Immobilienverkauf gegen Leibrente (Zeitrente)

Beim Hausverkauf zahlt der Erwerber üblicherweise den Kaufpreis in einer Summe. Wollen Sie hingegen Ihre Immobilie verkaufen und eine Leibrente vereinbaren, verpflichtet sich der Erwerber des Objekts, für einen vereinbarten Zeitraum (Zeitrente) oder bis zum Ableben des Veräußerers (Leibrente), bestimmte regelmäßige Leistungen zu erbringen. In der Regel handelt es sich um Geldzahlungen, die an den Eigentümer zu erbringen sind. Leib- und Zeitrenten werden üblicherweise nach Maßgabe eines Rentenvertrages zwischen zwei Privatpersonen als Leibrentengeber und Leibrentennehmer oder zwischen einem Versicherungsunternehmen und einer Privatperson vereinbart.

Der Begriff „Rente“ beinhaltet, dass der Kaufpreis nicht in einer Summe auf einen Schlag, sondern in regelmäßigen Teilbeträgen bezahlt wird. Bei der Zeitrente zahlt der Erwerber die Rente für eine bestimmte Laufzeit. Die Leibrente zahlt er als Renten für die Lebenszeit des Veräußerers. Leibrenten werden zum Beispiel gerne genutzt, wenn Eltern zu Lebzeiten ihr Wohnhaus auf ein Kind übertragen. Eine Geldrente wiederum bedeutet, dass die Leib- oder Zeitrente in Geld zu entrichten ist. Renten können beim Verkauf eines jeden Wirtschaftsguts vereinbart werden. Meist geht es aber um Immobilien.

Welche Interessen spielen beim Hausverkauf gegen Leibrente eine Rolle?

Der Immobilienverkauf gegen Leibrente kann den Interessen von Veräußerer und Erwerber gleichermaßen dienen. Der Verkäufer ist vielleicht auf die Zahlung des Kaufpreises in einer Summe nicht angewiesen und möchte eher seine Alterssicherung gewährleisten. Umgekehrt kann der Erwerber daran interessiert sein, den Kaufpreis nicht in einer Summe zahlen zu müssen. Weil er nicht die notwendige Liquidität besitzt oder beschaffen kann. Stirbt der Verkäufer bei der Leibrente vorzeitig, endet die Zahlungspflicht des Erwerbers gleichfalls vorzeitig. Der Erwerber hat in diesem Fall die Chance, das Objekt besonders günstig zu erwerben. Bei der Zeitrente leistet der Erwerber die Rentenleistung auch nach dem Tod des Berechtigten für den verbleibenden Zeitraum an die Erben.

Begriffsbestimmung der Leibrente und deren unterschiedlichen Arten

Im Vertragsrecht besteht Vertragsfreiheit. Die Vertragsparteien können beim Immobilienverkauf alles vereinbaren, was sie wünschen. Sofern eine Vertragspartei nicht unangemessen benachteiligt wird. In der Praxis ist eine Vielzahl von Begriffen gebräuchlich. Sie bezeichnen teils gleichartige Gegebenheiten.

Eine Leibrente lässt sich als die Zahlung gleich bleibender Beträge verstehen, die im Zweifel mangels näherer Vereinbarung für die Lebensdauer des Leibrentennehmers gezahlt wird (§ 759 BGB). Verstirbt der Leibrentennehmer vor Ablauf der vereinbarten Laufzeit, erlischt die Verpflichtung zur Zahlung der Leibrente. Bei der abgekürzten Leibrente ist die Leibrente auf einen bestimmten Zeitraum beschränkt (Höchstzeitrente: Rente bis zum Lebensende, höchstens aber 20 Jahre). Bei der verlängerten Leibrente wird die Leibrente für einen Mindestzeitraum gewährt (Mindestzeitrente: Bis zum Lebensende, mindestens aber 20 Jahre). Verstirbt der Leibrentennehmer vor Ablauf der Mindestlaufzeit, ist die Leibrente an die Erben zu zahlen.

Eine Zeitrente versteht sich als die Zahlung wiederkehrender Beträge, die nicht von der Lebenszeit des Berechtigten abhängen, sondern von vornherein auf einen bestimmten Zeitraum befristet ist.

Wird beispielsweise eine Immobilienleibrente vereinbart, bleibt der Eigentümer in seinem eigenen Haus oder einer Wohnung in Berlin wohnen und wird über ein Wohnrecht abgesichert. Für ältere Menschen bedeutet dies eine Möglichkeit, auch fortan in ihrer vertrauten Umgebung leben zu können.

Eine andere Art der Immobilienverrentung ist die Umkehrhypothek. Hier zahlt ein Unternehmen, meist eine Bank, bis zum Ableben des Berechtigten eine monatliche Rente, die je nach Vereinbarung beim Umzug in ein Pflegeheim oder nach dem Tod des Berechtigten in einer Summe zurückzuerstatten ist. Der Rentenberechtigte bleibt Eigentümer des Objekts. Das Objekt dient als Sicherheit. Endet der Vertrag, kann der Berechtigte, meist aber die Erben, die Rentenzahlungen erstatten oder das Haus wird verkauft. Aus dem Verkaufserlös werden die geleisteten Renten zurückgezahlt. Überschüsse werden an die Erben ausgekehrt.

Wie berechnet sich die Leibrente?

Die Höhe der Leibrente berechnet sich nach der statistischen Lebenserwartung des Berechtigten und hängt vom Wert der Immobilie ab. Je höher der ermittelte Verkehrswert, desto höher die Rentenzahlung. Dabei sollte beachtet werden, dass der Wert einer Immobilie von verschiedenen Faktoren abhängig und unterschiedlich ist. Aus diesem Grund kann eine Immobilie in Berlin einen anderen Wert erzielen, als im Vergleich die gleiche Immobilie in einer anderen Region oder Umgebung.

Um eine zweckmäßige Verhandlungsgrundlage zu schaffen, empfiehlt es sich, den Verkehrswert durch einen Sachverständigen in einem Verkehrswertgutachten feststellen zu lassen. Üblicherweise wird der ermittelte Verkehrswert um einen gewissen Sicherheitsabschlag vermindert. Soweit der Leibrentengeber die Instandhaltung und Instandsetzung übernimmt, finden meist auch die in einem bestimmten Zeitraum zu erwartenden Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten im Verkehrswert ihren Niederschlag. Die Praxis arbeitet hier mit mathematischen Formeln.

Wie ist die Leibrente zu zahlen?

Nach § 760 BGB ist die Leibrente im Voraus zu entrichten. Ist nichts Näheres bestimmt, ist der für die Rente bestimmte Betrag der Jahresbetrag der Rente. Wird die Leibrente in Geld gezahlt, ist sie für drei Monate im Voraus zu entrichten.

Wie ist die Leibrente zu vereinbaren?

Wird eine Leibrente versprochen, schreibt § 761 BGB die Schriftform vor. Soweit zugleich eine Immobilie übertragen wird, muss die Vereinbarung notariell beurkundet werden.

Absicherung des Leibrentennehmers

Der Berechtige (Leibrentennehmer) möchte sicherstellen, dass die vereinbarte Rente fortlaufend entrichtet wird. Sollte der Erwerber die Renten nicht mehr zahlen können, dient vor allem die Immobilie als Sicherheit.

Zunächst ist der Leibrentenvertrag über eine Immobilie notariell zu beurkunden. Verbleibt der Leibrentennehmer im Objekt, erhält er meist ein notariell und im Grundbuch einzutragendes Wohnrecht an der Immobilie und eine im Detail zu vereinbarende Leibrente.

Zur Absicherung kann sich die Eintragung einer Reallast im Grundbuch empfehlen. Mit der Reallast wird das Grundstück in der Weise belastet, dass an den Berechtigten wiederkehrende Leistungen aus dem Grundstück zu entrichten sind (§ 1105 BGB). Der Berechtigte hat dann unterschiedliche Ansprüche.

• So kann er den Leibrentengeber aus dem Leibrentenvertrag auf Zahlung der Leibrente persönlich in Anspruch nehmen (§ 759 BGB).
• Außerdem kann er seinen Anspruch auf Duldung der Zwangsvollstreckung in das Grundstück gegen den jeweiligen Grundstückseigentümer wegen seiner fällig gewordenen Leibrenten geltend machen (§ 1105 BGB).

Da aus der Reallast nur wegen der fälligen Einzelleistungen (monatliche Leibrente) zwangsweise vollstreckt werden kann, ist die Reallast wenig praktikabel. Auch bestehen in der Zwangsversteigerung des Grundstücks Rangnachteile. Diese Nachteile lassen sich vermeiden, wenn der Erwerber sich wegen aller, während seines Eigentums fällig werdenden Rentenleistungen der persönlichen Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen unterwirft.

Statt der Zwangsversteigerung des Grundstücks kann sich auch die Zwangsverwaltung empfehlen. Dann wird lediglich wegen der laufenden wiederkehrenden Leistungen und nur in die Erträge des Grundstücks vollstreckt.

Ist eine Wertsicherungsklausel möglich?

Leibrenten unterliegen wie andere Geldzahlungen der Inflation. Um diese auszugleichen, enthalten auch Leibrentenverträge meist eine Wertsicherungsklausel (Indexklausel). Der früher in § 3 Währungsgesetz (WährG) vorgesehene Genehmigungsvorbehalt der Deutschen Bundesbank besteht nicht mehr. Das dem Währungsgesetz nachfolgende Preisklauselgesetz enthält im Gesetz geregelte Ausnahmen, so dass ein behördliches Genehmigungsverfahren entfällt. Es ist jetzt Aufgabe der Vertragsparteien, selbst zu prüfen, ob eine vereinbarte Wertsicherungsklausel rechtmäßig ist. Sollte sie rechtswidrig sein, tritt ihre Unwirksamkeit erst ein, wenn die Unwirksamkeit rechtskräftig festgestellt ist.

Nach § 3 Abs. 2 PreisklauselG sind wiederkehrende Zahlungen, die für die Lebenszeit oder bis zum Beginn der Altersversorgung des Empfängers zu erbringen sind, zulässig, wenn der geschuldete Betrag von der künftigen Einzel- und Durchschnittsentwicklung von Löhnen, Gehältern, Ruhegehältern oder Renten abhängig sein soll.

Fazit

Leibrentenverträge bedürfen der eingehenden juristischen Beratung. Da sie langfristig angelegt sind und der Alterssicherung dienen, ist auf die Gestaltung im Einzelfall abzustellen. Es gibt verschiedene Möglichkeiten, die Leibrente umzusetzen. In Form einer abgekürzten oder verlängerten Leibrente oder der Zeitrente. Dabei sollten Sie sie bestimmte Bedingungen erfüllen und für sich überlegen, welche Möglichkeiten für Sie und Ihre Immobilie in Frage kommen würden.

Als Ihr Immobilienmakler für Berlin und Umgebung helfen wir Ihnen gern bei der Prüfung und Konkretisierung Ihrer Pläne. Manchmal ist es ebenso ratsam über einen Verkauf der Immobilie nachzudenken und sich neu zu orientieren.