Veröffentlicht am: 06.07.2022 | Author: Ivo Hagen

Mehrere Eigentümer im Grundbuch – Welche Auswirkungen hat das?

Was passiert, wenn mehrere Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind?

Sind mehrere Personen als Eigentümer im Grundbuch einer Immobilie eingetragen, ist die Konsequenz beim Verkauf an sich klar. Soll die Immobilie verkauft werden, muss jeder eingetragene Eigentümer dem Verkauf zustimmen und die Eigentumsumschreibung auf den Erwerber im Grundbuch bewilligen. In der Praxis gibt es jedoch Unterschiede beim Verkauf.

Gut ist, wenn Fragen und Unklarheiten möglichst im Vorfeld erkannt und abgeklärt werden. Nur so lässt sich der Immobilienverkauf verzögerungsfrei und ohne Frustration abwickeln. immoeinfach.de als Ihr Berliner Makler begleitet Sie kompetent auf dem Weg von der ersten Planung bis zur Beurkundung des Kaufvertrages. Wenn Sie Ihre Immobilie in Berlin verkaufen möchten, stehen wir Ihnen jederzeit zur Verfügung. 

Lesen Sie, worauf es ankommt und welche Auswirkungen es hat, wenn 2 oder mehr Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind. 

Gründe, warum mehrere Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind

Tafel Immobilienbegriffe Sind im Grundbuch mehrere Eigentümer eingetragen, gehört das Grundstück nicht einer Person allein. Handelt es sich um ein Einfamilienhaus, ist es meist so, dass Ehegatten gemeinsam das Grundstück erworben und bebaut oder eine Bestandsimmobilie gemeinsam gekauft haben und im Regelfall zu gleichen Anteilen im Grundbuch eingetragen sind. Da heute viele Immobilien vererbt werden, sind im Grundbuch oft mehrere Eigentümer als Miterben einer Erbengemeinschaft eingetragen.

Nicht zuletzt kann es auch einfach so sein, dass mehrere Personen gemeinsam eine Immobilie gekauft haben (z.B. ein Mietshaus in einer Großstadt wie Berlin in Form einer Geldanlage) und deshalb im Grundbuch als Miteigentümer eingetragen sind.

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Häufig gestellte Fragen

Welche Auswirkungen ergeben sich im Grundbuch?

Sind mehrere Personen Eigentümer einer Immobilie, erfolgt die Eintragung im Grundbuch nach § 47 Grundbuchordnung dergestalt, dass die Anteile der Eigentümer in Bruchteilen angegeben werden (z.B. Person A 1/3, Person B 2/3) oder das für die Gemeinschaft maßgebende Rechtsverhältnis bezeichnet wird (z.B. A, B und C in Erbengemeinschaft). Sind keine Anteile eingetragen, ist davon auszugehen, dass alle eingetragenen Personen gleiche Anteile an der Immobilie besitzen.

Sind im Grundbuch mehrere Eigentümer eingetragen, handelt es sich meist um eine Bruchteilsgemeinschaft. Das Recht der Bruchteilsgemeinschaft ist in §§ 741 ff BGB geregelt. Bei Bruchteilsgemeinschaften steht ein Recht mehreren Personen gemeinschaftlich zu. Im Regelfall haben alle Teilhaber gleiche Anteile. Steht der Verkauf an, kommt es darauf an, ob und inwieweit ein Teilhaber über seinen Anteil verfügen kann.

Es kann aber auch sein, dass die Eigentümer als Gesamthandsgemeinschaft zu betrachten sind. Klassische Fälle einer Gesamthandsgemeinschaft sind neben der Erbengemeinschaft die Gesellschaft bürgerlichen Rechts (BGB-Gesellschaft) und die eheliche Gütergemeinschaft (§ 1416 BGB).

Ein Sonderfall besteht dann, wenn die Immobilie in Wohnungseigentum oder Teileigentum aufgeteilt ist und es sich um eine Wohnungseigentümergemeinschaft handelt. Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann auch aus lediglich zwei Personen bestehen. In diesem Fall erwirbt der Erwerber Wohnungs- und Teileigentum, so wie es im Grundbuch eingetragen ist. Jeder Wohnungs- und Teileigentümer muss sein Sondereigentum und damit seine Miteigentumsanteile in einem eigenständigen Kaufvertrag an den Erwerber übertragen. Erwirbt der Erwerber lediglich eine Wohnung, bei der mehrere Wohnungseigentümer als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind, müssen ganz normal alle Eigentümer dieser Wohneinheit dem Verkauf zustimmen und den Kaufvertrag beurkunden. Sollte der Erwerber zehn Wohneinheiten erwerben wollen, bedarf es zehn einzelner, individueller Kaufverträge. Auch wenn die Kaufverträge inhaltlich identisch sein sollten, müssen sie dennoch einzeln beurkundet und im Grundbuch vollzogen werden.

Zwei Eigentümer einer will verkaufen – Welche Möglichkeiten haben Sie?

Grundsätzlich ist im Vorfeld zu prüfen, ob es sich bei den Eigentümern um eine Bruchteilsgemeinschaft oder eine Gesamthandsgemeinschaft handelt. Bei einer Bruchteilsgemeinschaft können die Eigentümer, mit Ausnahme der ehelichen Gütergemeinschaft, in der Regel frei über Ihren Eigentumsanteil verfügen. 

Foto Kundengespräch

Gleichzeitig ist aber auch die Frage zu beantworten, ob der Verkauf eines ideellen Miteigentumsanteils, zum Beispiel der Verkauf eines halben Hauses oder einer halben Wohnung, überhaupt marktgängig ist. Sie also einen Interessenten, einen Käufer finden können.

Notfalls bleibt als Lösung nur die Teilungsversteigerung. Auch die Aufteilung in Wohnungseigentum kann ein gangbarer Weg.

Welche Voraussetzungen braucht der Verkauf?

Der Verkauf eines „halben Hauses“ oder einer „halben Wohnung“ ist immer mit zusätzlichem Aufwand verbunden. Die beste Lösung ist es daher, den Verkauf gemeinschaftlich und einvernehmlich zusammen mit dem Miteigentümer anzugehen. Oft hilft es auch, wenn Sie sich eines guten Moderators bedienen. Ein professioneller Immobilienmakler kann hier unter Umständen hilfreich sein. So können hinderliche Emotionen mitunter kompensiert werden und Logik und Fachkompetenz erhalten einen gebührlichen Platz im Verkaufsprozess.

Auf jeden Fall sollte geklärt werden wann die Immobilie verkauft werden soll, welcher Mindestverkaufspreis erzielt werden soll und wie dieser Verkaufserlös verteilt werden soll. Eine belastbare Angebotspreisermittlung ist also obligatorisch. Alle für einen Verkauf relevanten Unterlagen müssen beschafft werden, neben den rechtlichen Grundlagen wie Grundbuch etc. gehört immer auch ein Energieausweis mit dazu.

Sind alle Unterlagen beisammen und die Voraussetzungen erfüllt, entsteht eine aussagefähige Dokumentation der Immobilie, des Hauses oder der Wohnung. Dieses Exposé ist Grundlage für den Verkauf.

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Eigentümergemeinschaft – Vorboten des Verkaufs

Eigentümergemeinschaften haben Tücken und Eigenheiten, die durch die verschiedenen Interessen der einzelnen Mitglieder der Gemeinschaft entstehen. Ist einmal Unfrieden oder Uneinigkeit entstanden, ist ein Verkauf des Miteigentumsanteils oft die beste Lösung. Bei der Trennung einer ehelichen Gemeinschaft wird dies sehr deutlich. Dieses Muster ist oft auch auf andere Eigentümergemeinschaften übertragbar.

Sofern Sie sich in einer solchen Lage befinden, sollten Sie beginnen die Voraussetzungen und Unterlagen für einen Verkauf zusammen zu tragen und den Ausstieg aus der Bruchteils- oder Gesamthandsgemeinschaft vorbereiten. Sie ersparen sich nicht selten vorprogrammierten Ärger.

Welche Möglichkeiten habe ich meinen Anteil zu verkaufen?

Händeschütteln mehrere Personen Eigentümer Hintergrund Es ist immer die beste Lösung gemeinschaftlich und einvernehmlich zu handeln und die Immobilie freihändig zu verkaufen, die Gemeinschaft im Guten aufzulösen. Aber dies ist nicht immer erreichbar, auch wenn die Logik es gebietet. In einer Bruchteilsgemeinschaft können Sie Ihren Miteigentumsanteil frei verkaufen. Voraussetzung ist natürlich, dass er marktgängig ist.

Unter Umständen bietet sich auch eine vorherige Aufteilung in separates Wohnungseigentum an. Sofern keine Einigung erzielt werden kann, bleibt Ihnen nur die Lösung durch eine sogenannte Teilungsversteigerung. Diese kann jeder Miteigentümer, unabhängig von seinen Eigentumsanteilen, beantragen. Das Verfahren entspricht praktisch einer Zwangsversteigerung.

Eine weitere Lösung, zwar nicht die beste Lösung,  wäre der einvernehmliche Verkauf, bei der der verkaufsunwillige Miteigentümer quasi zu Verkauf gezwungen wird. Jedoch werden im Zuge einer Teilungsversteigerung nicht selten um 20% niedrigere Verkaufserlöse erzielt. Aber es ist eben der einzige Weg, den Verkauf zu erzwingen. Wir raten deshalb immer zum Gespräch, zum Versuch der Einigung, wenn es darum geht ein Haus oder eine Wohnung zu verkaufen.

Wie ist der Kaufvertrag zu formulieren?

Sind im Grundbuch mehrere Personen als Eigentümer einer Immobilie eingetragen, müssen diese Personen im Kaufvertrag namentlich auf der Verkäuferseite bezeichnet werden. Meist gibt der Kaufvertrag die Beteiligungsverhältnisse wieder. Für den Erwerber der Immobilie spielt es jedoch keine Rolle, da die Beteiligungsverhältnisse nur auf der Verkäuferseite relevant sind. Im Ergebnis ist es stets so, dass jeder eingetragene Eigentümer auf der Verkäuferseite dem Verkauf der Immobilie zustimmen muss, egal in welcher Größenordnung er als Eigentümer an der Immobilie beteiligt ist.

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Was ist, wenn sich ein Eigentümer im Beurkundungstermin vertreten lässt?

Sind mehrere Personen im Grundbuch eingetragen, ist es oft nicht einfach, alle Personen gleichzeitig in einem einzigen Beurkundungstermin vor dem Notar zu vereinen. In der Praxis kommt es deshalb vor, dass sich ein Eigentümer durch eine andere Person vertreten lässt, beispielsweise einen Miteigentümer beauftragt, für ihn den Kaufvertrag zu unterzeichnen. Zunächst ist es so, dass die Vollmacht für die bloße Beurkundung des Kaufvertrages formfrei möglich ist und es an sich genügt, wenn der Vertreter eine schriftliche Vollmacht des vertretenden Eigentümers präsentiert.

hand unterschrift brille

Das Problem ergibt sich aber daraus, dass zum Vollzug des Grundbuches und der Eigentumsumschreibung auf den Erwerber die Vollmacht „in öffentlicher oder öffentlich beglaubigter Form“ nachzuweisen ist. So steht es in § 29 Grundbuchordnung. Im Ergebnis führt also kein Weg daran vorbei, dass der vertretene Eigentümer vorher in ein Notariat geht und dort die Vollmacht für seinen Vertreter beurkundet. Die vor einem ausländischen Notar erklärte Vollmacht wird in Deutschland im Regelfall nicht anerkannt.

Der Notar, der dann den Kaufvertrag beurkundet, muss daher prüfen, ob der Vertreter vom Umfang seiner Vertretungsmacht überhaupt berechtigt ist, den Kaufvertrag zu beurkunden. Bestehen Zweifel, und erscheint eine spätere Genehmigung durch den vertretenen Eigentümer ausgeschlossen, muss der Notar die Beurkundung ablehnen (BGH NJW 1988, 1206). Außerdem muss er den Vertreter im Rahmen seiner Notaraufgaben darauf hinweisen, dass er gegebenenfalls noch eine notariell beurkundete Vollmacht des vertretenden Eigentümers nachreichen muss.

Fazit

Im Regelfall erfolgt die Beurkundung problemlos. Im Idealfall werden die Eigentumsverhältnisse an einer Immobilie im Vorfeld überprüft und Zweifel frühzeitig abgeklärt. Alles andere gefährdet die Abwicklung des Kaufvertrages und kann zu erheblichen zeitlichen Verzögerungen führen. Und Frustration der Beteiligten ist nicht das Ziel. Im ungünstigsten Fall tritt der Erwerber vom Kaufvertrag zurück.

Wenn Sie Fragen zu einem Grundbuch mit mehreren Eigentümern in Berlin und Umland haben, dann wenden Sie sich gerne an unsere Immobilienexperten. Wir als Berliner Immobilienmakler schreiben SERVICE groß und helfen Ihnen gerne auch bei Ihrem geplanten Immobilienverkauf in Berlin und Umgebung.

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30 Meinungen zu “Mehrere Eigentümer im Grundbuch – Welche Auswirkungen hat das?
  1. Franz Heidenreich sagt:

    Guten Tag und besten Dank für den Artikel. Bei einem Kaufvertrag muss man so einiges beachten. Absicherung ist hierbei ebenfalls sehr wichtig. Ein Notar sollte immer an der Seite sein, dass auch wirklich alles glatt abläuft. VG Franz

  2. Marlies Linke sagt:

    Guten Tag welche Rechte habe ich wenn ich mit jemanden zusammen ein Grundstück gekauft habe und an erster Stelle im Grundbuch stehe.Der andere steht an zweiter Stelle, aber möchte mich nicht auszahlen,sondern mit einem Bruchteil abspeisen, wenn ich ihn als gleichberechtigten Einträgen lasse.

    • Julius Hagen sagt:

      Die Frage ist aufgrund der Eingangsinformationen nicht konkret zu beantworten.
      Wenn Sie gemeinschaftlich mit einer weiteren Person als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind, dann spielt die „Rangfolge“ keine Rolle. Man spricht von Miteigentum nach Bruchteilen. Ist kein spezieller Bruchteil (z.B. 1/4) angegeben, so ist von gleichen Miteigentumsanteilen auszugehen. Jeder Miteigentümer kann über seinen Anteil verfügen (§ 747 BGB). Der Miteigentümer kann seinen Anteil belasten, ihn z.B. verpfänden oder verkaufen.
      Dieser Feststellung widerspricht allerdings die Aussage, dass die weitere Person Ihnen einen Bruchteil „anbietet,“ wenn er als gleichberechtigt eingetragen wird.
      Daraus ist zu schließen, dass es sich ggf. um Miteigentum zur gesamten Hand handelt. Typischer Fall dafür wäre z.B. eine Erbengemeinschaft. Dabei sind die Anteile der Miteigentümer zugunsten der Gesamtheit gebunden. Die Sache gehört den Miteigentümern „zur gesamten Hand“. Typisches Beispiel ist die Erbengemeinschaft. Im Grundbuch in Abteilung I ist dies dann entsprechend vermerkt. Im Unterschied zum Miteigentum nach Bruchteilen kann der einzelne Miteigentümer bei der Gesamthandgemeinschaft nicht gesondert über seine Anteile verfügen. Will ein Miteigentümer seinen Anteil verkaufen, muss er Auseinandersetzung (Auflösung) der Gesamthandgemeinschaft betreiben. Können sich die Miteigentümer nicht über den freihändigen Verkauf verständigen, und will der eine Miteigentümer den anderen Miteigentümer auch nicht auszahlen, bleibt nur der Weg der Teilungsversteigerung. Dann wird die Immobilie in einem Zwangsversteigerungsverfahren beim örtlich zuständigen Amtsgericht öffentlich versteigert. Der Erlös steht den Miteigentümern entsprechend ihrer Bruchteile zu.

  3. Marlies Linke sagt:

    Hallo ich hätte da noch eine Frage.Darf der Jenige,mit dem ich das Grundstück gekauft habe,wo eine Scheune dazugehört die als Wohnfläche ausgebaut werden sollte,alles ohne meine Zustimmung einfach bauen und alles verändern.Wenn nein,wie kann ich voŕgehen?

  4. Thomas Weichert sagt:

    Ich habe folgendes Problem. Wir wohnen seit 7Jahren in einem Doppelhaus.Zweisstöckig.Meiner Schwiegermutter gehören nach dem verleben ihres Mannes 2/3 und 1/3 gehört seiner Schwester.Wie wollen den 1/3 gern erwerben doch die Schwester lässt das EG lieber leerstehen. Wir zahlen seit dem Einzug alle Rechnungen ohne das die Miterbin ihren 1/3 Anteil beisteuert.
    Damit soll jetzt Schluss sein. Rechnungen werden separiert…Doch wie bekomme ich sie zum Verkauf? Wie gesagt sie tritt nichts zur Wirtschaftlichkeit des Hauses bei.

    • Julius Hagen sagt:

      Bei dem Fall scheint es sich so zu verhalten, dass es eine Eigentümergemeinschaft gibt, die durch eine Erbschaft entstanden ist. In einer Erbengemeinschaft ist es so, dass die Anteile der einzelnen MIterben nicht konkret bestimmten Räumlichkeiten zugeordnet werden können, es sei denn, es ist von dem Erblasser so verfügt worden. Wir gehen davon aus, dass dem nicht so ist. In diesem Fall bleibt Ihnen, so Sie den 1/3 Anteil hinzu erwerben wollen, nichts anderes übrig als die Auflösung der Gemeinschaft zu betreiben. Dabei wird, bildlich gesehen, quasi die Gemeinschaft dergestalt aufgelöst, dass das gesamt Gebäude verkauft wird und die MIterben gemäß ihrer Quote einen Anteil am Erlös erhalten. Vorzugsweise wird dieses Verfahren freihändig durchgeführt. Können die Miterben sich nicht auf eine freiwillige Auflösung der Gemeinschaft verständigen, bleibt nur der Weg der Zwangsversteigerung. Natürlich können Sie als 2/3 „Eigentümer“ auch selbst erwerben (den 1/3 Anteil hinzu).
      Hinsichtlich der Kosten ist es so, dass diese natürlich die gesamte Erbengemeinschaft zu tragen hat. Insofern machen Sie mit der Separierung der Kosten alles richtig.

  5. Sunballs sagt:

    Hallo, was für Rechte hat der Erwerber bei einer entgeltliche Übertragung wenn der Veräußerer die Vereinbarung der vorzeitigen Vertragsaufhebung der Bank nicht unterzeichnet?? Und die Bank ohne diese Unterschrift das Geld nicht auszahlen kann. Kann man Schadenersatz verlangen? Kann man das Objekt vermieten (bekommt der Veräußerer hälftig die Miete obwohl der Erwerber seit Jahren alle Lasten trägt?), der Erwerber hat ja alle Verbindlichkeiten sowie Haftung auf sich genommen.

    • Julius Hagen sagt:

      Ein Objekt wird entgeltlich übertragen
      Es besteht noch eine Grundschuld
      Die Bank verlangt zur Löschung und zur Auszahlung des vereinbarten Kaufpreises eine schriftliche Vertragsaufhebung
      Die Antwort auf die Frage welche Konsequenzen sich daraus ergeben können, kann aus den wenigen Angaben nicht gegeben werden. (Für weitere Informationen kontaktieren Sie uns gern)
      Grundsätzlich ist es so, dass sich die Vertragspartner der entgeltlichen Übertragung (Verkauf) wohlwollend und fördernd für den Vertragsvollzug einzusetzen haben. Wenn sich jetzt eine Partei einseitig anders verhält, dann dürfte diese Partei auch für die unmittelbaren und die sich daraus ggf. ergebenden folgenden Schäden haften

  6. T.Ulherr sagt:

    Hallo, meine Frau und ich wollen zusammen 3 Eigentumswohnungen kaufen. Entweder wir kaufen die 3 Wohnungen gemeinsam sodass jedem die Häfte einer Wohnung gehört oder jeder kauft 1 Wohnung und die dritte Wohnung gemeinsam. Welche Lösung hat mehr Vorteile? Vielen Dank im Voraus.

    • Julius Hagen sagt:

      Vielen Dank für Ihre Anfrage. Gern wollen wir versuchen auf Ihre Anfrage näher einzugehen. Wir gehen dabei davon aus, dass sie verheiratet sind und für die Ehe keine gesetzliche Gütertrennung per Ehevertrag vereinbart haben. In dem Fall wäre es steuerlich recht egal in welcher Form sie erwerben. Unterschiede stellen sich allerdings bei einem späteren Verkauf dar. Werden sie für alle Wohnungen gemeinschaftlich Eigentümer, können Sie später auch immer nur gemeinschaftlich handeln. Würden sie gesplittet erwerben, wäre für diesen Fall etwas mehr Flexibilität gegeben. Wir würden aber empfehlen den Fall mit ihrem Steuerberater zu erörtern, um eine auf Ihre Situation und Ihre langfristigen Absichten ausgerichtete optimale Variante wählen zu können. Wir hoffen Ihnen mit diesen kurzen Ausführungen geholfen zu haben.

      • Bernd sagt:

        Eventuell ergibt sich auch ein Unterschied der Stimmanteile pro Kopf, da es sein kann das bei gemeinsamen Kauf nur 1 Besitzer mit xEigentumsanteilen und bei getrenntem Kauf 2 Besitzer mit xEigentumsanteilen gerechnet werden müsste. Daher sollte die Teilungserklärung auch hinsichtlich der Stimmberechtigung geprüft und mit in die Überlegungen einbezogen werden.

  7. René sagt:

    Hallo,
    Hab da mal ne frage haben ein Zweifamilienhaus ich wohne im 1 stock und meine Eltern im eg und wie verhält sich des im keller jeder hat den Anteil 1/2 wie ist da dann die Raumaufteilung.
    Gruss René

    • Julius Hagen sagt:

      Hallo René,

      wenn keine Teilung des Hauses in Form von Wohnungseigentum vorliegt, sondern einfach jeder zu 1/2 Eigentümer ist, lässt sich daraus nicht ableiten, wer welches Nutzungsrecht an welchen Räumen hat. Das ist einfach nur eine interne Einigung. Vorgaben gibt es keine.
      Mit dieser Information hoffen wir geholfen zu haben

  8. Ursula Kohel sagt:

    Guten Tag,
    Meine Freundin hat von ihren Eltern eine Gewerbeimmobilie geerbt. Im Grundbuch ist sie an 1. Stelle eingetragen, anschließend ihre 3 Kinder. Nun möchte meine Freundin verkaufen, ihre Kinder wollen dem Verkauf aber nur zustimmen, wenn sie den gesamten Verkaufspreis erhalten. Ist das gesetzlich überhaupt möglich oder steht meiner Freundin rein rechtlich ihr Anteil zu bzw. wie kann sie ohne Zustimmung ihrer Kinder verkaufen? Bis jetzt war die Immobilie vermietet. Die Mieteinnahmen erhielt meine Freundin, die auch alle snfallenden Kosten trägt.

    • Julius Hagen sagt:

      Hallo Frau Kohel,

      wenn Ihre Freundin zusammen mit weiteren Eigentümern in Grundbuch steht und die Immobilie im Zuge einer Erbschaft erlangt hat, ist es nicht von Bedeutung an welcher Stelle Sie im Grundbuch eingetragen ist. Von Bedeutung ist lediglich, welcher Anteil am Gesamteigentum ihr zusteht. Dies ist im Grundbuch vermerkt.

      Es dürfte sich nach Ihrer Beschreibung um eine ungeteilte Erbengemeinschaft handeln. In einem solchen Fall können nur alle eingetragenen Eigentümer, egal wie groß ihr Anteil ist, gemeinschaftlich handeln. Ist eine einvernehmliche Lösung (z.B. Verkauf) nicht erreichbar, bleibt nur die Auflösung der Gemeinschaft. Die Auflösung der Gemeinschaft kann durch jeden Miteigentümer betrieben werden.

      Wenn nicht freiwillig, dann wird die Immobilie in einem solchen Verfahren zwangsversteigert. Der Verkaufserlös steht dem jeweiligen Anteilseigentümer in dem Maße zu, wie er Anteile an dem Objekt hält.

      Mit dieser kurzen Antwort hoffen wir Ihnen geholfen zu haben.

  9. Florian sagt:

    Schönen guten Tag,

    auch von meiner Seite großer Lob an eure sehr informative Website.

    Zum Thema Bruchteilsgemeinschaft keimt da auch bei mir eine Frage auf:

    Meine Frau und ich haben zusammen mit einem befreundeten Ehepaar gemeinsam zu gleichen Teilen ein Grundstück gekauft um dies später mit einem Doppelhaus zu bebauen. D.h. am ungeteilten Grundstück hält laut Grundbuch jeder 1/4.

    Nun möchten/müssen wir das Grundstück teilen. Da eine Realteilung möglich ist, beabsichtigen wir diese auch durchzuführen.

    Nun habe ich dazu schon einiges gehört was mir aber vorrangig Angst um enorme Kostengefahren macht.
    Hier wird von möglicher Schenkungssteuer bei Übertragung der jeweiligen Miteigentumsanteile an die jeweils andere Partei gesprochen.
    Laut GrErwStG ist eine solche flächenmäßige Teilung unter bereits bestehenden Eigentümern von zumindest dieser befreit – bis auf möglichen Zugewinn durch ungleiche Teilung.

    Wie verhält es sich aber mit der tatsächlichen Auf-/Verteilung der Ursprungseigentumsanteile auf die neu entstehenden Flurstücke?
    Können wir 4 hier gegenüber dem Grundbuch durch Notarvertrag frei entscheiden welches Ehepaar Eigentümer des entsprechend zugewiesen Flurstücks wird?
    Mein logischer Menschenverstand sagt ja, aber wie schaut es da rechtlich aus?
    Gerüchteweise müssen wir uns nämlich angeblich jeweils erst alle 4 wieder in beide Grundbücher eintragen lassen und danach erst in einem weiteren Vorgang einen quasi Tausch der noch vorhandenen Miteigentumsanteile veranlassen. Was auch hier n.m.E. zu gefühlt völlig unnötigen Kosten und Arbeit führt.

    Über den ein oder anderen erfahrenen Kommentar der etwas Licht ins Dunkel bringt würde ich mich freuen.

    • Julius Hagen sagt:

      Entschuldigen Sie die späte Antwort.
      Es ist zunächst einmal kein Problem ein vier Eigentümern gehörendes Grundstück (mit einem Doppelhaus) in zwei reale Grundstücke zu teilen. Bauordnungsrechtlich muss das halt geprüft sein, dann kann die Grundstücksvermessung durchgeführt werden. Der Vorgang wird Zerlegung genannt, im Liegenschaftskataster entstehen zwei neue Flurstücke. Das Liegenschaftskataster teilt diese Veränderung auch dem Grundbuchamt mit, dort wird die entsprechende Änderung übernommen.
      Nun hat sich an der Grundstückssituation aber an sich noch nicht geändert., das Grundstück besteht jetzt nur aus zwei Flurstücken
      Für die Grundbuchliche Teilung bedarf es lediglich einer Erklärung der Eigentümer dem Grundbuchamt gegenüber. Da ja aber jeweils ein Ehepaar Eigentümer eines Grundstücks, einer Doppelhaushälfte, werden soll, bedarf es einer notariellen Einigung wer welches Grundstück bekommen soll und ggf. eine Einigung darüber ob ein Wertausgleich stattfindet (falls unterschiedliche Werte der Hälften). Ja und das war es eigentlich auch schon. Nennenswerte Kosten entstehen nur durch die Vermessung und durch den Notarvertrag, die Grundbuchgenbühren sind überschaubar.

  10. Steffi Ernst sagt:

    Guten Abend ! Mein Partner und ich wollen zusammen ein Haus kaufen und uns beide zu gleichen Teilen in das Grundbuch eintragen lassen. Kommen da evtl. doppelte Kosten bezüglich des Eintrags , Notarkosten oder der Grundsteuer auf uns zu, weil wir nicht verheiratet sind?
    Über eine Antwort freue ich mich sehr.
    Vielen Dank, Steffi Ernst

    • Julius Hagen sagt:

      Hallo Frau Ernst,
      Sie müssen sich keine Sorgen machen. Es kommen keine doppelten Kosten auf Sie zu. Grundbuchkosten, Notarkosten, Grunderwerbsteuer und später auch die Grundsteuer berechnen sich immer nach dem Immobilienwert und nicht danach wer erwirbt. Es wird so sein, dass Ihr Partner und Sie die Kosten je zur Hälfte zu tragen haben werden.

      • Markus sagt:

        Guten Abend, ich möchte meiner Frau mein Elternhaus im Teileigentum schenken. Das Haus gehört meinem Vater und mir, wir sind jedoch verstritten. Es ist sanierungsbedürftig und von geringem Wert. Mein Vater wohnt bis zu seinem Tod unentgeltlich dort, dies ist jedoch nirgends eingetragen, sondern mündlich zwischen uns vereinbart worden. Brauche ich sein Einverständnis bzgl. einer Schenkung? Für ihn ändert sich dadurch nichts. Vielen Dank vorab!

  11. Danielle Wilson sagt:

    Hallo, bin in einer Gesamthandgemeinschaft und moechte Hausgrundstueck verkaufen und Grundbuch sind die Anteil nicht vermerkt und muss zuerst Erbe auseinandergesetzt werden um meinen gerechten Teil am Miteigentum zu erhalten?

  12. Hermanns sagt:

    Hallo,
    meine Mutter und ihre Schwester haben vor Jahrzehnten zu gleichen Teilen landwirtschaftliche Flächen geerbt. Es handelt sich um 3 Flurstücke. Meine Mutter benötigt nun Geld für ihren Lebensabend und möchte ihren Anteil verkaufen. Ich trage mich mit dem Gedanken, meiner Mutter ihren Anteil abzukaufen. Kann ich durch Kauf einfach in die Erbengemeinschaft eintreten (so wäre es ja wahrscheinlich auch, wenn meine Mutter mir ihren Anteil vererben würde) oder muß vorher eine Realteilung des Grundstücks durchgeführt werden? Und wie verhielte es sich, wenn meine Mutter an einen fremden Käufer verkaufen würde? Für eine kurze Erklärung der rechtlichen Situation wäre ich Ihnen sehr dankbar.

  13. EB sagt:

    Ich benötige schnelle Hilfe und Rat!
    Ich wohne in einem Zweifamilienhaus. Wir sind zwei Familien und jeder besitzt seine Eigentumswohnung. Die Außenanlage wurde über eine Sondervereinbarung gütlich aufgeteilt. Jetzt möchte eine Familie ihre Eigentumswohnung verkaufen. Es wurde damals beim Notar eine gegenseitige Veräußerungsbeschränkung eingeräumt bzw. eine Mitbestimmung wer kaufen darf. Ich denke ich habe auch ein Vorkaufsrecht? Die ETW haben sie nun einem Makler zur Veräußerung gegeben.
    Meine Fragen: Wenn ich nicht über mein Vorkaufsrecht gefragt werde, kann ich Schadensersatz verlangen? Ich kenne die Immobilien in und auswendig. Muss ich die Maklergebühren, wenn ich die ETW kaufe und bereits schon im Haus wohne, auch bezahlen? Die Familie verlangt jetzt 100.000,- € mehr für Ihre ETW, als wir damals beide für das ganze Zweifamilienhaus bezahlt haben. Den Außen- und Innenbereich haben wir nun über 6 Jahre gemeinsam saniert und bezahlt. Ich habe wirklich manchmal alleine und bis zum umfallen hart an der Außenanlage gearbeitet. Klar, dass jetzt alles schöner aussieht (Nachweise alle Vorhanden). Wenn ich nun die ETW kaufen möchte, muss ich den gewünschten Kaufpreis von der Familie bezahlen? Mein reingewirtschaftes Geld, die ganzen Sanierungsarbeiten und Anstrengungen noch einmal bei dem – wie ich finde – viel zu hohen Kaufpreis irgendwie mit bezahlen, weil die Familie jetzt fein dasteht und alles im TOP Zustand ist? Klever gemacht. Der Makler kommt morgen mit den ganzen Interessenten. Ich weiß nicht wie ich mich verhalten soll? Kann sich jemand meine Situation vorstellen?

  14. Marianne sagt:

    Hallo, mein Partner lebt derzeit in Trennung und bewohnt allein das eheliche Haus. Seine Frau soll nun ausgezahlt werden. Ich ziehe bald in das Haus ein und kaufe meinem Partner das halbe Haus ab. Den Kaufpreis möchte ich teilweise über einen Immobilienkredit finanzieren, damit mein Partner mit der Summe seine Frau auszahlen kann. Es soll vermieden werden, dass ich direkt von seiner Frau das halbe Haus kaufe. Wie muss das grundbuchlich geregelt werden, damit die Bank nichts einzuwenden hat und meinen Kredit gewährt.

  15. Bethmann sagt:

    Guten Tag,
    Mein Sohn und Mutter haben eine Wohnung gekauft und nutzen dies selbst.Grundbuch sind beide zur Hälfte eingetragen.
    Jetzt verlangt das Finanzamt eine Feststellungserklärung.
    Was sollen wir tun.

    Danke

  16. emily yau sagt:

    Sehr geehrter Herr, ich möchte ein Haus kaufen. In seiner Einführung heißt Eigentümerform: Miteigentum. Ich möchte nach dem Kauf dieses Hauses fragen, ob ich keine unabhängigen Eigentumsrechte habe?

  17. Lothar sagt:

    Liebe Mitleser und Sachkundige, kann mir bitte jemand von Euch verlässlich Auskunft geben
    Von meinen Eltern wurde mir 1981 ein Grundstück übertragen, das würde auch im Grundbuch vermerkt. Dieses Grundstück existiert zwar, ich wohne aber in einer anderen Stadt. 1985 habe ich dann geheiratet und eine Familie gegründet. 1997 habe ich notariell mit meiner Frau die Gütertrennung vereinbart. Beim gleichen Termin, vor demselben Notar, hatte ich damals erklärt, dass ich dieses Grundstück, an meine Frau übertragen möchte, was daraufhin
    auch im Grundbuch vermerkt wurde, d. h. also, heute steht meine Frau als Eigentümer im Grundbuch. Jetzt beschäftigt mich aber folgende Frage: Ich habe mal gelesen, dass Schenkungen unter Eheleuten, wenn es dann mal um das Erben geht, als sehr, sehr problematisch angesehen werden, bzw. man sie nicht anerkennen möchte. Es gab wohl früher mal eine 10-Jahresfrist, und wenn die verstrichen war, war alles wasserdicht. Heute gilt das wohl so nicht mehr so. Und nun frage ich mich, wenn ich versterbe, kann ich sicher davon ausgehen, dass das Grundstück,
    welches ich 1997 an meine Frau übertragen habe – sich auch wirklich im alleinigen Eigentum meiner Frau befindet? Oder muss ich befürchten, dass bei meinem Ableben das Grundstück wieder in meinen eigenen Nachlass zurückfällt, weil die Schenkung an meine Frau, auch nach mehr als 10 Jahren, als ungültig betrachtet wird?
    Mich interessiert das so sehr, da es auf meiner Seite Erben gibt, die ansonsten mit beteiligt werden müssten.
    Würde die damalige Schenkung anerkannt werden, sollte das Grundstück nicht zu meinem Nachlass gehören.
    Danke für Eure Antworten
    Lothar

  18. Uwe sagt:

    Hallo, erstmals vielen Dank für die informative Webseite. Wir haben folgendes Problem aus einer Erbschaft: Person A hat 12,5% und Person B 87,5% eines Einfamilienhauses. Person B möchte das Haus übernehmen, Person A möchte nicht verkaufen.
    Gibt es eine Lösung, abgesehen von der Teilungsversteigerung?
    Besten Dank für Ihre Rückmeldung.

  19. Hygge sagt:

    Danke für den interessanten Beitrag. Es ist wichtig, dass alles geklärt ist damit der Hausbau oder Hauskauf für den neuen Besitzer nicht zur Last wird. Erbengemeinschaften sind immer schwierig und oft geht es leider nicht ohne rechtlichen Beistand.

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