Gewährleistungsausschluss (Kaufvertrag)

In Immobilienkaufverträgen wird meist ein Gewährleistungsausschluss vereinbart. Übliche Formulierungen sind „Gekauft wie gesehen“ oder „Gekauft wie die Immobilie steht und liegt“. Allerdings kann ein Gewährleistungsausschluss nur den redlichen Verkäufer von der Gewährleistung befreien, so dass mit einem Gewährleistungsausschluss nur offensichtliche Mängel von der Gewährleistung ausgeschlossen werden können.

Offensichtliche Mängel sind solche Mängel, die ein durchschnittlicher Käufer hätte erkennen können, wenn er die Immobilie gründlich, auch ohne Beiziehung eines Sachverständigen, besichtigt hätte. Ob er sie tatsächlich auf offensichtliche Mängel untersucht hat, bleibt sein Risiko.

Unsere ausführliche Beschreibung zum Gewährleistungsausschluss finden Sie unter:
Blogbeitrag – Gewährleistung für Mängel vermeiden

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Gewährleistungsausschluss – versteckte Mängel

Versteckte Mängel hingegen kann der Gewährleistungsausschluss nicht ausschließen. Versteckte Mängel sind Mängel, die ein verständiger Käufer auch bei näherer Betrachtung nicht hätte erkennen können. In diesem Fall greift der Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag nicht.

Der Gewährleistungsausschluss greift insbesondere auch nicht, wenn der Verkäufer den Mangel bewusst verschwiegen und den Kaufinteressenten arglistig getäuscht hat. Arglistiges Verschweigen liegt vor, wenn der Verkäufer Kenntnis von einem Mangel hat und den Interessenten nicht darüber informiert, weil er davon ausgeht, dass die Information die Kaufentscheidung des Interessenten negativ beeinflussen könnte. Die Grenzziehung zwischen offensichtlichen und versteckten Mängeln ist oft schwierig.

Beispiel:

Ein Eigentümer verkaufte 2008 sein in 1999 am Standort einer ehemaligen Scheune errichtetes Haus. In die Außenwand des Neubaus war eine vor Jahrzehnten in die Scheune eingebaute Rückwand integriert wurden. Der Käufer erklärte die Anfechtung des Kaufvertrages, während der Verkäufer sich auf den Gewährleistungsausschluss berief. Der Bundesgerichtshof urteilte, dass der Umstand allein, dass in das neu errichtete Haus eine ältere Anbauwand integriert wurde, noch keinen Mangel darstelle.

Es komme vielmehr darauf an, ob das Haus durch dieses ältere Bauteil derart geprägt werde, dass es nicht mehr als Neubau hätte bezeichnet werden dürfen. Dazu sei auf die Art, Größe und Bedeutung des älteren Bauteils abzustellen. Je älter, umfangreicher und bedeutender es sei (z.B. tragende Wand), desto eher müsse man aus objektiver Sicht des Käufers davon ausgehen, dass das Haus nicht mehr als Neubau zu bewerten sei (BGH Urteil v. 22.4.2016, V ZR 23/15).

Kommt man dann zum Ergebnis, dass es sich um einen versteckten Mangel handelt, kommt es weiterhin darauf an, dass der Verkäufer diesen Mangel arglistig verschwiegen hat und Kenntnis davon hätte haben müssen, dass ein Kaufinteressent das Haus dann nicht mehr als neu errichtet betrachten würde. Der Umstand, dass der Verkäufer das Alter der eingebauten Rückwand nicht als Mangel empfunden habe, bleibe unerheblich.

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