „in öffentlicher oder öffentlich beglaubigter Form“ nachzuweisen ist. So steht es in § 29 Grundbuchordnung. Icon 3D Grafik Notar Stempel Im Ergebnis führt also kein Weg daran vorbei, dass der vertretene Eigentümer vorher in ein Notariat geht und dort die Vollmacht für seinen Vertreter beurkundet. Die vor einem ausländischen Notar erklärte Vollmacht wird in Deutschland im Regelfall nicht anerkannt.

Der Notar, der dann den Kaufvertrag beurkundet, muss daher prüfen, ob der Vertreter vom Umfang seiner Vertretungsmacht überhaupt berechtigt ist, den Kaufvertrag zu beurkunden. Bestehen Zweifel, und erscheint eine spätere Genehmigung durch den vertretenen Eigentümer ausgeschlossen, muss der Notar die Beurkundung ablehnen (BGH NJW 1988, 1206). Außerdem muss er den Vertreter im Rahmen seiner Notaraufgaben darauf hinweisen, dass er gegebenenfalls noch eine notariell beurkundete Vollmacht des vertretenen Eigentümers nachreichen muss.

Fazit

Grafik Icon 3D Logo immoeinfachIm Regelfall erfolgt die Beurkundung problemlos. Im Idealfall werden die Eigentumsverhältnisse an einer Immobilie im Vorfeld überprüft und Zweifel frühzeitig abgeklärt. Alles andere gefährdet die Abwicklung des Kaufvertrages und kann zu erheblichen zeitlichen Verzögerungen führen. Und Frustration der Beteiligten ist nicht das Ziel. Im ungünstigsten Fall tritt der Erwerber vom Kaufvertrag zurück. Wenn Sie Fragen zu einem Grundbuch mit mehreren Eigentümern in Berlin und Umland haben, dann wenden Sie sich gerne an unsere Immobilienexperten. Wir als Immobilienmakler schreiben SERVICE groß und helfen Ihnen gerne auch bei Ihrem geplanten Immobilienverkauf in Berlin und Umgebung.

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Veröffentlicht am: 06.07.2017 | Autor: Ivo Hagen

8 Idee über “Mehrere Eigentümer im Grundbuch – Welche Auswirkungen hat das?

  1. Franz Heidenreich sagt:

    Guten Tag und besten Dank für den Artikel. Bei einem Kaufvertrag muss man so einiges beachten. Absicherung ist hierbei ebenfalls sehr wichtig. Ein Notar sollte immer an der Seite sein, dass auch wirklich alles glatt abläuft. VG Franz

  2. Marlies Linke sagt:

    Guten Tag welche Rechte habe ich wenn ich mit jemanden zusammen ein Grundstück gekauft habe und an erster Stelle im Grundbuch stehe.Der andere steht an zweiter Stelle, aber möchte mich nicht auszahlen,sondern mit einem Bruchteil abspeisen, wenn ich ihn als gleichberechtigten Einträgen lasse.

    • Julius Hagen sagt:

      Die Frage ist auf Grund der Eingangsinformationen nicht konkret zu beantworten.
      Wenn Sie gemeinschaftlich mit einer weiteren Person als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind, dann spielt die „Rangfolge“ keine Rolle. Man spricht von Miteigentum nach Bruchteilen. Ist kein spezieller Bruchteil (z.B. 1/4) angegeben, so ist von gleichen Miteigentumsanteilen auszugehen. Jeder Miteigentümer kann über seinen Anteil verfügen (§ 747 BGB). Der Miteigentümer kann seinen Anteil belasten, ihn z.B. verpfänden oder verkaufen.
      Dieser Feststellung widerspricht allerdings die Aussage, dass die weitere Person Ihnen einen Bruchteil „anbietet,“ wenn er als gleichberechtigt eingetragen wird.
      Daraus ist zu schließen, dass es sich ggf. um Miteigentum zur gesamten Hand handelt. Typischer Fall dafür wäre z.B. eine Erbengemeinschaft. Dabei sind die Anteile der Miteigentümer zugunsten der Gesamtheit gebunden. Die Sache gehört den Miteigentümern „zur gesamten Hand“. Typisches Beispiel ist die Erbengemeinschaft. Im Grundbuch in Abteilung I ist dies dann entsprechend vermerkt. Im Unterschied zum Miteigentum nach Bruchteilen kann der einzelne Miteigentümer bei der Gesamthandgemeinschaft nicht gesondert über seine Anteile verfügen. Will ein Miteigentümer seinen Anteil verkaufen, muss er Auseinandersetzung (Auflösung) der Gesamthandgemeinschaft betreiben. Können sich die Miteigentümer nicht über den freihändigen Verkauf verständigen, und will der eine Miteigentümer den anderen Miteigentümer auch nicht auszahlen, bleibt nur der Weg der Teilungsversteigerung. Dann wird die Immobilie in einem Zwangsversteigerungsverfahren beim örtlich zuständigen Amtsgericht öffentlich versteigert. Der Erlös steht den Miteigentümern entsprechend ihrer Bruchteile zu.

  3. Marlies Linke sagt:

    Hallo ich hätte da noch eine Frage.Darf der Jenige,mit dem ich das Grundstück gekauft habe,wo eine Scheune dazugehört die als Wohnfläche ausgebaut werden sollte,alles ohne meine Zustimmung einfach bauen und alles verändern.Wenn nein,wie kann ich voŕgehen?

  4. Thomas Weichert sagt:

    Ich habe folgendes Problem. Wir wohnen seit 7Jahren in einem Doppelhaus.Zweisstöckig.Meiner Schwiegermutter gehören nach dem verleben ihres Mannes 2/3 und 1/3 gehört seiner Schwester.Wie wollen den 1/3 gern erwerben doch die Schwester lässt das EG lieber leerstehen. Wir zahlen seit dem Einzug alle Rechnungen ohne das die Miterbin ihren 1/3 Anteil beisteuert.
    Damit soll jetzt Schluss sein. Rechnungen werden separiert…Doch wie bekomme ich sie zum Verkauf? Wie gesagt sie tritt nichts zur Wirtschaftlichkeit des Hauses bei.

    • Julius Hagen sagt:

      Bei dem Fall scheint es sich so zu verhalten, dass es eine Eigentümergemeinschaft gibt, die durch eine Erbschaft entstanden ist. In einer Erbengemeinschaft ist es so, dass die Anteile der einzelnen MIterben nicht konkret bestimmten Räumlichkeiten zugeordnet werden können, es sei denn, es ist von dem Erblasser so verfügt worden. Wir gehen davon aus, dass dem nicht so ist. In diesem Fall bleibt Ihnen, so Sie den 1/3 Anteil hinzu erwerben wollen, nichts anderes übrig als die Auflösung der Gemeinschaft zu betreiben. Dabei wird, bildlich gesehen, quasi die Gemeinschaft dergestalt aufgelöst, dass das gesamt Gebäude verkauft wird und die MIterben gemäß ihrer Quote einen Anteil am Erlös erhalten. Vorzugsweise wird dieses Verfahren freihändig durchgeführt. Können die Miterben sich nicht auf eine freiwillige Auflösung der Gemeinschaft verständigen, bleibt nur der Weg der Zwangsversteigerung. Natürlich können Sie als 2/3 „Eigentümer“ auch selbst erwerben (den 1/3 Anteil hinzu).
      Hinsichtlich der Kosten ist es so, dass diese natürlich die gesamte Erbengemeinschaft zu tragen hat. Insofern machen Sie mit der Separierung der Kosten alles richtig.

  5. Sunballs sagt:

    Hallo, was für Rechte hat der Erwerber bei einer entgeltliche Übertragung wenn der Veräußerer die Vereinbarung der vorzeitigen Vertragsaufhebung der Bank nicht unterzeichnet?? Und die Bank ohne diese Unterschrift das Geld nicht auszahlen kann. Kann man Schadenersatz verlangen? Kann man das Objekt vermieten (bekommt der Veräußerer hälftig die Miete obwohl der Erwerber seit Jahren alle Lasten trägt?), der Erwerber hat ja alle Verbindlichkeiten sowie Haftung auf sich genommen.

    • Julius Hagen sagt:

      Ein Objekt wird entgeltlich übertragen
      Es besteht noch eine Grundschuld
      Die Bank verlangt zur Löschung und zur Auszahlung des vereinbarten Kaufpreises eine schriftliche Vertragsaufhebung
      Die Antwort auf die Frage welche Konsequenzen sich daraus ergeben können, kann aus den wenigen Angaben nicht gegeben werden. (Für weitere Informationen kontaktieren Sie uns gern)
      Grundsätzlich ist es so, dass sich die Vertragspartner der entgeltlichen Übertragung (Verkauf) wohlwollend und fördernd für den Vertragsvollzug einzusetzen haben. Wenn sich jetzt eine Partei einseitig anders verhält, dann dürfte diese Partei auch für die unmittelbaren und die sich daraus ggf. ergebenden folgenden Schäden haften

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