Wer Eigentümer einer Immobilie ist, darf stolz sein. Er hat seinen Traum von den eigenen vier Wänden verwirklicht. Damit die erschaffene Immobilie auch für die nächste Generation erhalten bleibt, sollten Sie sich frühzeitig Gedanken machen, ob Sie das Haus den Kindern übertragen oder vererben wollen. Ihre Vorsorgeplanung für das Alter zahlt sich aus! Als Alternative bietet sich natürlich an, dass Sie Ihre Immobilie verkaufen und sich dieser Sorge ganz elegant entledigen. Natürlich kommt auch eine Verrentung Ihrer Wohnung in Betracht.
Weshalb ist die Vorsorgeplanung im Alter sinnvoll?
Nach Schätzungen soll in fast jeder zweiten Erbschaft der nächsten Jahre eine Immobilie enthalten sein. Verstirbt der Eigentümer, fällt die Immobilie in den Nachlass. Haben Sie mehrere Erben, sollten Sie Streit vermeiden, der oft allein dadurch entsteht, dass sich die Erben nicht über die weitere Nutzung der Immobilie einigen können (Verkauf, Vermietung oder Eigennutzung). Die Konsequenz heißt dann oft: Leerstand.
Streitigkeiten bedeuten regelmäßig Wertverluste. Muss die Immobilie verkauft werden, nur um die Erben auszuzahlen, riskieren Sie, dass die Immobilie weit unter ihrem tatsächlichen Wert verschleudert wird. Um dieses Szenario zu verhindern, sollten Sie vorzeitig reagieren und so vorsorgen, dass die Interessen aller Beteiligten gewahrt bleiben. Gerade wenn es um Immobilien geht, besteht eine Reihe von Übertragungsmöglichkeiten, indem sowohl Ihre Interessen als derzeitiger Bewohner und Erblasser, sowie die Interessen Ihrer Erben berücksichtigt werden. Sofern Ihnen daran liegt, das Beste für Ihr Objekt zu erreichen, den Familienfrieden zu bewahren, Ihr Eigentum für die nächste Generation zu erhalten und Ihre Erben gleichermaßen zu berücksichtigen oder einem bestimmten Erben die Immobilie zukommen zu lassen, sollten Sie Vorsorgeplanung betreiben.
Praxistipp:
Lässt sich absehen, dass Ihre Kinder kein Interesse an der Wohnung oder am Haus haben oder sich wegen des Hauses bekriegen werden oder wissen Sie nicht, welches Ihrer Kinder Sie auswählen sollen, bietet es sich an, das Haus zu verkaufen. Dann erhält letztlich jedes Kind seinen Anteil am Kauferlös.Zugleich müssen Sie sich dann aber darüber klarwerden, dass Sie aller Wahrscheinlichkeit nach nur einen Käufer finden werden, wenn Sie selbst ausziehen und eine Alternative haben, woanders unterzukommen.
Sofern Ihnen Ihr Haus nach dem Auszug Ihrer Kinder zu groß geworden ist oder Ihnen die Unterhaltung Probleme bereitet, kann ein Verkauf durchaus eine Alternative sein. Genauso wird es darauf hinauslaufen, dass Sie Ihre Wohnung eher verkaufen, wenn keines Ihrer Kinder in der Lage ist, bei Übernahme der Immobilie die Geschwister auszuzahlen. Nach Ihrem Ableben würden die Kinder die Wohnung dann ohnehin verkaufen müssen. Dann ist es vielleicht besser, wenn Sie selbst Initiative ergreifen.
Immobilie den Kindern übertragen oder vererben?
Die Grundfrage ist vorab, ob Sie die Immobilie den Kindern übertragen oder vererben wollen. Die Antwort richtet sich danach, aus welcher Sichtweise Sie den Vorgang betrachten und wo Sie den Schwerpunkt setzen wollen. Übertragen bedeutet, dass Sie die Immobilie bereits zu Ihren Lebzeiten an ein Kind verschenken oder zu einem zu vereinbarenden Kaufpreis verkaufen. Ferner kommt es darauf an, ob es eine von Ihnen selbst genutzte Wohnung, ein vermietetes Objekt oder ein Gewerbeobjekt ist.
Steuerliche Aspekte:
Aus steuerlicher Sicht bleibt das Immobilienerbe erbschaftssteuerfrei, wenn Sie die Immobilie bis zu Ihrem Ableben selbst bewohnen, Ihr Kind oder eines Ihrer Kinder nach Ihrem Ableben die Immobilie umgehend bezieht und zehn Jahre lang selbst darin wohnt. Die Wohnfläche darf dabei höchstens 200 m² betragen (§ 13 Abs. I Nr. 4c ErbStG). Wichtig ist, dass Ihr Kind im Haus seinen Lebensmittelpunkt begründet. Sofern nach dem Erbfall noch Ihr überlebender Ehegatte die Immobilie bewohnt, fehlt es an der notwendigen Selbstnutzung Ihres Kindes. Oder sollte die Wohnfläche mehr als 200 m² betragen, ist die darüberhinausgehende Wohnfläche im Hinblick auf ihren Verkehrswert steuerpflichtig. Soweit die Wohnfläche geringer ist, besteht nicht unbedingt ein Anlass, die Immobilie vorzeitig bereits zu Lebzeiten auf das Kind zu übertragen.
Sollte die Wohnfläche also größer sein oder müssen Sie davon ausgehen, dass Ihr Kind Ihr Haus oder Ihre Wohnung nach Ihrem Ableben nicht selbst bewohnen wird, fällt Erbschaftssteuer an. Wenn Sie ein größeres Vermögen besitzen, kann in diesem Fall die vorzeitige Weitergabe Einsparungen bringen. Die Steuerfreibeträge der Erbschaft- und Schenkungsteuer lassen sich alle zehn Jahre nutzen. Wenn Sie also zehn Jahre vor Ihrem Ableben die Immobilie übertragen, kann Ihr Kind den Steuerfreibetrag von 400.000 € nutzen. Nach Ihrem Ableben könnte es den Steuerfreibetrag von 400.000 € erneut nutzen und weitere Vermögenswerte steuerfrei übernehmen. Die Erbschaftssteuer hat nicht nur in Berlin bestand, sondern auch in allen weiteren Bundesländern.
Erbrechtliche Aspekte:
Soweit Sie nur ein einziges Kind als gesetzlichen Erben haben, vollzieht sich der Übergang auf das Kind problemlos. Haben Sie mehrere Kinder, liegt es nahe, alle Ihre Kinder gleichmäßig zu bedenken und sie gemeinsam in den Genuss der Immobilie kommen zu lassen. Damit entsteht eine Erbengemeinschaft und im Hinblick auf die Immobilie eine Eigentümergemeinschaft. In einer solchen Eigentümergemeinschaft kommt es darauf an, dass sich alle verstehen und in der Lage sind, gemeinsame Entscheidungen zu treffen und die Immobilie ordnungsgemäß zu verwalten.
Geht es um das selbst genutzte Wohnhaus der Familie, dürften sich wegen der Nutzung der Immobilie erfahrungsgemäß schnell Probleme abzeichnen. Insoweit sollte es geboten erscheinen, die Immobilie eines Ihrer Kinder bereits zu Lebzeiten zu übertragen oder in einem Testament zu bestimmen, wer von Ihren Kindern die Immobilie erben soll. In jedem Fall riskieren Sie, dass sich die Geschwister benachteiligt fühlen und im Erbfall Pflichtteilsergänzungsansprüche geltend machen, falls nach einer Schenkung weniger Vermögen übrigbleibt, als es den Pflichtteilen entspricht.
Schwierigkeiten dieser Art lassen sich nur vermeiden, wenn Sie mit Ihren Kindern die Situation besprechen und sich darauf verständigen, welches der Kinder die Immobilie erhalten soll. Idealerweise übertragen Sie die Immobilie zu Lebzeiten auf ein Kind und vereinbaren in einem Übergabevertrag, dass Ihre anderen Kinder abgefunden werden und auf eventuelle Ansprüche verzichten. Dieser Weg ist unproblematisch, wenn Ihr Vermögen ausreicht, um alle Kinder gleichermaßen zu bedenken. Im Regelfall geht dies nur durch einen Barausgleich zwischen den Kindern. Sind nicht genügend Bargeld oder sonstige Vermögenswerte vorhanden, sollte der Übergabevertrag eine Regelung beinhalten, durch die das Kind, das die Immobilie übernimmt, zur Zahlung eines Ausgleichs an seine Geschwister verpflichtet wird. Ihren anderen Kindern, die die Immobilie nicht übernehmen, müssen Sie mindestens den Pflichtteil zukommen lassen. Der Pflichtteil beträgt die Hälfte des gesetzlichen Erbteils.
Was ist bei der Übertragung oder Vererbung an ein Kind zu berücksichtigen?
Immobilien begründen auch Pflichten und Lasten. Nicht immer möchte ein Kind eine Immobilie übernehmen, die die Eltern ihm übertragen wollen. Es versteht sich, dass Sie die Situation besprechen müssen. Möchten Sie beispielsweise Ihr Familienhaus in Berlin an Ihr Kind übertragen, aber Ihr Kind kann die Übernahme der Immobilie nur über Darlehen finanzieren. Dann muss dessen Kreditwürdigkeit so gut sein, um überhaupt erst ein Bankdarlehen zu erhalten. Außerdem muss es bereit sein, auf eigene Pläne zu verzichten. Sofern Ihr Kind minderjährig ist, muss im Regelfall ein unabhängiger, vom Gericht bestellter Ergänzungspfleger anstelle der Eltern der Übertragung zustimmen.
Aspekte bei einer Schenkung
Wenn Sie in Bezug zu Ihrer Vorsorgeplanung bereits zu Lebzeiten die Immobilie einem Kind schenken wollen, muss die Schenkung notariell beurkundet und der Eigentumsübergang im Grundbuch eingetragen werden. Dabei kommen folgende Nebenabreden in Betracht:
- Vereinbarung eines Wohnrechts für den bisherigen Eigentümer
- Vereinbarung eines Nießbrauchrechts für den bisherigen Eigentümer
- Verpflichtung des Kindes zur Pflege und zum Unterhalt des Schenkers
- Übernahme offener Darlehen und eingetragener Hypotheken oder Grundschulden
- Zahlung eines Ausgleichs an die Geschwister
Wie sichern Sie Ihre Rechte als Bewohner?
Wohnrecht:
Möchten Sie weiterhin in der Immobilie bis zu Ihrem Ableben wohnen, sollten Sie ein Wohnrecht vereinbaren und es unbedingt im Grundbuch eintragen lassen. Auf die alleinige Zusage, Sie dürften zeitlebens darin wohnen, sollten Sie sich keinesfalls verlassen. Es gibt zu viele Elternteile, die damit negative Erfahrungen gemacht haben. Sollte Ihr Kind die Immobilie absprachewidrig verkaufen, bleibt Ihr Wohnrecht unberührt. Allerdings wird es so sein, dass das im Grundbuch eingetragene Wohnrecht den Verkauf an einen Dritten, der die Immobilie selbst würde nutzen wollen, mit hoher Wahrscheinlichkeit verhindern dürfte.
Nießbrauchrecht:
Ist die Immobilie vermietet und erzielen Sie Mieteinnahmen, kommt ein Nießbrauchrecht in Betracht. Dieses Recht sichert Ihnen nicht nur die Möglichkeit, die Immobilie zu nutzen, sondern auch das Recht, die Mieterträge aus dem Objekt zu vereinnahmen. Auch der Nießbrauch muss im Grundbuch eingetragen werden und überdauert einen eventuellen Verkauf des Objekts. Möchten Sie ein Nießbrauchrecht vereinbaren, sollten Sie sich wegen der damit verbundenen vielfältigen steuerlichen Gegebenheiten unbedingt steuerlich beraten lassen.
Checkliste zur Auswahl des geeigneten Nachfolgers
- Hat Ihr Kind ein Interesse an der Übernahme der Immobilie? Falls ja, sollte die Übertragung vorzeitig besprochen und notariell vereinbart werden. Alternativ kommt die Übertragung im Testament in Betracht. Falls nein, sollte mit Blick auf Ihre Perspektiven im Alter ein Verkauf in Erwägung gezogen werden.
- Will ein Kind die Immobilie übernehmen, ist zu prüfen, ob die Geschwister abgefunden werden können. Falls ja, sollten Sie im Testament bestimmen, wer was erhält und eine klare Teilungsanordnung vereinbaren.
- Ist eine Barabfindung der Geschwister nicht möglich, ist zu prüfen, ob eine Eigentümergemeinschaft vorstellbar ist. Falls nein, empfiehlt sich, ein Kind nach eigenem Ermessen auszuwählen.
- Ist das ausgewählte Kind kreditwürdig genug, um eventuell anstehende Modernisierungsmaßnahmen zu finanzieren?
- Verfügt das Kind über eine ausreichende Kapitalausstattung, um Modernisierungsmaßnahmen oder die laufende Instandhaltung der Immobilie zu bewerkstelligen.
- Ist die Immobilie vermietet, ist zu prüfen, ob das Kind durch die zusätzlichen Mieteinnahmen Nachteile hat (z.B. Verlust des BAföG-Anspruchs, Wegfall der Familienversicherung in der gesetzlichen Krankenversicherung).
- Erfordert die Immobilie Fachkenntnisse bei der Verwaltung (Mietobjekt), empfiehlt sich, das Kind zu bevorzugen, das dazu in der Lage ist. Alternativ bietet sich an, das Kind einzuarbeiten oder eine ordnungsgemäße Verwaltung durch Dritte sicherzustellen. Die Übertragung auf die Geschwister als Eigentümergemeinschaft empfiehlt sich nur, wenn alle einvernehmlich miteinander auskommen.
- Ist das Kind bereit, Ihnen ein Wohnrecht (bzw. Nießbrauchrecht an Miet- und Gewerbeobjekten) einzuräumen und im Grundbuch eintragen zu lassen?
Fazit und Empfehlung für die Praxis
Es gibt eine ganze Reihe von Aspekten, die beim Verkauf oder bei der Übertragung einer Immobilie auf die nachfolgende Generation in Betracht zu ziehen sind. Pauschale Empfehlungen kann es nicht geben. Die richtige Strategie und Lösung kann sich nur am konkreten Fall orientieren. Wenn Sie mehrere Kinder haben, kann es eine schwierige Aufgabe darstellen, allen Kindern gerecht zu werden. Wird die Immobilie testamentarisch einem Kind zugewiesen, müssen die anderen irgendwie abgefunden werden oder notfalls der Pflichtteil sichergestellt werden. Es empfiehlt sich auf jeden Fall, die Gegebenheiten vorher zu besprechen. Im Idealfall wird alles notariell wasserdicht dokumentiert. Juristische und oft auch steuerliche Beratung dürfte unabdingbar sein und zahlt sich für alle Beteiligten aus
Wir als Immobilienmakler in Berlin und Brandenburg stehen Ihnen gern als Ansprechpartner zur Verfügung. Zahlreiche weitere Anregungen finden Sie aber auch in unserem Immobilien-Blog in der Kategorie „Immobilie-Alter“.
