Die Pfandhaft bedeutet, dass an einer beweglichen Sache ein Pfandrecht (z.B. Verpfändung von Schmuck im Pfandleihhaus) oder an einer Immobilie ein Grundpfandrecht besteht. Durch die Pfandhaft werden auch Bestandteile und Zubehörteile einbezogen. Der Gläubiger (Pfandleiher) ist berechtigt, im Verzugsfall das Pfand nebst Bestand- und Zubehörteilen zu verwerten.
Wird eine Immobilie als Sicherheit für ein Darlehen und damit als „Pfand“ zur Verfügung gestellt, bestellt der Grundstückseigentümer in der Praxis meist eine Grundschuld. Grundschuld und die in der Praxis weniger gebräuchliche Hypothek sind so genannte „Grundpfandrechte“. Sie sind dingliche Verwertungsrechte an einem Grundstück, nach denen der Gläubiger einer Forderung die Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung des belasteten Grundstücks betreiben darf (§ 1147 BGB). Die Grundpfandrechte haben wegen ihres rechtlichen Vorrangs gegenüber anderen persönlichen Gläubigern eine herausragende Stellung als Kreditsicherheit und sichern meist ein Darlehen zur Finanzierung des Kaufpreises für ein Grundstück.
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Wesentliche Bestandteile gehören zur Pfandhaft
Durch die Pfandhaft erstreckt sich die Haftung für das Grundpfandrecht über das Grundstück hinaus auch auf solche Gegenstände, die zum wirtschaftlichen Bestand des Grundstücks gehören. Dazu gehören die „wesentlichen Bestandteile“ (§ 93, 94 BGB). Wesentliche Bestandteile sind solche Teile, die voneinander nicht getrennt werden können, ohne dass der eine oder der andere zerstört oder sein Wesen verändert wird oder die mit dem Grund und Boden fest verbunden sind (z.B. Einbautreppe).
Die Pfandhaft erfasst auch Zubehörteile (§ 97 BGB). Zubehörteile dienen dem wirtschaftlichen Zweck des Gebäudes (z.B. Einbauküche).
Zur Pfandhaft gehören ferner die Mietforderungen des Gebäudeeigentümers als Vermieter gegen den Mieter (§ 1123 BGB). Beantragt die Bank als Gläubiger die Zwangsverwaltung der Immobilie, muss der Mieter die Miete an den durch das Vollstreckungsgericht bestellten Zwangsverwalter und damit an die Bank bezahlen. Auch die Forderungen aus Versicherungsverhältnissen über das Gebäude sind Zugriffsobjekte für den Gläubiger. Es handelt sich dabei um Ansprüche aus Feuerversicherungen, Glasschadenversicherungen oder Sturm- und Hagelversicherungen.
