Stichtag (Wertermittlung)

Nach der ImmoWertV sind in Verkehrswertgutachten zur Feststellung des Verkehrswerts einer Immobilie ein Wertermittlungsstichtag und ein Qualitätsstichtag anzugeben. Beide Stichtage sind meist identisch. Dazu sind die Marktverhältnisse am Wertermittlungsstichtag maßgebend und der Zustand des Grundstücks, der alle Grundstücksmerkmale am Qualitätsstichtag einbezieht.

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Gilt es, mithilfe eines Verkehrswertgutachtens durch einen Sachverständigen den Verkehrswert einer Immobilie festzustellen, ist als Wertermittlungsstichtag auf den Zeitpunkt abzustellen, auf den sich die Wertermittlung bezieht (§ 3 Abs. I ImmoWertV).

Dazu sind die Gesamtheit der am Wertermittlungsstichtag für die Preisbildung von Grundstücken im gewöhnlichen Geschäftsverkehr marktüblichen Umstände maßgebend. Insbesondere sind die allgemeine Wirtschaftslage, die Verhältnisse am Kapitalmarkt sowie die wirtschaftliche und demographische Entwicklung des Gebiets einzubeziehen (§ 3 Abs. II ImmoWertV).

Der Zustand der Immobilie bleibt außen vor.

Qualitätsstichtag

In § 4 ImmoWertV ist zusätzlich der Qualitätsstichtag “als der Zeitpunkt definiert, auf den sich der für die Wertermittlung maßgebliche Grundstückzustand bezieht. Der Zustand einer Immobilie ist nach der Gesamtheit der verkehrswertbeeinflussenden rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks zu bestimmen. Der Qualitätsstichtag entspricht normalerweise dem Wertermittlungsstichtag, es sei denn, dass aus rechtlichen oder sonstigen Gründen der Zustand des Grundstücks zu einem anderen Zeitpunkt maßgebend ist. Danach kann der Gutachter berücksichtigen, ob eine „anderweitige Nutzung von Flächen absehbar ist“, ob „Flächen aufgrund ihrer Vornutzung nur mit erheblichem Mehraufwand einer baulichen Nutzung zugeführt werden können oder ob Flächen von „städtebaulichen Missständen“ betroffen sind.

Es versteht sich, dass ein Verkäufer den Kaufpreis verlangen und ein Kaufinteressent den Kaufpreis zahlen möchte, der aktuell realistisch ist. Ein mit der Verkehrswertfeststellung beauftragter Sachverständiger darf dabei nicht auf die künftige Entwicklung am Immobilienmarkt abstellen, sondern hat sich auf den Zeitpunkt des Stichtages der Wertermittlung zu beschränken.

Die Unterscheidung zwischen Wertermittlungsstichtag und Qualitätsstichtag kann bedeutsam sein, wenn es im Rahmen einer Scheidung um den Zugewinnausgleich geht oder eine Erbengemeinschaft auseinandergesetzt werden soll.

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