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Als Wohnungseigentümer sind Sie Herr Ihrer eigenen vier Wände. Ihre Eigentumsrechte enden aber dort, wo die Eigentumsrechte anderer Eigentümer oder der Wohnungseigentümergemeinschaft beginnen und umgekehrt. Nutzen Sie Ihre Eigentumswohnung über diese Grenzen hinaus, können die übrigen Miteigentümer und die Eigentümergemeinschaft insgesamt verlangen, dass Sie Ihr rechtswidriges Verhalten unterlassen. Notfalls ist der sich daraus ergebende Unterlassungsanspruch gerichtlich geltend zu machen. Die Unterlassungspflicht als solche ist stets im Zusammenhang mit einem bestimmten Verhalten zu bewerten.

Was steht im Wohnungseigentumsgesetz?

Unterlassungspflichten ergeben sich aus dem Wohnungseigentumsgesetz. So ist der Eigentümer einer Wohnung gehalten, seine Eigentumswohnung nur soweit zu nutzen, dass das Recht eines anderen Wohnungseigentümers nicht unangemessen beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird (§ 5 WEG). Besonders präzise sind die Pflichten des Wohnungseigentümers in § 14 WEG beschrieben. Danach ist jedes Mitglied der Gemeinschaft verpflichtet, seine Eigentumswohnung nur so zu gebrauchen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungsinhaber über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus Nachteile erwachsen.

Richtungsweisend: Teilungserklärung und Teilungsvertrag

Der Inhalt des Sondereigentums und der Gebrauch des Gemeinschaftseigentums ist meist mehr oder weniger genau in der Teilungserklärung, im Teilungsvertrag oder in der Gemeinschaftsordnung konkretisiert (§ 15 WEG). Der erste Schritt, um eine eventuelle Unterlassungsverpflichtung zu begründen, ist stets, die entsprechenden Dokumente zu prüfen. Das Grundbuch dagegen gibt keinen genauen Aufschluss, höchstens eine eventuell eingetragene Dienstbarkeit die verletzt werden könnte, ist hier ersichtlich.

Unterlassungsverpflichtungen

Beispiel 1: Veränderungen durch Baumaßnahmen

Eine bauliche Veränderung im Sinne des § 22 I WEG ist: …

eine auf Dauer angelegte Maßnahme,
die nach der Entstehung des Wohnungseigentums durchgeführt wird,
die das Gemeinschaftseigentum bzw. das Grundstück umgestaltet und
keine Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums darstellt oder über solche Maßnahmen hinausgeht.

Beispiele für bauliche Veränderungen:

Errichtung eines Wintergartens auf dem Balkon Ihrer Berliner Stadtwohnung
Errichtung eines Carports auf der Kfz-Stellfläche (OLG Düsseldorf ZMR 2003, 955)
Einbau eines Dachflächenfensters, da der Eingriff in die Dachsubstanz die Wartungs- und Reparaturanfälligkeit des Daches erhöht (OLG Düsseldorf NZM 2001, 136)
Mauerdurchbruch, wenn die Statik des Gebäudes oder die Brandsicherheit beeinträchtigt werden oder eine intensivere Nutzung der Wohneinheit ermöglicht wird; nicht aber, wenn nicht tragende, im Sondereigentum stehende Wände verändert werden (BGHZ 146, 241)
Installation einer sichtbaren Videokamera an der Außenfassade (auch Attrappe), soweit das optische Erscheinungsbild beeinträchtigt wird (OLG München NZM 2005, 668).

Konsequenz: Eine unerlaubte Veränderung ist ein Verstoß und begründet die Verpflichtung des Wohnungseigentümers (§§ 1004 BGB, 14 Nr. 1, 15 III WEG). Jeder Wohnungseigentümer der Gemeinschaft hat das Recht, den sich aus der Zuwiderhandlung ergebenden Unterlassungsanspruch gegen den Bauherrn einzufordern.

Was ist zu tun? Der Unterlassungsanspruch allein lässt sich nur vermeiden, soweit der Wohnungseigentümer freiwillig auf die bauliche Veränderung verzichtet und sich eine Unterlassungserklärung erwirken lässt. Befindet sich die Veränderung bereits in der Bauphase, kann die Baumaßnahme per Abmahnung und anschließender einstweiliger Verfügung vorläufig gestoppt werden. Ist die Baumaßnahme vollbracht, kann jeder Wohnungseigentümer einen Beseitigungsanspruch gerichtlich beantragen (§§ 1004 BGB, 14 Nr. 1, 15 III WEG). Der Störer ist Schuldner der Beseitigung. Ein Besitzer, der einen Umbau plant, kann im Zweifel im Wege einer Feststellungsklage im Planungsstadium gerichtlich feststellen lassen, ob die bauliche Veränderung als Nachteil zu bewerten ist und eventuell Unterlassungsverpflichtungen vorbeugen.

Beispiel 2: Unterlassungsanspruch bei vertragswidriger Nutzung einer vermieteten Eigentumswohnung

Hat beispielsweise der Wohnungsinhaber seine Wohnung in Berlin vermietet, darf der Mieter die Wohnung nur so nutzen, wie der Besitzer die Wohnung selbst nutzen dürfte. Im Idealfall spiegeln sich die Vorgaben im Mietvertrag wieder. Probleme treten dann auf, wenn der Wohnungseigentümer bei Abschluss des Vertrages nicht darauf geachtet hat, die Rechte seines Vertragspartners auf den Umfang seiner eigenen Rechte zu beschränken.

Beispiele: Die Gemeinschaft hat vereinbart, dass die Haltung von Hunden in der Wohnanlage verboten ist. Ein Eigentümer gestattet seinem Mieter die Haltung eines Hundes. Oder: Dem Vertragspartner wird eine in der Teilungserklärung als Wohnung bezeichnete Wohneinheit als Büro vermietet.

In diesen Fällen können die anderen Miteigentümer gegen den Besitzer als Vermieter, aber auch gegen den Mieter vorgehen und eine Unterlassungsverpflichtung geltend machen. Daraus ergeben sich in der Praxis oft gewichtige Schwierigkeiten. Der Vermieter ist nämlich an den Mietvertrag gebunden und ist an sich verpflichtet, dem Nutzer die vereinbarte Nutzung (z.B. Hundehaltung) zu gestatten. Kündigen kann er den Mietvertrag trotz seiner Unterlassungsverpflichtung deshalb nicht (BGH, NJW 1996, 714). Soweit ein anderer Besitzer wegen der Unterlassungsverpflichtung ein gerichtliches Unterlassungsurteil erwirkt, müsste er es durchsetzen, indem er das im Urteil normalerweise angedrohte Ordnungsgeld verhängen lässt. Da Ordnungsgelder ein schuldhaftes Verhalten des Eigentümers voraussetzen, geht der Verhängungsantrag gegen den Eigentümer häufig ins Leere, wenn der Eigentümer bei Abschluss des Vertrags nicht schuldhaft gehandelt hat. Dies kann dann der Fall sein, wenn der Eigentümer die Wohnung gerade erst gekauft hat und ihm nicht bewusst war, dass die Hundehaltung in der Wohnanlage verboten ist.

Effektiver kann es dann sein, den Mieter direkt zur Unterlassung zu bewegen. Dann wiederum kann der Mieter gegenüber seinem Vermieter die Miete verweigern, das Mietverhältnis wegen eines Rechtsmangels und damit wegen der Nichtgewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs fristlos kündigen und vom Vermieter Schadenersatz wegen Nichterfüllung des Vertrags verlangen.

Verhindert werden derartige Probleme nur, wenn der Mietvertrag eine Klausel enthält, nach der die Bestimmungen der Gemeinschaftsordnung und die WEG-Beschlüsse wesentlicher Bestandteil auch des Mietvertrags sind.

Wer kann die Unterlassung verlangen?

Jeder Miteigentümer kann in eigener Person Unterlassungs- und Beseitigungsansprüche vortragen. Er braucht dazu nicht durch die Gemeinschaft per Beschluss ermächtigt zu werden (BGH, NJW 1992, 979). Die Eigentümer können aber von sich aus beschließen, die Gemeinschaft und damit den Verwalter zu ermächtigen, im Namen der Gemeinschaft gegen den unterlassungspflichtigen Wohnungseigentümer vorzugehen. Ungeachtet dessen ist auch die Wohnungseigentümergemeinschaft als teilrechtsfähiger Verband berechtigt, die Unterlassungsverpflichtung gerichtlich geltend zu machen. Diesem Weg sollte regelmäßig der Vorzug gegeben werden. Nur so lässt sich verhindern, dass ein einzelnes Mitglied der Eigentümergemeinschaft als Störenfried betrachtet wird und in der Wohnanlage eine gewisse Unruhe entsteht.

Ein Besitzer einer Eigentumswohnung kann auch verlangen, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft die Unterlassungsverpflichtung gerichtlich einklagt, wenn die Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Gegebenenfalls kann der Wohnungseigentümer neben der Wohnungseigentümergemeinschaft vorgehen, so dass der unterlassungspflichtige Wohnungseigentümer sowohl von einem Wohnungseigentümer als auch von der Eigentümergemeinschaft verklagt werden kann (Harz-Abramenko, Handbuch des Fachanwalts S. 1580).

Keine Gleichbehandlung im Unrecht

Geht es um Unterlassungsverpflichtungen, wird in der Praxis gern damit argumentiert, dass die Nutzung durch andere Eigentümer gleichermaßen den Gebrauchsregelungen widerspräche. Dieser Einwand bleibt jedoch unbeachtlich, da eine Aufrechnung unzulässiger Nutzungen nicht möglich ist (KG ZMR 2007, 301).

Hält also beispielsweise ein Wohnungseigentümer entgegen der Vereinbarung der Wohnungseigentümergemeinschaft einen Kampfhund in seiner Wohnung, kann er sich nicht darauf berufen, sein Nachbar tue das gleiche.

Fazit

Grundsätzlich ist es immer besser Unterlassungsansprüche zunächst direkt zu klären. Deutet sich dabei keine einvernehmliche Lösung an, sollte zunächst die Eigentümerversammlung als Ansprechpartner gewählt werden. Zwar gehen solche Punkte in die Eigentümerversammlungsprotokolle ein, aber die Eigentümerzusammenkunft bietet eben auch die Möglichkeit den Störer gemeinschaftlich zu überzeugen.

Als Immobilienmakler in Berlin kennen wir die Praxis rund um das Miteinander in Eigentumswohnanlagen. Es gilt immer auch zu bedenken, dass Sie, wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen wollen, die Versammlungsprotokolle der letzten Jahre vorlegen können. Unschöne Diskussionen und Streitigkeiten innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft sind in der Regel kein verkaufsförderndes Argument.