Die Pflichten des Immobilien­maklers gegenüber den Verkäufern

Was leisten Immobilienmakler?

Makler können nur das leisten, was unter Einsatz der ihnen möglichen Bemühungen tatsächlich zumutbar erwartet werden kann. Engagiert sich ein Makler nicht im Sinn des Auftraggebers, wird der Auftraggeber das Mandat mit hoher Wahrscheinlichkeit ohnehin kündigen. Makler werden also aus wohlverstandenem Eigeninteresse alles tun, um einen Auftrag ins Ziel zu führen.

Was muss ich als Immobilienverkäufer beachten?

Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten, sollten Sie das Objekt auch aus der Sicht eines potentiellen Interessenten betrachten. Stellen Sie sich vor, Sie wären selber Interessent und würden sich für genau dieses Haus interessieren. Es beginnt bereits damit, dass Sie ein Haus für den Verkauf vorbereiten sollten. Steht das Haus leer, räumen Sie Hausrat aus und befreien Sie das Grundstück von jeglichem Unrat. „Hübschen“ Sie Ihr Grundstück auf.

Unter Umständen kann es zweckmäßig sein, kleinere Schäden zu reparieren. Das, was Sie noch in die Immobilie hineinstecken, zahlt sich letztlich in einem besseren Kaufpreis aus. Aus rechtlicher Sicht prüfen Sie das Grundbuch. Sofern Belastungen oder Rechte Dritter gelöscht werden können, sollte die Löschung möglichst veranlasst werden. Sie erleichtern damit die Verkaufsabwicklung. Beschaffen Sie möglichst alle für einen Verkauf relevanten Unterlagen, insbesondere Grundbuchauszug, Katasterplan, Grundrisspläne, Bauzeichnungen und eventuell eine Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis.

Wenn wir als Immobilienmakler mit dem Immobilienverkauf beauftragt sind, werden im Rahmen der Unterlagenrecherche alle Unterlagen von uns beschafft. Die vollständigen Unterlagen werden spätestens zum Notartermin benötigt. Beauftragen Sie einen Makler, sollten Sie den Makler über alle tatsächlichen und rechtlichen Gegebenheiten der Immobilie offen und ehrlich informieren. Überlassen Sie es dem Makler, was er dann daraus macht. Verschweigen Sie möglichst keine Mängel. Nur so vermeiden Sie, dass ein Erwerber Ihnen im Nachhinein vielleicht arglistiges Verhalten vorwirft und den Kaufvertrag zunichte macht. Am besten besprechen Sie vorab mit dem Makler die Strategie, mit der Sie Ihr Haus optimal angeboten wird. Gute Vorarbeit ist das A und O beim Immobilienverkauf und zahlt sich immer aus!

Welche Haftungsrisiken trägt der Immobilienverkäufer?

Wenn Sie eine Immobilie verkaufen, so geschieht dies im Regelfall so wie sie steht und liegt („gekauft wie gesehen“). Sie vereinbaren im notariellen Kaufvertrag also standardmäßig einen Gewährleistungsausschluss. Dann haften Sie für unter normalen Umständen aus Sicht des Käufers erkennbare Mängel nicht. Ein Haftungsrisiko begründen Sie aber dann, wenn Sie im Kaufvertrag irgendwelche Eigenschaften zusichern und den Erwerber in den Glauben versetzen, dass alles so ist, wie Sie es behaupten.

Sichern Sie beispielsweise zu, dass Sie das Gebäude vor einigen Jahren vollständig neu errichtet haben, während Sie tatsächlich Bauteile des zuvor weitgehend abgerissenen Gebäudes in den Neubau integriert haben, handelt sich nicht mehr um einen Neubau. Der Käufer kann dann Gewährleistungsansprüche geltend machen. Besonders kritisch wird die Situation, wenn Sie Mängel der Immobilie arglistig verschweigen, indem Sie davon ausgehen, dass der Interessent bei Kenntnis des Mangels vom Immobilienkauf absieht. Erwähnen Sie also beispielsweise nicht, dass die Kellerwände hinter den neu aufgebrachten Gipskartonplatten feucht sind, handeln Sie arglistig.

Sie riskieren, dass der Erwerber den Kaufvertrag anficht und rückgängig macht. Ein Haftungsrisiko kann sich auch dann ergeben, wenn Ihre Immobilie vermietet ist, Sie dem Erwerber im Kaufvertrag zugesichert haben, dass der Mieter auszieht und der Mieter dann den Auszug verweigert. Haftungsrisiken können sich auch daraus ergeben, dass Sie die Gegebenheiten im Hinblick auf Erschließungskosten und Anliegerbeiträge falsch einschätzen oder im Grundbuch Belastungen oder Rechte Dritter eingetragen sind, deren Löschung sich als problematisch oder unmöglich erweist. Lassen Sie sich von uns als kompetenten Immobilienmakler über die Pflichten des Verkäufers gerne beraten.

Doppeltätigkeit für Verkäufer und Käufer

Soweit der Makler mit dem Verkäufer (er soll dessen Objekt verkaufen) und Kaufinteressenten (er soll in dessen Auftrag ein geeignetes Objekt suchen) zugleich einen Maklervertrag schließt, liegt eine Doppeltätigkeit vor. Sie ist nicht verboten (BGH NJW-RR 1998, 992). Allerdings muss der Makler berücksichtigen, dass er für beide Parteien vertraglich tätig ist und sollte beide Parteien über seine Doppeltätigkeit auch informieren.

Aufgrund dessen ist er zur Unparteilichkeit verpflichtet (BGHZ 48, 347). Um sich vertragsgerecht und fair zu verhalten, muss er die Interessen beider Parteien als gleichwertig berücksichtigen. Insoweit wäre es beispielsweise verboten, zugunsten einer der Vertragsparteien in Preisverhandlungen einzugreifen. Die gebotene Aufklärung, dass sie jeweils auch für die andere Partei tätig ist, überlagert seine Verpflichtung zur Verschwiegenheit gegenüber der anderen Partei (BGH NJW 2004,154).

Sonderfall steuerliche und rechtliche Beratung durch Immobilienmakler

Immobilienmakler sind nicht verpflichtet und nur eingeschränkt berechtigt, ihre Auftraggeber steuerlich oder rechtlich zu beraten. Rechtsberatung ist immer mit Haftungsrisiken verbunden. Andererseits erfordert die Situation oft, dass rechtliche Aspekte angesprochen werden. Die Rechtsprechung erlaubt rechtsberatende Tätigkeiten wie beispielsweise die Anfertigung von allgemein gehaltenen Vertragsentwürfen zu Informationszwecken, nicht aber die rechtsberatende Anfertigung individueller Vertragsgestaltungen. Die individuelle Rechtsberatung ist Rechtsanwälten und Notaren vorbehalten.

Auch eine gewisse Beratung in Grundbuchangelegenheiten ist erlaubt. Stellt der Makler beispielsweise fest, dass der Erbe einer Immobilie noch nicht als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist, darf er ihn darauf hinweisen, dass die Eigentumsumschreibung zur Beschleunigung eines Verkaufs zweckmäßig ist und die Eigentumsumschreibung im Grundbuch innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gebührenfrei ist. Die Beratung, ob der Kauf einer Immobilie steuerlich sinnvoll ist oder wegen eventueller Steuervorteile so oder so gestaltet werden sollte, kann nicht Gegenstand der Beratung eines Immobilienmaklers sein. Letztlich muss der Makler die mit einer Beratung verbundenen Haftungsrisiken berücksichtigen, falls sich eine Beratung als fehlerhaft oder als nicht sachgerecht erweisen sollte.

Sofern Sie eine Immobilie verkaufen wollen, kann das Bedürfnis nach Information über rechtliche Aspekte im direkten Zusammenhang mit der Vermittlung der Immobilie stehen. Hier erlaubt § 5 Abs. I Rechtsdienstleistungsgesetz rechtliche Beratungsleistungen, wenn sie als Nebenleistung zum Berufs- oder Tätigkeitsbild eines Dienstleisters gehören. Wo hier die Grenzen verlaufen, ist einzelfallabhängig. Im Zweifel sollte der Makler den Auftraggeber zur Vermeidung eigener Haftungsrisiken darauf verweisen, dass er sich steuerlich oder rechtlich individuell beraten lässt. Wie auch immer. Bei immoeinfach als Ihren Immobilien Ratgeber sind Sie in den richtigen Händen. Wir informieren und beraten Sie dort, wo es darauf ankommt.