Immobilie verschenken – Steuern

Wer eine Immobilie sein eigen nennt, möchte seinen Lebenstraum nicht unbedingt wieder hergeben. Die Immobilie verkaufen ist zwar eine Option, für viele kommt das aber aus verschiedenen Gründen nicht in Betracht und diese wollen lieber ihre Immobilie verschenken. Früher oder später werden auch Sie sich sicherlich Gedanken machen, was mit Ihrer Immobilie nach Ihrem Ableben passieren soll. Dabei können auch steuerliche Aspekte Gründe liefern, vorzeitig zu Lebzeiten für den Erbfall vorzusorgen. Dabei geht es nicht nur darum, die Immobilie für die nachfolgende Generation zu bewahren und das Objekt nicht zum Spielball späterer Erbstreitigkeiten werden zu lassen.

Auch Sie selbst sollten sich klar darüber werden, ob Sie angesichts sich verändernder Verhältnisse willens und in der Lage sind, Ihre Immobilie auch im Alter zu unterhalten und zu nutzen. Als Immobilienmakler in Berlin kennen wir solche Szenarien aus der alltäglichen Praxis und informieren Sie gerne darüber, was Sie wissen sollten. In diesem Beitrag geht es um das Thema Immobilie verschenken.

Wovon gehen wir aus?

Geht es um steuerliche Aspekte bei der Immobilienübertragung, ist zu unterscheiden, ob es sich um selbstgenutzte Immobilien oder um vermietete Immobilien handelt. Dieser Beitrag beschränkt sich darauf, steuerliche Aspekte bei selbstgenutzten Immobilien darzustellen. Vermietete Immobilien unterliegen eigenen steuerlichen Gegebenheiten. Bei der Übertragung von selbstgenutzten Immobilien zu Lebzeiten kommen Schenkungssteuern und Spekulationssteuer in selbstgenutzten Immobilien in Betracht.

Welche Optionen haben Sie?

Sind Sie Eigentümer einer selbstgenutzten Immobilie, haben Sie eine ganze Reihe von Optionen, wenn Sie Ihre Immobilie verschenken wollen. Welche Sie wählen, hängt von Ihrer persönlichen Lebenssituation und Ihren Wünschen ab. Steuerliche Aspekte sind dabei mithin ein Entscheidungskriterium.

1. Sie bleiben in der Immobilie zeitlebens wohnen und überlassen die Übertragung der Immobilie der gesetzlichen Erbfolge. Die gesetzliche Erbfolge tritt immer dann ein, wenn Sie weder ein Testament verfasst, noch einen Erbvertrag beurkundet haben. Tritt der Erbfall ein, erbt Ihr überlebender Ehepartner neben Ihren Kindern 25 % Ihres Vermögens. Dazu kommen weitere 25 % als pauschaler Zugewinnausgleich, wenn Sie im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft leben. Ihre Kinder erben den Rest. Details regeln §§ 1922 ff BGB.
2. Haben Sie keine direkten Angehörigen oder möchten Sie vermeiden, dass irgendwelche entfernten Verwandte Ihre Immobilie erben, sollten Sie ein Testament errichten und genau bestimmen, was mit Ihrer Immobilie geschehen soll. Irgendwer muss das Objekt übernehmen. Alternativ könnten Sie die Immobilie zum für Sie richtigen Zeitpunkt verkaufen, in eine kleinere Wohnung, in ein Pflegeheim oder Altersheim umziehen.
3. Sie können die Immobilie behalten, umziehen und vermieten. Die Mieteinnahmen müssen Sie in einer Einkommensteuererklärung als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung deklarieren und abzüglich der damit verbundenen Werbungskosten versteuern. Bei einer Vermietung müssen Sie bereit sein, die mit einem Mietverhältnis erfahrungsgemäß einhergehenden Probleme zu bewältigen. Eventuell riskieren Sie einen Leerstand und damit den Ausfall der monatlichen Mieteinkünfte.
4. Sie können die Immobilie verkaufen. Dabei brauchen Sie lediglich die Spekulationsfrist zu berücksichtigen. Der Verkauf bleibt steuerfrei, wenn Sie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren die Immobilie zu eigenen Wohnzwecken genutzt oder einem Ihrer Kinder mietfrei überlassen haben. Verkaufen Sie vorher, müssen Sie die Wertsteigerung als Spekulationsgewinn versteuern. Maßgeblich kommt es auf das Datum des notariellen Kaufvertrags an.
5. Sie können die Immobilie an eine Ihnen genehme Person verschenken. Dann muss die beschenkte Person eventuell anfallende Schenkungssteuern in Betracht ziehen. Für Sie selbst hat die Übertragung keine steuerlichen Folgen bei der Einkommensteuer, sofern Sie die Immobilie bislang selbst bewohnt haben. Schenkung ist jeder Vorgang, bei dem Vermögen den Eigentümer wechselt, ohne dass eine Gegenleistung erfolgt. Gleiches gilt für eine Teilschenkung, bei der die Gegenleistung geringer ist als der Wert des Vermögens.

Details zur Schenkung

Schenkung an ein Kind

Wollen Sie Ihre Immobilie eines Ihrer Kinder schenken, kann das Kind im Abstand von jeweils 10 Jahren jeweils einen persönlichen Freibetrag von 400.000 € beanspruchen. Liegt der Verkehrswert der Immobilie über diesem Freibetrag, fällt dafür Schenkungssteuer an. Ergibt sich ein zu versteuernder Betrag bis 75.000 €, beträgt der Steuersatz 7 %, also bis zu 5.250 €. Bis 300.000 € beträgt der Steuersatz 11 % und bis 600.000 € 15%. Erbt das Kind Ihr Haus, ist der Erwerb vollständig steuerbefreit, soweit die Wohnfläche 200 m² nicht übersteigt und es für mindestens zehn Jahre darin wohnt.

Schenkung an den Ehegatten

Schenken Sie zu Lebzeiten die Immobilie ohne Gegenleistung Ihrem Ehegatten oder räumen Sie ihm Miteigentum ein, bleibt die Schenkung steuerfrei. Voraussetzung ist, dass der Ehegatte die Immobilie selbst bewohnt. Unbebaute Grundstücke werden davon nicht erfasst. Die Immobilie kann in Deutschland, in einem Staat der Europäischen Union oder in einem Staat des Europäischen Wirtschaftsraumes (z.B. Norwegen) gelegen sein (§ 13 Abs. I Nr. 4a ErbStG). Steuerfrei bleibt auch der Erwerb von Todes wegen, wenn Ihr überlebender Ehegatte nach Ihrem Ableben das Haus selbst für mindestens zehn Jahre bewohnt.

Schenkung gegen Gegenleistung

Sie brauchen die Immobilie nicht unbedingt zu 100 % zu verschenken. Sie können die Übertragung auch von einer Gegenleistung des Erwerbers abhängig machen. Die Gegenleistung muss nicht unbedingt in einer direkten Geldleistung bestehen, sondern kann auch zum Beispiel in Form einer Ausgleichszahlung an andere Familienmitglieder erfolgen. In Betracht kommen:

• Wohnrecht für die bislang selbst genutzte Immobilie
• Nießbrauchrecht bei vermieteten Immobilien
• Verpflichtung, die Immobilie zu pflegen und zu unterhalten
• Übernahme bestehender Darlehen und Grundschulden
• Auszahlung von Geschwistern (Gleichstellungsgeld)

Soweit die Gegenleistung dem Verkehrswert entspricht, handelt es sich um einen ganz normalen Verkauf der Immobilie. Dies bedeutet, dass der Verkauf für Sie einkommensteuerpflichtig ist, wenn Sie eine nicht selbst genutzte Immobilie weniger als zehn Jahre besessen haben. Haben Sie die Immobilie selbst genutzt, bleibt der Verkauf steuerfrei, wenn Sie im Jahr des Verkaufs und in den beiden darauf folgenden Jahren darin gewohnt haben. Ist die Gegenleistung geringer als der Verkehrswert, teilt das Finanzamt die Übertragung in zwei Teile auf: Ein Teil gilt als Schenkung, der andere Teil gilt als Verkauf. Maßstab ist das Verhältnis der Gegenleistung zum Verkehrswert der Immobilie. Bei der Schenkungssteuer wird nur der unentgeltlich übertragene Teil der Immobilie als Besteuerungsgrundlage zu Grunde gelegt.

Schenkung gegen Einräumung eines Wohnrechts

Möchten Sie selbst weiter in der Immobilie wohnen bleiben, können Sie das Haus verschenken oder verkaufen, sich ein Wohnrecht im Grundbuch eintragen lassen und dann zeitlebens bis zu Ihrem Ableben darin wohnen. Sofern Sie das Haus verkaufen, ist zur Bestimmung des angemessenen Kaufpreises der Wert des Wohnrechts zu ermitteln.

Beispiel: Nehmen wir an, die Monatsmiete für ein kleines Haus in Berlin beträgt 500€, dann werden diese 500€ x 12 Monate x 10,754 Vervielfältiger (Schenker ist 67 Jahre alt) genommen. Aus Anlage § 14 Abs. I BewG ergibt sich ein Wert von 64.524€ des Wohnrechts. Haben Sie als Kaufpreis 300.000€ vereinbart, hätte der Erwerber in Anbetracht des Wohnrechts noch 235.476€ als Kaufpreis zu zahlen. Der Vervielfältiger richtet sich nach Ihrem Lebensalter.

Schenkung gegen Übernahme einer Grundschuld

Schenken Sie die Immobilie unter der Bedingung, dass der Beschenkte eine noch bestehende (valutierende) Hypothek oder Grundschuld übernimmt, handelt es sich um eine gemischte Schenkung. Der valutierende Teil wird als Verkaufspreis berechnet, auf den dann eventuell Spekulationssteuer erhoben wird.

Schenkung gegen Miterbenauszahlung

Schenken Sie die Immobilie eines Ihrer Kinder unter der Bedingung, dass dieses Kind seine Geschwister auszahlen muss (Gleichstellungsgeld), handelt es sich ebenfalls um eine gemischte Schenkung. Schließlich bekommt Ihr Kind das Haus nicht umsonst. Der Betrag, den es für die Auszahlung der Miterben aufbringen muss, wird als Verkaufspreis betrachtet (BFH IX R 63/10).

Zehn-Jahresfrist bei Schenkungen

Schenkungen sind steuerlich nur relevant, wenn sie innerhalb der letzten zehn Jahre vor dem Erbfall erfolgt sind oder Sie vor dem Ablauf von zehn Jahren eine erneute Schenkung vornehmen. Immerhin wird die Schenkung Jahr für Jahr wertmäßig abgebaut. Der Schenkungswert verringert sich jedes Jahr um ein Zehntel. Bei Ehegatten beginnt die Frist erst mit der Auflösung der Ehe durch Scheidung oder Tod. Die Zehn-Jahresfrist ist eigentlich nur bei großen Vermögenswerten relevant.

Beispiel: Beträgt Ihr Gesamtvermögen 750.000€ und ist allein Ihr einziges Kind Ihr Erbe, bleibt der Nachlass vollständig steuerfrei, wenn Sie Ihre Berliner Immobilie zehn Jahre vor Ihrem Ableben an Ihr Kind verschenkt haben. Betrug der Verkehrswert der Immobilie 350.000€, erbt Ihr Kind Ihr restliches Vermögen in Höhe von 400.000€ wegen des persönlichen Freibetrages steuerfrei. Vererben Sie mehr, fällt Erbschaftsteuer an.

Wie hoch ist die Schenkungssteuer, wenn Sie Ihre Immobilie verschenken?

Auch die Schenkungssteuer ist im Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG) geregelt. Nur der Betrag, der nach Abzug der Freibeträge vom Vermögenswert der Immobilie übrig bleibt, ist schenkungssteuerpflichtig. Die Steuersätze der Schenkungsteuer sind genau wie die persönlichen Freibeträge von den Steuerklassen abhängig und progressiv gestaffelt (§ 19 ErbStG). Ehegatten, eingetragene Lebenspartner, Kinder und Enkel sind in der Steuer Klasse I eingeordnet. Ehegatten und eingetragenen Lebenspartnern gebührt ein Freibetrag von 500.000€, Kindern ein Betrag von 400.000€ und Enkelkindern 200.000 €.

Praxistipp

Wenn Sie Ihre Immobilie verschenken, sollten Sie vertraglich auch regeln, wer die Kosten für Reparaturen und Instandhaltung übernimmt. Vor allem sollten Sie festlegen, dass Sie das Haus wieder zurückverlangen können, wenn der Beschenkte beispielsweise insolvent wird, verstirbt oder sich wegen groben Undanks als unwürdig erweist. Ihnen muss klar sein, dass Sie eine Schenkung ansonsten nur noch in sehr engen Ausnahmefällen (zum Beispiel Fälle des Notbedarfs nach § 528 BGB, in denen der Schenker nicht mehr für seinen eigenen Unterhalt sorgen kann) widerrufen können. Wichtig ist vor allem, dass Ihre Familienverhältnisse geklärt sind und die Familie nicht allein durch die Schenkung in Streitigkeiten versinkt.

Wenn Sie den einen oder anderen fachlichen Ratschlag brauchen: Fragen Sie Ihr immoeinfach-Team Berlin. Wir helfen Ihnen gerne weiter!