Wissenswertes zum Liegenschaftskataster

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Wichtiges zum Liegenschaftskataster

Egal ob Sie nun eine Eigentumswohnung oder ein Haus besitzen. Immobilienbesitz an sich hat immer auch etwas mit Grundstücken zu tun. Jedes Bauwerk benötigt ein Grundstück, auf dem es steht. Deshalb steht der Begriff Immobilie einerseits für ein Grundstück ganz allgemein und andererseits auch für ein Objekt oder ein Teilobjekt in Verbindung mit dem Grundstück. Wenn Sie eine Immobilie verkaufen möchten, deren Eigentümer Sie sind, dann hängt das unweigerlich mit einem Grundstück (Flurstück, Parzelle) zusammen.

1. Grundbuch und Liegenschaftskataster

Grafik: Umriss Land Barndenburg, darüber Lupe mit Haus - Grundbuch LiegenschaftskatasterEin Teil der Eigentumssicherung durch das Grundbuch ist das Liegenschaftskataster. Die Grundbuchordnung legt fest, dass die Grundstücke nach dem Liegenschaftskataster zu benennen sind. Das Grundbuch konzentriert sich auf die Erfassung und Registrierung der Eigentums- und Rechtsverhältnisse. Die Beschreibung des Grundstücks erfolgt im Liegenschaftskataster. Hier liegen die Zuständigkeiten für das Beschreiben der Lage, die Abmessungen und die Größe des Grundstücks.

Wenn ein Eigentümer Informationen zur Beschaffenheit seines Grundstücks braucht, geht er nicht zum Grundbuchamt, sondern wendet sich an das zuständige Katasteramt. Über das Katasteramt bekommen Sie Informationen über die genauen Maße des Grundstücks und die dazugehörigen Gebäude.

Die Einführung des Liegenschaftskatasters erfolgte ursprünglich nur aus steuerlichen Aspekten. Aufgrund der Vermessungen hatten die Eigentümer an den Staat Grundsteuern zu entrichten. Mittlerweile wird das Liegenschaftskataster auch zur Sicherung von Eigentum und als Basisinformationssystem genutzt.

Im Gegensatz zum Grundbuchrecht, ist das Liegenschaftsrecht gesetzgeberisch den Bundesländern zugeordnet. Das erklärt die unterschiedliche Handhabung für die verschiedenen Bundesländer. Im Land Brandenburg wird das Liegenschaftskataster zum Beispiel durch die in den Kreisen zugeordneten Katasterämtern geführt. In Berlin ist diese Aufgabe den Vermessungsämtern der Bezirke zugeordnet.

2. Aufbau Liegenschaftskataster

Grafik: Plan/Papierrolle, darauf Haus - Aufbau LiegenschaftskatasterGrundsätzlich ist unter dem Begriff Kataster eine Sammlung von Sachverhalten, die sich auf einen Raum beziehen, zu verstehen. Somit versteht sich das Liegenschaftskataster als ein flächendeckendes Register zu allen Flurstücken. Ganz Deutschland ist in Flurstücke eingeteilt. Das ist die kleinste Einheit, für die die Lage inklusive der Maße und die Beschaffenheit mit beschreibenden Informationen zur Nutzung erfasst sind. Die rechtliche Situation spielt dabei keine Rolle. Weder die Bebaubarkeit noch die zulässige bauliche Nutzung eines Grundstücks haben für das Liegenschaftskataster Relevanz.

Beim Kataster sind die Grundstücke in verschiedene Größeneinheiten unterteilt, wobei die kleinste Einheit das Flurstück ist, das eine Nummer bekommt. Mehrere Flurstücke sind zu einer Flur zusammengefasst. Innerhalb der Flur gibt eine Flurstücksnummer jeweils nur einmal. Mehrere Flure sind in Gemarkungen zusammengefasst. Auch die Flure bekommen Nummern als Bezeichnung. In jeder Gemarkung gibt es eine Flurnummer immer nur einmal. Die Gemarkungen haben Namen, die meistens einen historischen Ursprung haben.

Diese Bezeichnungen, die Gemarkung, die Flurnummer und Flurstücksnummer stellen das Verbindungsglied zum Grundbuch dar, die verbindlich in das Bestandverzeichnis übernommen werden. Das sichert die Einheitlichkeit beider Register. In der Praxis heißt das, dass bei einem geplanten Hausverkauf der Weg nicht selten zum Katasteramt führt, um die Lage und Größe zu klären.

2.1 Katasterbuchwerk

Grafik: Grundstück mit Gebäude/Haus, davor Buch/Grundbuch - KatasterbuchwerkDas Katasterbuchwerk ist das vollständige Verzeichnis der Gemarkungen, Flure und Flurstücke. Dieser Teil des Registers ist das sogenannte Liegenschaftsbuch. Aufgrund moderner Verfahren ist das Liegenschaftsbuch heute automatisiert als ALB. Die Führung erfolgt im Rahmen einer Datenbank, die meistens auch schon geometrische Informationen enthält. Das Katasterbuchwerk enthält solche Angaben wie Lagebezeichnung, Größe und Nutzungsart. Die jeweiligen Besitzverhältnisse werden nachrichtlich aus dem Grundbuch übernommen.

2.2 Katasterzahlenwerk

Grafik: Mann mit Nivellierlatte zur Landesvermessung, steht auf Plan - KatasterzahlenwerkDas Katasterzahlenwerk umfasst alle zu einem Flurstück erfassten amtlichen Messungen. Weil das Liegenschaftskataster vom Ursprung nicht der Eigentumssicherung diente, ist der Bestand an Daten lagetypisch unterschiedlich. In Gebieten, in denen stets ein reger Handel mit Immobilien stattfand, ist die Qualität des Zahlenwerks besser. Das Katasterzahlenwerk bildet die Basis für die im Grundbuch eingetragene Fläche eines Grundstücks.

2.3 Katasterkartenwerk

Grafik: Computerbildschirm mit Umriss Berlin-Brandenburg und Wappen / Berliner Bär - KatasterkartenwerkÜber das Katasterkartenwerk erfolgt die maßstäbliche Darstellung aller Flurstücke. Diese Liegenschaftskarte wird auch als Flurkarte oder Katasterkarte bezeichnet. Durch Einführung moderner Verfahren bei der Registrierung wurde aus der einfachen Liegenschaftskarte eine automatisierte Liegenschaftskarte – kurz ALK. Einige Bundesländer führen das ALB und die ALK in einheitlichen Datenbanken als Automatisiertes Liegenschaftskatasterinformationssystem – kurz ALKIS.

3. Aktualisierung des Katasters

Grafik: Land Berlin und Brandenburg, Männchen mit Nivelliergerät - Aktualisierung KatasterDas Liegenschaftskataster unterliegt einer ständigen Aktualisierung. Es gibt verschiedene Gründe, die zu Veränderungen im Katasterbuchwerk, im Katasterzahlen- und Katasterkartenwerk führen. So zum Beispiel bei Teilung eines Grundstücks, wenn ein Grundstück in zwei neue Flurstücke zerlegt wird, um es an unterschiedliche Erwerber zu verkaufen.

Die Aktualisierung beziehungsweise Fortführung beginnt im Allgemeinen mit einer örtlichen Katastervermessung. Diese Vermessungen dürfen nur bestimmte Personen durchführen, die mit den geltenden Regularien vertraut sind. Bei Neubau von Häusern auf bisher unbebauten Grundstücken sind diese einzumessen und in die Liegenschaftskarte einzutragen.

Eine Aktualisierung des Liegenschaftskatasters erfolgt aber auch dann, wenn Häuser abgerissen, Straßen umbenannt oder neue Hausnummern vergeben werden.

Oft sind Aktualisierungen auch nur notwendig, um die Liegenschaftskarte zu verbessern.

4. Vermessungen für das Kataster

Wenn Sie eine Immobilie verkaufen wollen, besteht in der Regel nicht zwingend die Notwendigkeit für eine Vermessung. Meistens ist die Lage der Grundstücksgrenzen bekannt. Anders ist es, wenn es um die Errichtung eines Gebäudes geht. Für einen Bauantrag ist ein Amtlicher Lageplan zwingend vorgeschrieben, um zu gewährleisten, dass die baurechtlichen Abstände zu den Eigentumsgrenzen der Nachbargrundstücke eingehalten werden.

Grafik: Mann, Haus, Grundstück, Landvermessung - Vermessungen für KatasterSolche Fortführungsvermessungen dürfen hierzulande nur von den Kataster- oder Vermessungsämtern oder von Öffentlich bestellten Vermessungsingenieuren durchgeführt werden. Damit soll gewährleistet sein, dass der hohe Qualitätsstandard der hoheitlichen Vermessungen eingehalten wird. Das sichert die Einheit von Liegenschaftskataster und Grundbuch sowie den Anspruch des öffentlichen Glaubens in der Praxis.

Ein weiterer Grund für eine hoheitliche Vermessung kann eine Grenzfeststellung oder eine Wiederherstellung der Grenze sein. Bei der Grenzfeststellung wird eine Grenze förmlich ermittelt, aktuell eingemessen und das Anerkenntnis der Grundstücknachbarn schriftlich fixiert. Immobilienbesitzer sind bei einer Grenzvermessung zwingend zu beteiligen. Bei der Wiederherstellung einer Grenze ist eine im Kataster nachgewiesene Grenze in die Örtlichkeit zu übertragen. In der Regel findet dann auch eine Abmarkung durch das Setzen von Grenzsteinen statt. Damit lässt sich die Grundstücksgrenze „anfassen“, was beim Verkauf einer Immobilie durchaus Sinn machen kann. So lassen sich Streitigkeiten an den Eigentumsgrenzen ausschließen. Es herrscht von Anfang an Klarheit.

Will ein Immobilienbesitzer beispielsweise seine Garage auf der Grenze bauen, sollte der Grenzverlauf genau bekannt sein. Oft sind es Lappalien, die Anlass zu einer Neuvermessung geben. Sind sich Grundstückeigentümer nicht einig, wo der neue Zaun zu stehen hat, kann eine Neuvermessung helfen, dauerhaften Zwiespalt zu vermeiden. Das Nachbarschaftsrecht ist übrigens häufig Anlass für Grenzuntersuchungen.

5. Öffentliche Nutzung Liegenschaftskataster

Grafik: PC-Display mit Häuschen - zum Thema Öffentliche Nutzung LiegenschaftskatasterDas Liegenschaftskataster ist, genau wie das Grundbuch, ein nur beschränkt öffentliches Register. Wer ein berechtigtes Interesse nachweisen kann, darf Einsicht nehmen. Oft geht es nur um eine Flurkarte im Rahmen der Unterlagenrecherche für einen Immobilienverkauf. Aber auch der Eigentümer des benachbarten Grundstücks lässt sich in Erfahrung bringen, wenn der zur Klärung einer auf das Grundstück bezogenen Frage wichtig ist.

Die Basisinformationen der ALK stellen viele Bundesländer heute digital im Internet zur Verfügung. In Berlin geht das über die LIKA-Auskunft online und in Brandenburg über den Brandenburg Viewer, der zusätzlich zur Liegenschaftskarte auch Luftbilder und andere Informationen zur Verfügung stellt.

Wenn Sie zusätzliche Informationen über das Liegenschaftskataster benötigen, sprechen Sie uns bitte direkt an. Wir haben als Immobilienmakler einen direkten Zugang zu den unterschiedlichen Vermessungsstellen sind gerne für Sie da.

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