Die Grundbuchordnung erklärt

Wenn Sie ein Grundstück oder eine Wohnung kaufen oder verkaufen, spielt die Grundbuchordnung in Deutschland immer eine wichtige Rolle. Auch in Berlin und Brandenburg finden das Gesetz Anwendung, wenn Sie zum Beispiel eine Immobilie verkaufen. Die Grundbuchordnung regelt, wie die Grundbücher geführt werden und welche Rechte Sie haben, wenn Sie als Eigentümer eines Grundstücks im Grundbuch eingetragen sind.

Sie werden in der Alltagspraxis nicht direkt mit diesem Gesetz in Kontakt kommen, da im Regelfall der Notar den Verkauf und den Kauf einer Immobilie abwickelt. Der Notar sorgt dafür, dass grundbuchmäßig alles reibungslos verläuft. Dennoch ist es hilfreich, wenn Sie ungefähr wissen, welche Regeln gelten. Wissen ist Vorsorge. Und Vorsorge verhindert manche Probleme, gerade auch im Immobilienrecht.

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Die im Grundstücksrecht maßgeblichen Vorschriften

Der Verkauf und Kauf von Grundstücken regelt sich in der Hauptsache nach den §§ 873 – 902 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Dort regelt das Gesetz das Verfahren, nach dem Rechte an Grundstückenbegründet und beurteilt werden. Ergänzend dazu bestimmt die Grundbuchordnung in 150 Paragrafen, wie das nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch begründete Recht an einem Grundstück faktisch umgesetzt wird. Die Grundbuchordnung enthält folgende Abschnitte:

  • Eintragungen in das Grundbuch
  • Hypotheken-, Grundschuld-, Rentenschuldbrief
  • Beschwerderecht
  • Grundbuchberichtigungszwang
  • Löschung gegenstandsloser Eintragungen
  • Klarstellung der Rangverhältnisse von Rechten im Grundbuch
  • Anlegung von Grundbuchblättern
  • Das maschinell geführte Grundbuch
  • Elektronischer Rechtsverkehr und elektronische Grundakte

Um dem Rechtspfleger beim Grundbuchamt weitere Vorgaben an die Hand zu geben, regelt die „Verordnung zur Durchführung der Grundbuchordnung“ (GBV) in weiteren 114 Paragrafen, wie die Grundbücher im Detail zu führen sind. Wenn Sie darüber hinaus an Ihrem Grundstück Erbbaurechte begründen oder solche erwerben, kommt das „Gesetz über das Erbbaurecht“ (ErbbauRG) zur Anwendung. Damit auch die Notare genau wissen, was sie zu tun haben, regelt das Beurkundungsgesetz, wie der Notar in Grundstücksangelegenheiten seine Aufgaben zu erfüllen hat.

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Verfahren im Grundbuchamt nach der Antragstellung

Rechtsübergang erfordert Einigung und Eintragung

Jedes Grundstück in Deutschland ist im Grundbuch erfasst. Ein nicht im Grundbuch erfasstes Grundstück existiert rechtlich nicht. Neben der Einigung der Parteien über den Verkauf oder Kauf eines Grundstücks ist die Eintragung des Rechts in das Grundbuch Voraussetzung für den Eigentumsübergang an einem Grundstück (§ 873 BGB). Die „Einigung“ dokumentiert sich in dem notariellen Kaufvertrag. In der Folge meldet der Notar die Eintragung des durch den Kaufvertrag gewährten Rechts in das Grundbuch beim Grundbuchamt an.

Öffentlicher Glaube des Grundbuchs

Die Eintragung in das Grundbuch wirkt für den Rechtserwerb „konstitutiv“, also rechtsbegründend. Dies bedeutet, dass dann, wenn Ihr Recht an einem Grundstück nicht ins Grundbuch eingetragen ist, dieses Recht grundbuchmäßig nicht existiert. Oder umgekehrt: Ist im Grundbuch ein Recht eingetragen, vermutet das Gesetz, dass die Eintragung korrekt ist. Die Eintragungen im Grundbuch gelten bis zum Beweis des Gegenteils als richtig (§ 891 BGB). Das Grundbuch genießt „öffentlichen Glauben“. Derjenige, der das Grundbuch einsieht, darf sich darauf verlassen, dass alles was eingetragen ist, richtig ist. Deshalb ist es ungemein wichtig, dass Sie auch als Eigentümer eines Grundstücks Ihre im Grundbuch eingetragenen Rechte beim Verkauf und als Käufer beim Kauf überprüfen.

Rangordnung der Anträge

Das Grundbuchamt wird überwiegend auf Antrag tätig. Geht ein Antrag in der Einlaufstelle des Grundbuchsamts ein, erhält der Antrag einen besonderen Einlaufstempel, der Datum und Uhrzeit des Eingangs dokumentiert. Für die Rangfolge eines Eingangs kommt es nicht darauf an, wann der Antrag dem Gericht zugegangen ist, sondern wann das Grundbuchamt den Antrag erhalten hat. Kommt es bei der Eintragung eines Rechts auf die Rangfolge an (z.B. Eintragung einer Zwangssicherungshypothek), sollten Sie den Antrag direkt beim zuständigen Rechtsträger abgeben und nicht auf den Eingang bei der Gerichtseinlaufstelle vertrauen. Danach wird der Vorgang durch den Urkundsbeamten der Geschäftsstelle dem Rechtspfleger zusammen mit den Grundakten vorgelegt. In der Grundakte ist alles enthalten, was ein bestimmtes Grundstück betrifft. Der Rechtspfleger entscheidet über den Antrag durch Beschluss.

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Beschlussfassung des Rechtspflegers

Der Beschluss kann eine Zwischenverfügung enthalten (z.B. Nachforderung von Unterlagen, Ankündigung der Zurückweisung des Antrags wegen Mängel, Anforderung eines Kostenvorschusses) oder direkt die Zurückweisung des Antrags oder eben die Eintragung des Rechts ins Grundbuch anordnen. Mit dem Beschluss erstellt der Rechtspfleger zugleich eine Kostenrechnung.

Zwischenverfügung des Rechtspflegers

Beschließt der Rechtspfleger eine Zwischenverfügung, wird diese dem Antragsteller oder meist dem beurkundenden Notar zugestellt. Die Grundakte bleibt in dieser Zeit auf Wiedervorlage. Verstreicht die Frist, ohne dass Sie das Eintragungshindernis beheben oder eine Beschwerde einlegen, wird Ihr Antrag endgültig zurückgewiesen. Die Zwischenverfügung wahrt den Rang Ihrer beantragten Eintragung. Später beim Grundbuchamt eingehende Anträge sind gegenüber Ihrem Antrag also nachrangig.

Beschwerderecht

Der Beschluss kann eine Zwischenverfügung enthalten (z.B. Nachforderung von Unterlagen, Ankündigung der Zurückweisung des Antrags wegen Mängel, Anforderung eines Kostenvorschusses) oder direkt die Zurückweisung des Antrags oder eben die Eintragung des Rechts ins Grundbuch anordnen. Mit dem Beschluss erstellt der Rechtspfleger zugleich eine Kostenrechnung.

Einsichtnahme ins Grundbuch erfordert berechtigtes Interesse

Die Einsicht ins Grundbuch ist bei jedem örtlichen Amtsgericht möglich. Voraussetzung, um das Grundbuch einzusehen, ist ein „berechtigtes“ Interesse (§ 12 GBO). Als solches kommt jedes nachvollziehbare, durch die Sachlage gerechtfertigtes Interesse in Betracht, das über die Einsicht aus purer Neugier hinausgeht. Außerdem will die Vorschrift verhindern, dass die Grundbucheinsicht zur Anbahnung neuer Geschäfte benutzt wird, indem zum Beispiel ein Makler, der neue Kunden akquirieren will, das Grundbuch einsieht und dadurch Informationen über die Eigentumsverhältnisse an einem Grundstück erhält.

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Aufbau des Grundbuchs

Jedes Grundbuchblatt besteht aus der Aufschrift, dem Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen I, II und III (§§ 4 ff GBV). In der Aufschrift ist das zuständige Amtsgericht, der Grundbuchbezirk (Gemarkung), die Nummer des Grundbuchbandes und des Grundbuchblatts vermerkt. Das Bestandsverzeichnis enthält Angaben über die Lage, Größe und Wirtschaftsart des Grundstücks (z.B. Wohnbebauung).In Abteilung I sind der Eigentümer sowie bei mehreren Eigentümern das Beteiligungsverhältnis vermerkt. Abteilung II enthält Belastungen, die nicht in Abteilung III erfasst sind (u.a. Auflassungsvormerkung, VorkaufsrechtGrunddienstbarkeiten, Erbbaurecht). Abteilung III enthält die Grundpfandrechte, also Hypothek, Grundschuld und Rentenschuld.

Für Wohnungseigentum und Teileigentum werden jeweils besondere Grundbuchblätter angelegt. Die Blätter der Miteigentumsanteile werden als Wohnungsgrundbuch oder als Teileigentumsgrundbuch bezeichnet. Ihr Bestandsverzeichnis enthält neben den Angaben zum Grundstück die Größe des Miteigentumsanteils nach Bruchteilen sowie die Bezeichnung der Sondereigentumseinheiten im Hinblick auf den Aufteilungsplan.

Grafik: Aufbau des Grundbuches

Antrags- und Amtsverfahren bei der Eintragung

Eintragungen in das Grundbuch erfolgen:

  • Auf Antrag (§ 13 GBO). Antragsberechtigt ist jeder, „dessen Recht von der Eintragung betroffen wird oder zu dessen Gunsten die Eintragung erfolgen soll“.
  • Auf Ersuchen einer Behörde (z.B. Zwangsversteigerungsvermerk).
  • Ausnahmsweise von Amts wegen (Eintragung des Nacherbenvermerks, Testamentvollstreckervermerk, Löschung gegenstandsloser Eintragungen).

Bewilligungsgrundsatz

Eintragungen ins Grundbuch erfolgen nur, wenn derjenige sie bewilligt, dessen Recht von ihr betroffen ist (§ 19 GBO). Verkaufen Sie Grundstück, müssen Sie zustimmen, dass die Eigentumsumschreibung im Grundbuch auf den Käufer erfolgen soll. Ist die Bewilligung zweifelhaft, prüft das Grundbuchamt nicht die materielle Rechtslage, sondern nur, ob die Bewilligung formgültig erteilt wurde. Formgültigkeit bedeutet nach § 29 GBO, dass eine Eintragung nur erfolgen soll, wenn die Eintragungsbewilligung durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen wird. Verkaufen Sie Ihre Immobilie, müssen Sie also den Kaufvertrag notariell beurkunden.

Grundbuchberichtigung

Eine Ausnahme vom Bewilligungsgrundsatz besteht dann, wenn Sie die Unrichtigkeit des Grundbuchs nachweisen können und daher Anspruch auf eine Berichtigung des Grundbuchs haben (§ 22 GBO, z.B. wenn der Rechtspfleger irrtümlich den Namen des Erwerbers falsch eingetragen hat). Ist eine Eintragung zweifelhaft, trägt das Grundbuchamt von Amts wegen einen Widerspruch ein.

Löschung eingetragener Rechte

Eine besondere Bedeutung hat der Bewilligungsgrundsatz, wenn es um die Löschung eingetragener Grundpfandrechte geht. Haben Sie den Kaufpreis für das Grundstück finanziert und zur Sicherung der Bank eine Buchgrundschuld eingetragen, kann die Grundschuld im Grundbuch nur gelöscht werden, wenn die Bank eine Löschungsbewilligung erteilt. Alternativ kann die Bank die Grundschuld auch an den Eigentümer abtreten. Es entsteht dann eine Eigentümergrundschuld, die nur wiederum mit Ihrer Zustimmung gelöscht werden kann (§ 27 GBO).

Rangordnung mehrerer Anträge

§ 17 GBO bestimmt, dass mehrere Anträge in der Reihenfolge des Eingangs zu erledigen sind. Diese Vorschrift ist deshalb wichtig, als verschiedene Anträge dasselbe Recht betreffen können und es deshalb auf die Rangordnung der Anträge ankommt. Verkaufen Sie Ihr Grundstück an den Erwerber 1, wird eine Auflassungsvormerkung eingetragen. Sie sichert den Anspruch des Käufers, dass er nach Zahlung des Kaufpreises als neuer Eigentümer in das Grundbuch eingetragen wird. Verkaufen Sie das Grundstück erneut an den Erwerber 2, kann zwar zu dessen Gunsten gleichfalls eine Auflassungsvormerkung eingetragen werden. Da die Auflassungsvormerkung zugunsten des Erwerbers 1 aber vorrangig ist, geht die Auflassungsvormerkung für den Erwerber 2 ins Leere. Da Sie das Grundstück an den Erwerber 2 nicht mehr übereignen können, machen Sie sich aufgrund des Kaufvertrages vertragsbrüchig und damit schadenersatzpflichtig.

Nachweis der Erbfolge

Haben Sie ein Grundstück geerbt, können Sie den Nachweis der Erbfolge nur durch einen Erbschein oder alternativ durch Vorlage eines notariellen Erbvertrages oder eines notariellen Testamentes führen (§ 35 GBO). Ihre Eintragung als Rechtsnachfolger des verstorbenen Eigentümers ist Voraussetzung, dass Sie die Immobilie verkaufen können. Die Eigentumsumschreibung erfolgt bis zwei Jahre nach dem Erbfall gebührenfrei.

Fazit

Ob Sie ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück verkaufen wollen, Immobilienkaufverträge führen nur dann zum Erfolg, wenn alle Formalien eingehalten werden. Für uns von immoeinfach ist das gesamte Prozedere Alltag. Gern klären wir Sie als Immobilienmakler in Berlin umfassend über die Details beim Immobilienverkauf auf und begleiten kompetent Sie bis zur Beurkundung.

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