Wohnungseigentum

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Als der Gesetzgeber in den 1950-er Jahren das Wohnungseigentumsgesetz auf den Weg brachte, sollte der nach dem Krieg bestehenden Wohnungsnot entgegengewirkt werden. Bis dahin war die Rechtslage so, dass Grundstück und Gebäude eine Einheit bildeten und sich nicht in verschiedene Eigentumseigenheiten aufteilen ließen. Mit dem Wohnungseigentumsgesetz wurde diese zwingende Einheit zwischen Gebäude und Grundstück aufgegeben. Damit war es möglich, dass innerhalb eines Gebäudes mehrere Eigentümer Eigentum an verschiedenen Wohnungen begründen konnten. Das Wohnungseigentum ist damit eine besondere Form des Eigentums an einem Gebäude.

Wohnungseigentum definiert § 1 II WEG als das „Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört“. Neben dem Sondereigentum an einer Wohnung gibt es das Teileigentum als weitere Erscheinungsform des Wohnungseigentums. Das Teileigentum unterscheidet sich vom Wohnungseigentum nur dadurch, dass es an meist gewerblich genutzten Einheiten besteht, deren Räumlichkeiten nicht Wohnzwecken dienen (§ 1 III WEG). Das Sondereigentum an Wohnungen und das Sondereigentum an Teileigentum stellen also Erscheinungsformen des Wohnungseigentums dar, die sich nur hinsichtlich ihrer Zweckbestimmung unterscheiden. Das Gesetz behandelt Sondereigentum und Teileigentum gleich. Jeder Wohnungs- und Teileigentümer darf mit seinen im Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen nach Belieben verfahren.

Vom Wohnungs- und Teileigentum ist das Gemeinschaftseigentum abzugrenzen. Zum Gemeinschaftseigentum zählen das Grundstück sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht Sondereigentum sind (§ 1 V WEG). Dazu gehören die Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind (z.B. Fassade, tragende Wände) sowie die Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch aller Eigentümer dienen (z.B. Heizungsanlage). Gemeinschaftliches Eigentum berechtigt im Gegensatz zum Sondereigentum den jeweiligen Miteigentümer nur zum Mitgebrauch, den er nur unter Berücksichtigung der Interessen aller Miteigentümer ausüben darf.

Wohnungs- und Teileigentum entstehen dadurch, dass der Eigentümer eines Objekts (z.B. Bauträger) ein Gebäude in Wohnungseigentum aufteilt (Teilungserklärung nach § 8 WEG). Es kann aber auch durch Teilungsvertrag mehrerer Miteigentümer eines Grundstücks (z.B. Erbengemeinschaft) entstehen (§ 3 WEG). Teilungserklärung und Teilungsvertrag legen die Miteigentumsanteile fest und grenzen das Wohnungs- und Teileigentum vom gemeinschaftlichen Eigentum ab.

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