Wissenswertes Beurkundungsgesetz

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Grafik Icon 3D Dokument ParagraphenzeichenSind Sie Eigentümer einer Immobilie, werden Sie zwangsläufig auch mit dem Beurkundungsgesetz in Berührung gekommen. Das Beurkundungsgesetz kommt immer dann zum Tragen, wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen oder als Käufer Wohnungseigentum, ein Grundstück oder eine sonstige Immobilie erwerben. Der Grund dafür ist einfach. Alle Rechtsgeschäfte im Zusammenhang mit einer Immobilie sind nämlich nicht nur beurkundungsbedürftig, sondern auch beurkundungspflichtig. Die Regeln dafür bestimmt das Beurkundungsgesetz. Als Ihr Immobilienmakler Berlin führen wir Sie gern durch die Materie.

1. Immobiliengeschäfte sind beurkundungspflichtig

Icon 3D Grafik Haus Grundstück Immobilie zu VerkaufenDer § 311b Abs. I des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) stellt unmissverständlich klar, dass ein Vertrag, „durch den sich eine Partei verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, der notariellen Beurkundung bedarf“. Diese Vorschrift ist kompromisslos. § 125 BGB bestimmt, dass ein Rechtsgeschäft, das die durch das Gesetz vorgeschriebene Form missachtet, nichtig ist. Der in Fernsehfilmen oft praktizierte Handschlag, mit dem die Parteien mal eben eine Immobilie verkaufen, ist also Null und nichtig. Private Vereinbarungen über den Verkauf eines Grundstücks, begründen keinerlei Rechtspflichten. Grundstücksgeschäfte sind also stets notariell zu beurkunden.

2. Welchen Zweck hat das Beurkundungsgesetz?

Grafik 3D Icon Grundbuch Stift Notar Das Beurkundungsgesetz (BeurkG) vom 28.8.1969 in der Fassung von 15.7.2013 gilt für öffentliche Beurkundungen durch einen Notar (§ 1 BeurkG). Es regelt im Detail das Prozedere, wie der Notar unter anderem Kaufverträge über Immobilien zu beurkunden hat. Typisches Beispiel ist, dass der Notar verpflichtet ist, einen Kaufvertrag vorzulesen und die Urkunde von den Vertragsbeteiligten in seiner Gegenwart eigenhändig unterschreiben zu lassen. Die Pflicht zur notariellen Beurkundung hat den Zweck, gerade im Immobilienbereich sichere Rechtsverhältnisse zu gewährleisten und Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten an Immobilien zu vermeiden. Ergänzend dazu regelt die Grundbuchordnung, wie die mit einer Immobilie verbundenen Rechte zuverlässig im Grundbuch registriert werden. Auch wenn das Beurkundungsgesetz mit 65 Vorschriften auskommt, ist die Rechtsmaterie als solche komplex. Der Kommentar zum Gesetz von Winkler mit seinen 965 Seiten verdeutlicht die Vielzahl der Rechtsfragen und Unwägbarkeiten, mit denen Notare zu tun haben.

3. Details zum Beurkundungsgesetz

3D Icon Grafik Dokument AusrufezeichenBeurkundungspflicht: Notare dürfen ihre Urkundentätigkeit nur aus wichtigem Grunde verweigern (§ 15 Bundesnotarordnung). Beurkundungen in einer ausländischen Sprache dürfen Notare ablehnen. Verweigert ein Notar die Beurkundung, können Sie beim Landgericht Beschwerde einlegen.

Amtsbezirk: Notare beschränken sich wegen der Nähe zum Objekt gerne darauf, Immobilienkaufverträge auf den Bezirk zu beschränken, in denen sie selbst tätig sind. Soweit ein Notar in München den Verkauf einer Immobilie in Berlin beurkundet, ist die Beurkundung dennoch wirksam (§ 2).

3D Grafik Icon Geld Haus AusrufezeichenMitwirkungsverbote: Der Notar muss Interessenkonflikte vermeiden. Er muss eine Beurkundung insbesondere ablehnen, wenn er mit einer Vertragspartei verheiratet, verpartnert, verwandt oder verschwägert ist. Daraus erklärt sich, dass der Notar in der Vertragsurkunde vorab erklärt, dass er in der Angelegenheit nicht „vorbefasst“ ist und insoweit keine eigenen Interessen an der Beurkundung hat (§ 3, 6, 7). Auch muss er seine Mitwirkung ablehnen, wenn eine Partei erkennbar unerlaubte oder unredliche Zwecke verfolgt (§ 4). Dies kann bei Immobilienkaufverträgen dann der Fall sein, wenn die Parteien ein „cash-back-Geschäft“ tätigen wollen, bei denen der Verkäufer dem Käufer aufgrund einer Überfinanzierung des Kaufpreises einen Teil des Kaufpreises zurückerstattet.

Grafik Icon 3D Dokument StiftProtokollierungspflicht: Beurkundungen erfordern die Niederschrift über die Verhandlung. Die Niederschrift muss die Bezeichnung des Notars und der beteiligten Parteien sowie deren Erklärungen beinhalten. Zusätzlich kann auf Schriftstücke verwiesen werden, die Bestandteil des Vertrages werden sollen (z.B. Inventarverzeichnis). Der Notar ist verpflichtet, die Niederschrift eigenhändig zu unterschreiben und seine Amtsbezeichnung beizufügen.

Icon 3D Grafik Grundstück Haus 2 PersonenAngaben zu den Beteiligten: Der Notar muss aus Gründen der Rechtssicherheit darauf achten, die Beteiligten möglichst genau zu bezeichnen (§ 10). Um deren Identität festzustellen, müssen sich die Beteiligten mit einem Personalausweis ausweisen, es sei denn, sie sind dem Notar persönlich bekannt. Ist die Identität zweifelhaft, soll der Notar in der Niederschrift darauf hinweisen.

Lassen Sie sich vertreten, benötigt Ihr Vertreter für die Beurkundung eines Immobilienkaufvertrages Ihre notariell beurkundete Vollmacht. Ihre privatschriftliche Vollmacht genügt also nicht. Diese Vollmacht ist der Notarurkunde beizufügen. Soweit sich die Vertretungsbefugnis aus dem Handelsregister ergibt, genügt der Verweis des Notars auf das Register.

Es gehört zu den typischen Notaraufgaben, auf die Geschäftsfähigkeit der Parteien zu achten (§ 11). Ist eine Partei beispielsweise erkennbar dement, soll der Notar die Beurkundung ablehnen. Bestehen Zweifel, soll der Notar in der Niederschrift darauf hinweisen.

Grafik 3D Icon Sprechblase Fragezeichen AusrufezeichenStellt der Notar fest, dass eine beteiligte Vertragspartei nicht Deutsch spricht oder versteht, soll er diese Feststellung in die Niederschrift aufnehmen (§ 16). Die Niederschrift ist dem Beteiligten zu übersetzen. Soweit er darauf besteht, soll die Übersetzung schriftlich angefertigt und ihm zur Durchsicht vorgelegt werden. Soweit der Notar nicht selbst übersetzt, ist ein Dolmetscher hinzuzuziehen. Dieser kann vom Notar gegebenenfalls vereidigt werden.

Ist ein Beteiligter hörbehindert, sprachbehindert oder sehbehindert, soll der Notar zur Beurkundung einen Zeugen oder einen zweiten Notar beiziehen, soweit nicht alle Beteiligten darauf verzichten. Gegebenenfalls soll der Notar einen Gebärdensprachdolmetscher hinzuziehen. Ist ein Beteiligter schreibunfähig, muss der Notar beim Vorlesen und der Genehmigung einen Zeugen oder einen weiteren Notar beteiligen. Zeuge und Zweitnotar müssen neutral sein und dürfen zur Vermeidung eines Interessenkonflikts an der Beurkundung keine eigenen Interessen haben. Verwandte, Ehepartner oder Angestellte des Notars scheiden damit aus (§§ 22 – 26).

3D Grafik Icon Dokument UhrNachgenehmigung: Kann eine Partei den Beurkundungstermin nicht wahrnehmen, genügt es, wenn Sie als Verkäufer den Vertragstext beurkunden und der Käufer nachträglich die Urkunde unterzeichnet (§ 126 BGB). Die verhinderte Partei kann auch einen vollmachtlosen Vertreter für sich den Termin wahrnehmen lassen. Diese Partei genehmigt also nach. Bis zur Genehmigung ist der Vertrag schwebend unwirksam. Unbedingt empfehlenswert ist diese Vorgehensweise allerdings nicht, da Sie als Verkäufer riskieren, dass der Käufer eventuelle Unstimmigkeiten im Vertrag ablehnt und seine Genehmigung verweigert. Umgekehrt riskieren Sie als Käufer, dass der Vertragstext Inhalte aufweist, mit denen Sie nicht einverstanden sind. Beide Parteien verzögern damit die Abwicklung des Kaufvertrages. Um die Vertragsabwicklung nicht zu verzögern, können Sie vorab auch eine notarielle Vollmachtsurkunde erstellen, auf der frühzeitigen Vorlage der Urkunde bestehen, diese prüfen und ggf. Abänderungen veranlassen und letztlich den Vertreter mit der Beurkundung des Kaufbetrages beauftragen.

3D Icon Grafik Dokumente LupePrüfungs- und Belehrungspflichten: Bevor der Notar einen Vertrag beurkundet, soll er den Willen der Beteiligten erforschen, den Sachverhalt klären und die Parteien über die rechtliche Tragweite des Rechtsgeschäfts belehren (§ 17). Ihre Erklärungen sind klar und möglichst unmissverständlich in der Niederschrift wiederzugeben. Soweit rechtliche oder sachliche Zweifel bestehen, soll er seine Bedenken mit den Parteien erörtern. Soweit Sie auf der Beurkundung bestehen, kann der Notar seine Belehrung und die von den Parteien abgegebenen Erklärungen in die Niederschrift vermerken.

Grafik Icon 3D KalenderVorabzurverfügungstellung der Vertragsurkunde: Um zu vermeiden, dass Sie als Verkäufer oder Käufer im Beurkundungstermin überfordert sind, soll der Notar den Parteien im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung den Vertragstext zu Verfügung stellen. Obwohl § 17 Abs. 2a Nr. 2 nur als „Soll-Vorschrift“ ausgestattet ist, sollte diese Vorlagefrist eingehalten werden. Schließlich geht es in der Regel um Verträge mit großer Tragweite. Für den Fall der Unterschreitung dieser Frist muss der Notar auf die Gründe hierfür verweisen.

Icon 3D Grafik Buch aufgeschlagenGrundbucheinsicht: Zur Vermeidung von Streitigkeiten empfiehlt sich, den Notar zu beauftragen, vor der Beurkundung des Kaufvertrages das Grundbuch einzusehen. Im eigenen Interesse bestehen Notare meist auf der Einsicht ins Grundbuch, es sei denn, die Vertragsbeteiligten wünschen trotz Belehrung durch den Notar und die damit verbundenen Risiken die sofortige Beurkundung. Der Notar wird den Verzicht auf die Grundbucheinsicht im Kaufvertrag vermerken. Sofern Sie als Käufer tatsächlich auf die Grundbucheinsicht verzichten wollen, sollten Sie wenigstens vor der Beurkundung vom Verkäufer eine vollständige Kopie von dem Grundbuchblatt einfordern. Nur so lassen sich die Rechtsverhältnisse an einem Grundstück zuverlässig überblicken.

Vorlesungspflicht: Notare sind verpflichtet, die Vertragsurkunde den Beteiligten vorzulesen (§ 13). Es genügt also nicht, einen vorgefertigten Text zu unterschreiben. Sie können als Vertragspartei im Termin den Notar in seinem Lesefluss jederzeit unterbrechen, Fragen stellen oder sich eine vertragliche Formulierung im Detail erläutern lassen. Ist der Inhalt klar, müssen beide Parteien den vorgelesenen Vertragsinhalt genehmigen und eigenhändig unterschreiben. Soweit im Vertrag auf Anlagen (z.B. Katasterplan, Inventarverzeichnis, Mietverträge) Bezug genommen wird, müssen diese Unterlagen vorliegen.

Grafik 3D Icon SprechblaseSoweit Sie den Vertrag dann unterschreiben, vermutet das Gesetz, dass der Notar den Text vorgelesen hat, der Text Ihnen zur Durchsicht vorgelegen hat und von Ihnen genehmigt wurde. Soweit Sie also im Nachhinein Beanstandungen erheben, müssen Sie zweifelsfrei nachweisen, dass der Beurkundungstermin anders verlaufen ist. Insoweit sind Sie als Verkäufer und Käufer gut beraten, im Zweifel vor der Unterschrift den Vertragstext nochmals zu lesen. Der Notar muss Ihnen die Gelegenheit dazu gewähren.

Die Vorlesungs- und Beifügungspflicht von Unterlagen ist eingeschränkt, wenn in der Niederschrift auf eine andere notarielle Niederschrift verwiesen wird. Wollen Sie eine Wohnung verkaufen, wird in der Niederschrift auf die Teilungserklärung verwiesen. Diese braucht nicht mehr ausdrücklich vorgelesen zu werden, sofern Sie erklären, dass Ihnen der Text bekannt ist und Sie auf die Vorlesung verzichten (§ 13a). Auch braucht die Teilungserklärung dem Kaufvertrag nicht unbedingt beigefügt zu werden. Eine eingeschränkte Vorlesungspflicht gilt auch für Inventare oder sonstige Bestandsverzeichnisse. Soweit Sie sich als Käufer (was regelmäßig der Fall ist) wegen der Zahlung des Kaufpreises der sofortigen Zwangsvollstreckung in Ihr Vermögen unterwerfen, muss diese Erklärung unabdingbar in der Niederschrift aufgenommen werden.

3D Grafik Icon Notar-StempelGenehmigungserfordernisse: Der Notar soll darauf hinweisen, dass für den Kaufvertrag eventuell gerichtliche oder behördliche Genehmigungserfordernisse bestehen (§ 18). Verkaufen Sie ein unbebautes Grundstück, das der Käufer bebauen möchte und bei dem die Baugenehmigung infrage steht, muss der Notar darauf hinweisen.

Unbedenklichkeitsbescheinigung: Der Notar soll darauf hinweisen, dass der Käufer erst dann als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden kann, wenn die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes vorliegt (§ 19).

Gesetzliches Vorkaufsrecht: Im Regelfall haben die Gemeinden ein gesetzliches Vorkaufsrecht, das sie zu den Konditionen des beurkundeten Kaufvertrages innerhalb einer vorgegebenen Frist ausüben können. Der Notar wird regelmäßig auf ein solches Vorkaufsrecht verweisen (§ 20).

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3D Icon Grafik Logo immoeinfach.de Karte Berlin Brandenburg4. Fazit

Immobilienkaufverträge sind sehr formgebunden und bedürfen in der Regel einer kompetenten Begleitung. Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten, begleiten wir Sie gern durch die Rechtsmaterie und führen Sie erfolgreich an Ihr Ziel. Als Ihr Immobilienmakler für Berlin und Umgebung ist dies für uns von immoeinfach eine Selbstverständlichkeit bei der Kundenbetreuung.

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