Der Immobilienkaufvertrag verpflichtet Sie als Verkäufer, die Immobilie dem Käufer frei von Sach- und Rechtsmängeln zu übergeben (§ 433 BGB). Näheres regelt regelmäßig der Kaufvertrag. Standardmäßig verkaufen Sie die Immobilie „gekauft wie gesehen“ und schließen damit Gewährleistungsansprüche für normale und normal erkennbare Mängel aus. Der Käufer erwirbt die Immobilie also so wie sie steht.
Damit ist es auch seine Verantwortung, normale und normal erkennbare Mängel bei der Besichtigung zur Kenntnis zu nehmen, so dass er sich später nicht darauf berufen kann, er habe solche Mängel nicht erkennen können. Als Immobilienverkäufer haften Sie allerdings dann, wenn Sie Mängel kennen, die ein Interessent bei der Besichtigung nicht ohne weiteres erkennen kann, so dass er auf Ihre Information angewiesen ist. Typischer Fall: Ihr Haus steht unter Denkmalschutz.
Da dieser „Makel“ für einen Interessenten nicht erkennbar ist, müssen Sie ihn informieren. Vor allem dürfen Sie Mängel nicht arglistig verschweigen, wenn Sie den Mangel kennen und davon ausgehen müssen, dass der Käufer den Kaufvertrag in Kenntnis dieses Mangels nicht oder nicht zu den vereinbarten Bedingungen abgeschlossen hätte. Dazu gehört auch, dass Sie, vor allem nicht auf Nachfrage des Käufers, keine Angaben ins Blaue hinein machen und Dinge behaupten, von denen Sie nicht sicher wissen, ob sie vorliegen oder nicht.
Beispiel: Der Keller Ihres Hauses ist feucht. Vor der Besichtigung überstreichen Sie die feuchten Stellen mit weißer Farbe, sodass der Interessent davon ausgehen muss, dass der Keller trocken ist. Es liegt also in Ihrem Interesse, den Kaufinteressenten sachgerecht und fair zu informieren, wobei wir als Immobilienmakler natürlich gerne behilflich sind, und zu vermeiden, dass er nach der Beurkundung Gewährleistungsrechte geltend macht oder ungünstigsten Fall sogar vom Kaufvertrag zurücktritt.
