Checkliste für den Immobilienverkauf

Checkliste iPad Immobilie erfolgreich verkaufen

Was Sie auf jeden Fall beachten sollten:

Mit unserer Checkliste gewinnen Sie schnell einen Überblick

Ausgangslage / Vor dem Verkaufsbeginn zu klären
Vorbereitung / Welche Unterlagen brauche ich
Preisfrage / Was ist meine Immobilie wert
Vermarktung / Mit oder ohne Makler
Umsetzung / Besichtigung und Verhandlung
Abschluss / Kaufvertrag und Übergabe

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Diese 10 Punkte-Checkliste sollten Sie berücksichtigen

Sie verkaufen Ihre Immobilie am schnellsten, wenn Sie den Verkauf frühzeitig vorbereiten und dazu alles berücksichtigen, was erfahrungsgemäß und notwendigerweise zu tun ist. Damit Sie nichts vergessen, orientieren Sie sich gerne an dieser Checkliste. Auch wenn Sie einen Makler mit dem Verkauf Ihrer Immobilie beauftragen, sollten Sie selbst gewisse Vorarbeiten leisten. Wir zeigen Ihnen 10 typische Aspekte auf, die den Weg zu einem erfolgreichen Verkauf vorzeichnen, wenn Sie Ihre Immobilie in Berlin verkaufen wollen.

1. Ausziehen und leer anbieten oder abwarten?

Es ist eine gute Frage, ob sich ein Haus leerstehend besser verkaufen lässt und Sie dazu ausziehen oder ob Sie abwarten, bis sich ein Käufer findet während Sie noch in der Immobilie wohnen. Ist das Haus bewohnt, können sich manche Interessenten besser vorstellen, wie man es einrichten und nutzen kann.

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Andere sehen es lieber leerstehend, oft in der Erwartung, umgehend einziehen zu können. Letztlich kommt es darauf an, welche Optik die bessere ist. Beide Varianten sind ebenbürtig, beide Varianten haben ihre Vorteile und Nachteile. Sofern Sie mit dem Kaufpreis eine neue Wohnung finanzieren möchten, wäre zu klären, wie Sie strategisch am besten vorgehen.

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2. Haus für den Verkauf herrichten

Sehen Sie Ihr Haus mit den Augen eines Interessenten. Er muss sich irgendwie wohl fühlen und darf durch die Gegebenheiten nicht abgeschreckt werden. Beseitigen Sie vor der ersten Besichtigung also eventuellen Unrat auf dem Grundstück und richten das Grundstück schön her. „Hübschen“ Sie auch das Innere des Hauses auf.

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Beseitigen Sie übermäßigen Hausrat, räumen Sie auf und beseitigen Sie Schadstellen an den Wänden. Auch kleine Reparaturmaßnahmen an Fenstern, Türen oder am Dach machen sich meist mit einem höheren Kaufpreis bezahlt.

3. Beschaffen Sie gebäudetypische Unterlagen

Interessenten wollen auch auf dem Papier sehen, was angeboten wird. Beschaffen Sie einen Katasterplan (Flurkarte) beim Liegenschaftsamt, einen (unbeglaubigten) Grundbuchauszug beim Grundbuchamt, Grundrisspläne, Baupläne und im Zweifel auch einen Auszug aus dem Baulastenverzeichnis bei der Baubehörde.

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Liegen Ihnen keine Grundrisspläne vor, fragen Sie bei der Baubehörde nach oder lassen Sie welche möglichst mithilfe eines speziellen Softwareprogramms erstellen. Ein Energieausweis ist gesetzlich vorgeschrieben, dieser lässt sich anhand der Verbrauchswerte der letzten drei Jahre jedoch recht einfach beschaffen.

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4. Klären Sie die bauliche Situation

Interessenten interessieren sich für das Baujahr des Gebäudes. Recherchieren Sie dieses anhand Ihrer Unterlagen oder fragen Sie bei der Baubehörde nach. Auch die Frage nach eventuellen Reparaturen oder Modernisierungsmaßnahmen sollten Sie möglichst im Detail beantworten können, z.B. wie alt ist die Heizungsanlage oder wann wurde sie modernisiert. Sie benötigen auch Antworten zur Energieversorgung (Gas oder Öl), Kanalanschluss, Fernsehempfang (Kabel, Satellit) und ob noch mit Erschließungsmaßnahmen der Gemeinde zu rechnen ist.

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5. Sonderfall: Wohnungseigentum

Auch beim Wohnungsverkauf sind einige Überlegungen unabdingbar. Verkaufen Sie Ihre Eigentumswohnung, benötigen Sie zwingend die Teilungserklärung. Prüfen Sie, ob das zu verkaufende Sondereigentum im Aufteilungsplan korrekt eingezeichnet ist. Bestehen Sondernutzungsrechte, klären Sie die Gegebenheiten ab. Kann Ihre Wohnung beruflich (z.B. als Home-Office) genutzt werden? Wer ist der Verwalter der Wohnungseigentümeranlage? Gibt es eine Gemeinschaftsordnung und Hausordnung?

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Beschaffen Sie die Jahresabrechnungen der letzten fünf Jahre. Prüfen Sie die Höhe der Instandhaltungsrücklage. Welche Instandhaltungsmaßnahmen wurden in letzten Jahren durchgeführt? Beschaffen Sie die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen. Muss mit der Erhebung von Sonderumlagen gerechnet werden? Gibt es Streitigkeiten zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft und Wohnungseigentümern?

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6. Klären Sie zweifelhafte Eintragungen im Grundbuch

Das Grundbuch beschreibt die rechtlichen Gegebenheiten der Immobilie. Eintragungen, die nicht mehr relevant sind, sind zu löschen (z.B. Wohnrecht eines zwischenzeitlich Verstorbenen). Ist im Grundbuch ein Zwangsversteigerungsvermerk oder ein Zwangsverwaltungsvermerk eingetragen, ist mit dem Gläubiger zu klären, dass Sie das Grundstück dennoch freihändig verkaufen können und welche Konditionen der Gläubiger akzeptiert.

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7. Klären Sie die Notwendigkeit von Löschungsbewilligungen von Rechten im Grundbuch

Sind im Grundbuch Grundschulden eingetragen, sprechen Sie mit dem Grundschuldgläubiger ab, zu welchen Bedingungen er die Löschungsbewilligung für die Grundschuld erteilen wird.

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In der Regel muss ein noch valutierendes Darlehen aus dem Kaufpreis zurückgezahlt werden. Der Notar übernimmt dazu die treuhänderische Abwicklung. Handelt es sich dabei um eine Eigentümergrundschuld (d.h. das dadurch gesicherte Darlehen ist vollständig zurückgezahlt), stellen Sie fest, ob der Gläubiger die Löschungsbewilligung erteilt hat und wo sich diese befindet.

8. Privat oder mit Makler verkaufen?

Sofern Sie Ihr Objekt privat verkaufen, müssen Sie einen erheblichen zeitlichen als auch organisatorischen Aufwand einplanen. Möchten Sie sich diese Mühseligkeiten ersparen, sollten Sie möglichst mit Makler verkaufen. Sie profitieren von der Marktkenntnis und Kompetenz des Maklers.

Nicht unerhebliche beim Hausverkauf ist die Immobilienbewertung. Sie erhalten vom Makler eine zuverlässige Einschätzung des Verkehrswertes und brauchen sich nicht mit der Unterlagenrecherche abzumühen. Der Immobilienmakler erstellt neben der Wertermittlung ein ordentliches Exposé und übernimmt es, Ihr Objekt in den dafür geeigneten Medien anzubieten. Der Makler entlastet Sie von dem Aufwand, Informationsgespräche mit Kaufinteressenten zu führen, Besichtigungstermine wahrzunehmen und den Interessenten für Fragen jedweder Art zur Verfügung zu stehen. Letztlich begleitet er Sie auf dem Weg zur notariellen Beurkundung des Kaufvertrages und steht Ihnen jederzeit mit Rat und Tat zur Seite.

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9. Risiko eines Spekulationsgeschäftes einschätzen

Sofern Sie Ihr Haus wenigstens im Jahr des Verkaufs und den beiden vorangegangenen Jahren selbst bewohnt haben, tätigen Sie ein privates Veräußerungsgeschäft und lösen keine Spekulationssteuer aus. Sofern das Haus aber vermietet ist und seit der Anschaffung noch keine zehn Jahre vergangen sind, riskieren Sie ein Spekulationsgeschäft und müssen beim Hausverkauf auf einen eventuellen Verkaufsgewinn Spekulationssteuer entrichten.

Eventuell kann es zweckmäßig sein, das bestehende Mietverhältnis zu kündigen und das Haus in den Jahren vor dem Verkauf noch selbst zu beziehen. Letztlich ist es eine Rechenaufgabe, ob sich eine Spekulationssteuer im Hinblick auf den zu erwartenden Verkaufserlös tatsächlich als Nachteil erweist.

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10. Verkauf durch Erbengemeinschaft

Steht die Immobilie im Eigentum einer Erbengemeinschaft, müssen sämtliche Miterben dem Hausverkauf zustimmen. Klären Sie also vor dem Immobilienverkauf ab, ob tatsächlich alle Miterben mit dem Verkauf einverstanden sind.

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Möglicherweise möchte einer der Miterben das Objekt übernehmen und ist bereit, die anderen auszuzahlen. Verweigert ein Miterbe seine Zustimmung, wäre zu veranschaulichen, dass jeder Miterbe eine Teilungsversteigerung beantragen kann, eine Teilungsversteigerung gegenüber einem freihändigen Verkauf jedoch erhebliche wirtschaftliche Nachteile nach sich zieht.

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