Immobilie und Erbengemeinschaft – Abwicklung, Probleme und Strategie

Erbe werden Sie von allein. Sind Sie einer von mehreren Erben, bilden Sie alle zusammen eine Erbengemeinschaft. Gehört zum Nachlass eine Immobilie, gilt es, die beste Lösung für das Objekt zu finden. In einer Erbengemeinschaft sind Lösungen jedoch nicht immer ganz einfach. Sie sollten also wissen, auf was es dabei ankommt. Wir als Immobilienmakler aus Berlin und Brandenburg stehen Ihnen gerne zur Seite, wenn Sie die Gegebenheiten um Immobilie und Erbengemeinschaft einschätzen wollen. Zuallererst müssen Sie natürlich das tun, was auch jeder Einzelerbe veranlassen muss.

Spielregeln in einer Erbengemeinschaft

Verweigert ein Miterbe seine Zustimmung, ist der freihändige Verkauf und die damit an sich bestmögliche Verwertung nicht möglich. Welche Konsequenzen damit oft verbunden sind, ist den Erben in vielen Fällen nicht bewusst.

Typischer Fall aus der Praxis

Wir dürfen Ihnen die Problematik an einem typischen Fall aus der Praxis verdeutlichen. Eine Erbengemeinschaft in Berlin besteht aus fünf Erben und erbte ein Mehrfamilienwohnhaus mit zehn Wohnungen. Jeder Miterbe hatte eigene Vorstellungen mit dem Haus umzugehen. Man konnte sich über Jahre hinweg nicht einigen. Die Streitigkeiten blieben auch den Mietern nicht verborgen, die nach und nach kündigten und auszogen. Irgendwann stand das Haus leer. Da die Miterben untereinander stritten und Entscheidungen über die Unterhaltung des Hauses blockierten, kümmerte sich keiner mehr um die Verwaltung und den Unterhalt.

Da das Haus leer stand, lud es geradezu Obdachlose zum Übernachten und Jugendliche zum Randalieren ein. Der Unterhaltsrückstau wurde zusehends größer. Das Haus verwahrloste und verfiel. Schließlich kam es zur Teilungsversteigerung. Ein Bauunternehmer erwarb das Objekt im Zwangsversteigerungstermin. Nach sieben Jahren war das Objekt derartig heruntergekommen, dass der Abriss unausweichlich erschien. Es versteht sich, dass die Situation auch in der Höhe des Zuschlags ihren Niederschlag fand und die Erbengemeinschaft nur noch einen Bruchteil dessen erhielt, was sie anfangs bei einem freihändigen Immobilienverkauf hätte erzielen können.

Der Nachlass ist ein Sondervermögen der Erbengemeinschaft

Die gesamthänderische Bindung aller Miterben macht den Nachlass zu einem Sondervermögen. Dieses Sondervermögen ist vom privaten Eigenvermögen des einzelnen Miterben getrennt zu betrachten. Der Zweck besteht darin, dass der Nachlass mithin die Interessen eventueller Nachlassgläubiger berücksichtigen muss und in deren Interesse möglichst ungeschmälert erhalten bleiben soll. Könnte ein einzelner Miterbe im Hinblick auf seinen Anteil am Nachlass einzelne Vermögenswerte veräußern, hätten die Nachlassgläubiger oft das Nachsehen. Zugleich sind die Miterben aber daran interessiert, den Nachlass auseinanderzusetzen und Vermögenswerte entweder untereinander aufzuteilen oder zu Geld zu machen und den Erlös aufzuteilen. Daraus ergeben sich die Spielregeln in der Erbengemeinschaft.

Erbengemeinschaften sind auf Auseinandersetzungen angelegt

Erbengemeinschaften sind auf Auflösung und Abwicklung angelegt. Die Konsequenz ist, dass jeder Miterbe jederzeit die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft einfordern kann (§ 2042 BGB). Vorher verwalten alle Erben eine zum Nachlass gehörende Immobilie gemeinschaftlich. Lediglich Maßnahmen, die einer ordnungsgemäßen Verwaltung entsprechen (z.B. Reparatur eines Wasserrohrbruchs), können die Erben mehrheitlich entscheiden. Gerade wenn es um die Unterhaltung der Immobilie geht, gehen die Meinungen der Miterben oft auseinander. Muss nach Einschätzung eines Miterben das Dach neu eingedeckt werden, geht ein anderer davon aus, dass die Neuentdeckung noch Zeit hat und nur unnötigerweise die Liquidität des Nachlasses beeinträchtigen würde. Oder möchten Sie die Immobilie vermieten, akzeptiert Ihr Miterbe den von Ihnen vorgeschlagenen Mietinteressenten nicht oder erwartet eine aus seiner Sicht begründete höhere ortsübliche Miete. Und schon befinden Sie sich mitten im Streit.

Freihändig verkaufen ist besser als eine Teilungsversteigerung

Möchte keiner der Miterben die Immobilie selbst nutzen, sollte sie möglichst freihändig verkauft werden. Verweigert einer der Miterben den Verkauf, kann jeder andere Miterbe zum Zwecke der Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft die Teilungsversteigerung beim örtlich zuständigen Amtsgericht beantragen. Diesen Weg sollten Sie aber nur in wirklichen Ausnahmefällen beschreiten. Teilungsversteigerungen sind in der Sache normale Zwangsversteigerungsverfahren, leiden aber darunter, dass sie wegen der schwierigen Rechtsmaterie und der oft damit einhergehenden Kompromisslosigkeit der Beteiligten noch komplexer und unvorhersehbarer ablaufen als herkömmliche Versteigerungsverfahren. Sie müssen damit rechnen, dass eine Immobilie in einer Teilungsversteigerung einen erheblich geringeren Erlös erzielen wird, als Sie bei einem freihändigen Verkauf erzielen könnten. Dafür gibt es verschiedene Gründe.

Es fängt schon damit an, dass die vom Gericht beauftragten Sachverständigen die Verkehrswerte meist sehr niedrig ansetzen, da die Erwartung begründet ist, dass zu hohe Verkehrswerte Interessenten abschrecken könnten. Dann wird im Grundbuch ein Zwangsversteigerungsvermerk eingetragen, der erfahrungsgemäß dazu führt, dass Interessenten auf einen günstigen Zuschlag im Versteigerungsverfahren spekulieren und kein Interesse mehr an einem freihändigen Erwerb der Immobilie besteht. Nicht zuletzt schlagen die Gebühren für das Verkehrswertgutachten und das Versteigerungsverfahren zu Buche. Da Verfahren dieser Art erfahrungsgemäß Monate oder gar Jahre andauern, riskieren Sie, dass die Immobilie nicht angemessen unterhalten wird und im ungünstigsten Fall leer steht und verfällt. Es versteht sich, dass allein schon dadurch der Verkehrswert zusehends absinkt und potentielle Interessenten zusätzliche Gründe finden, nur noch geringe Gebote abzugeben. Erbengemeinschaften sind also gut beraten, Einvernehmen darüber herzustellen, eine Immobilie zu verkaufen und es möglichst nicht auf ein Teilungsversteigerungsverfahren ankommen zu lassen.

Beim Verkauf Spekulationsfrist beachten

Möchten Sie die Immobilie verkaufen, sollten Sie auch die Spekulationsfrist im Auge haben. Hatte der Erblasser die Immobilie vor weniger als zehn Jahren gekauft oder fertiggestellt, müssen Erben bei einem Verkauf vor Ablauf von zehn Jahren Spekulationssteuer entrichten. Die Steuer bezieht sich auf die Wertsteigerung der Immobilie. Insoweit kann es günstiger sein, die Immobilie vorerst selbst zu bewohnen oder zu vermieten. Hatte der Erblasser testamentarisch verfügt, dass eines seiner Kinder das Haus erbt und seine Geschwister auszahlen muss, fällt gleichfalls die Spekulationssteuer an. In diesem Fall wird das Haus nämlich nicht mehr kostenfrei übertragen, sondern verkauft (BFH IX R 63/10). Sie müssen also kalkulieren, ob Sie durch die eventuelle Spekulationssteuer einen Verkauf aufschieben oder sich der Immobilie entledigen und die dann oft überschaubare Steuer in Kauf nehmen wollen.

Erbschaftskauf als Problemlösung

Übt ein Miterbe innerhalb von zwei Monaten nach der Beurkundung des Kaufvertrages sein Vorkaufsrecht aus, tritt er zu den im Kaufvertrag über den Erbanteil vereinbarten Bedingungen in den Kaufvertrag ein und übernimmt damit auch den Erbanteil des Miterben.

Begründung von Wohneigentum als Problemlösung

Ist die Immobilie beispielsweise in Berlin und ein Mehrfamilienhaus, sollten Sie in Erwägung ziehen, Wohneigentum und/oder Teileigentum zu begründen und das Objekt in Eigentumswohnungen und/oder gewerbliche Einheiten aufzuteilen. Voraussetzung dafür ist, dass die Wohnungen in sich abgeschlossene Wohneinheiten bilden und Sie eine Teilungserklärung beim Notar beurkunden. Jedem Miterben könnte dann eine Eigentumswohnung oder eine Teileigentumseinheit zugewiesen werden. Damit kann er machen, was er will und kann insbesondere die Wohnung verkaufen. Sind mehr Erben vorhanden als Eigentumswohnungen gebildet werden können, müssen einzelne Miterben ausbezahlt werden. Diese Lösung könnte sich aber trotzdem als vorteilhafter erweisen, als wenn Sie es auf eine Teilungsversteigerung ankommen lassen würden.

Fazit

Erbengemeinschaften erweisen sich erfahrungsgemäß als problematisch. Auch wenn Sie sich heute vielleicht einig sind, können morgen ungeahnte Konflikte entstehen. Gerade wenn Immobilien zum Nachlass gehören, gehen die Meinungen im Hinblick auf Nutzung und Unterhaltung oft auseinander. Das Konfliktpotenzial ist hoch. Probleme dieser Art lassen sich letztlich vermeiden, wenn Sie sich einvernehmlich entschließen, die Immobilie zu verkaufen.

Ihre immoeinfach.de Service GmbH Berlin steht Ihnen gerne zur Seite, den optimalen Kaufinteressenten für Ihre Immobilie zu finden. Wenn es darauf ankommt, leisten wir auch Überzeugungsarbeit und zeigen Ihren Miterben auf, welche Perspektiven beim Verkauf oder Nichtverkauf bestehen.