Grundbuchordnung

Wenn Sie ein Grundstück oder eine Wohnung kaufen oder verkaufen, spielt die Grundbuchordnung in Deutschland immer eine wichtige Rolle. Auch in Berlin und Brandenburg finden das Gesetz Anwendung, wenn Sie zum Beispiel eine Immobilie verkaufen. Die Grundbuchordnung regelt, wie die Grundbücher geführt werden und welche Rechte Sie haben, wenn Sie als Eigentümer eines Grundstücks im Grundbuch eingetragen sind.

Sie werden in der Alltagspraxis nicht direkt mit diesem Gesetz in Kontakt kommen, da im Regelfall der Notar den Verkauf und den Kauf einer Immobilie abwickelt. Der Notar sorgt dafür, dass grundbuchmäßig alles reibungslos verläuft. Dennoch ist es hilfreich, wenn Sie ungefähr wissen, welche Regeln gelten. Wissen ist Vorsorge. Und Vorsorge verhindert manche Probleme, gerade auch im Immobilienrecht.

Grundbuch Paragrafensymbol

Der Verkauf und Kauf von Grundstücken regelt sich in der Hauptsache nach den §§ 873 – 902 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Dort regelt das Gesetz das Verfahren, nach dem Rechte an Grundstückenbegründet und beurteilt werden. Ergänzend dazu bestimmt die Grundbuchordnung in 150 Paragrafen, wie das nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch begründete Recht an einem Grundstück faktisch umgesetzt wird. Die Grundbuchordnung enthält folgende Abschnitte:

  • Eintragungen in das Grundbuch
  • Hypotheken-, Grundschuld-, Rentenschuldbrief
  • Beschwerderecht
  • Grundbuchberichtigungszwang
  • Löschung gegenstandsloser Eintragungen
  • Klarstellung der Rangverhältnisse von Rechten im Grundbuch
  • Anlegung von Grundbuchblättern
  • Das maschinell geführte Grundbuch
  • Elektronischer Rechtsverkehr und elektronische Grundakte

Um dem Rechtspfleger beim Grundbuchamt weitere Vorgaben an die Hand zu geben, regelt die „Verordnung zur Durchführung der Grundbuchordnung“ (GBV) in weiteren 114 Paragrafen, wie die Grundbücher im Detail zu führen sind. Wenn Sie darüber hinaus an Ihrem Grundstück Erbbaurechte begründen oder solche erwerben, kommt das „Gesetz über das Erbbaurecht“ (ErbbauRG) zur Anwendung. Damit auch die Notare genau wissen, was sie zu tun haben, regelt das Beurkundungsgesetz, wie der Notar in Grundstücksangelegenheiten seine Aufgaben zu erfüllen hat.

Paragrafenzeichen Lupe

Für Wohnungseigentum und Teileigentum werden jeweils besondere Grundbuchblätter angelegt. Die Blätter der Miteigentumsanteile werden als Wohnungsgrundbuch oder als Teileigentumsgrundbuch bezeichnet. Ihr Bestandsverzeichnis enthält neben den Angaben zum Grundstück die Größe des Miteigentumsanteils nach Bruchteilen sowie die Bezeichnung der Sondereigentumseinheiten im Hinblick auf den Aufteilungsplan.

Grafik: Aufbau des Grundbuches

Antrags- und Amtsverfahren bei der Eintragung

Eintragungen in das Grundbuch erfolgen:

  • Auf Antrag (§ 13 GBO). Antragsberechtigt ist jeder, „dessen Recht von der Eintragung betroffen wird oder zu dessen Gunsten die Eintragung erfolgen soll“.
  • Auf Ersuchen einer Behörde (z.B. Zwangsversteigerungsvermerk).
  • Ausnahmsweise von Amts wegen (Eintragung des Nacherbenvermerks, Testamentvollstreckervermerk, Löschung gegenstandsloser Eintragungen).

Bewilligungsgrundsatz

Eintragungen ins Grundbuch erfolgen nur, wenn derjenige sie bewilligt, dessen Recht von ihr betroffen ist (§ 19 GBO). Verkaufen Sie Grundstück, müssen Sie zustimmen, dass die Eigentumsumschreibung im Grundbuch auf den Käufer erfolgen soll. Ist die Bewilligung zweifelhaft, prüft das Grundbuchamt nicht die materielle Rechtslage, sondern nur, ob die Bewilligung formgültig erteilt wurde. Formgültigkeit bedeutet nach § 29 GBO, dass eine Eintragung nur erfolgen soll, wenn die Eintragungsbewilligung durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen wird. Verkaufen Sie Ihre Immobilie, müssen Sie also den Kaufvertrag notariell beurkunden.

Grundbuchberichtigung

Eine Ausnahme vom Bewilligungsgrundsatz besteht dann, wenn Sie die Unrichtigkeit des Grundbuchs nachweisen können und daher Anspruch auf eine Berichtigung des Grundbuchs haben (§ 22 GBO, z.B. wenn der Rechtspfleger irrtümlich den Namen des Erwerbers falsch eingetragen hat). Ist eine Eintragung zweifelhaft, trägt das Grundbuchamt von Amts wegen einen Widerspruch ein.

Löschung eingetragener Rechte

Eine besondere Bedeutung hat der Bewilligungsgrundsatz, wenn es um die Löschung eingetragener Grundpfandrechte geht. Haben Sie den Kaufpreis für das Grundstück finanziert und zur Sicherung der Bank eine Buchgrundschuld eingetragen, kann die Grundschuld im Grundbuch nur gelöscht werden, wenn die Bank eine Löschungsbewilligung erteilt. Alternativ kann die Bank die Grundschuld auch an den Eigentümer abtreten. Es entsteht dann eine Eigentümergrundschuld, die nur wiederum mit Ihrer Zustimmung gelöscht werden kann (§ 27 GBO).

Rangordnung mehrerer Anträge

§ 17 GBO bestimmt, dass mehrere Anträge in der Reihenfolge des Eingangs zu erledigen sind. Diese Vorschrift ist deshalb wichtig, als verschiedene Anträge dasselbe Recht betreffen können und es deshalb auf die Rangordnung der Anträge ankommt. Verkaufen Sie Ihr Grundstück an den Erwerber 1, wird eine Auflassungsvormerkung eingetragen. Sie sichert den Anspruch des Käufers, dass er nach Zahlung des Kaufpreises als neuer Eigentümer in das Grundbuch eingetragen wird. Verkaufen Sie das Grundstück erneut an den Erwerber 2, kann zwar zu dessen Gunsten gleichfalls eine Auflassungsvormerkung eingetragen werden. Da die Auflassungsvormerkung zugunsten des Erwerbers 1 aber vorrangig ist, geht die Auflassungsvormerkung für den Erwerber 2 ins Leere. Da Sie das Grundstück an den Erwerber 2 nicht mehr übereignen können, machen Sie sich aufgrund des Kaufvertrages vertragsbrüchig und damit schadenersatzpflichtig.

Nachweis der Erbfolge

Haben Sie ein Grundstück geerbt, können Sie den Nachweis der Erbfolge nur durch einen Erbschein oder alternativ durch Vorlage eines notariellen Erbvertrages oder eines notariellen Testamentes führen (§ 35 GBO). Ihre Eintragung als Rechtsnachfolger des verstorbenen Eigentümers ist Voraussetzung, dass Sie die Immobilie verkaufen können. Die Eigentumsumschreibung erfolgt bis zwei Jahre nach dem Erbfall gebührenfrei.

Fazit

Ob Sie ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück verkaufen wollen, Immobilienkaufverträge führen nur dann zum Erfolg, wenn alle Formalien eingehalten werden. Für uns von immoeinfach ist das gesamte Prozedere Alltag. Gern klären wir Sie als Immobilienmakler in Berlin umfassend über die Details beim Immobilienverkauf auf und begleiten kompetent Sie bis zur Beurkundung.

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