Pflichten Immobilienmakler gegenüber Verkäufer

Immobilienmakler sind Dienstleister. Grundlage ihrer Tätigkeit ist das Vertrauen ihrer Auftraggeber, die den Makler mit dem Verkauf ihrer Immobilie oder eines Grundstücks beauftragen.

Informationspflichten gegenüber Verkäufer nach TMG und DL-InfoV

Grafik-Icon Dokument Infos Um Vertrauen herzustellen, sind auch Immobilienmakler als Dienstleister nach § 2 Dienstleistungs-Informationspflichten-Verordnung (DL-InfoV) und bei Online-Angeboten nach § 5 Telemediengesetz (TMG) verpflichtet, ihren Auftraggebern vorab solche Informationen zur Verfügung zu stellen, die Auskunft über die Person des Dienstleisters geben. Wir von immoeinfach.de erfüllen diese Vorgaben, indem wir auf unserer Website im Bereich Unternehmen und im Impressum über alles informieren, was Sie als Verkäufer über unser Unternehmen und alles, was damit im Zusammenhang steht, wissen sollten.

Die Informationspflicht umfasst Name, Firma und Rechtsform und Vertretungsberechtigung, Handelsregisternummer bei Eintragung im Handelsregister, Angaben zur Telefonnummer, email-Adresse oder Faxnummer, Angaben zur zuständigen Aufsichtsbehörde, Umsatzsteuer-Identifikationsnummer, Angaben zur Verwendung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen und Angaben zur Berufshaftpflichtversicherung. Alternativ zur Website kann der Immobilienmakler diese Informationen in seinem Büro so vorhalten, dass sie dem Auftraggeber leicht zugänglich sind (Aushang, Info-Blatt) oder die Informationen in allen von ihm verwendeten Informations- und Arbeitsunterlagen darstellen.

Immobilienmakler sind nicht zwangsverpflichtet

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Da der Maklervertrag erfolgsorientiert ist und der Auftraggeber nur im Erfolgsfall eine vereinbarte Provision zahlen muss, ist der Maklervertrag kein gegenseitiger, sondern ein einseitig verpflichtender Vertrag. Die wesentliche Verpflichtung besteht für den Auftraggeber darin, die vereinbarte Provision zu zahlen. Es besteht aber keine Verpflichtung des Maklers, für den Auftraggeber tätig zu werden, abgesehen davon, dass er den Erfolg seiner Bemühungen ohnehin nicht garantieren kann. Umgekehrt besteht auch keine Verpflichtung des Auftraggebers, eine vom Makler nachgewiesene Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages wahrzunehmen (BGH NJW-RR 2003, 699).

Was leisten Immobilienmakler?

Grafik-Icon Pokal Erfolg immoeinfach.deMakler können nur das leisten, was unter Einsatz der ihnen möglichen Bemühungen tatsächlich zumutbar erwartet werden kann. Engagiert sich ein Makler nicht im Sinn des Auftraggebers, wird der Auftraggeber das Mandat mit hoher Wahrscheinlichkeit ohnehin kündigen. Makler werden also aus wohlverstandenem Eigeninteresse alles tun, um einen Auftrag ins Ziel zu führen. Demgemäß verpflichten sich Makler in ihren AGB regelmäßig, Aufträge fachgerecht, nachhaltig und unter Ausnutzung aller sich ergebenden Abschlusschancen zu bearbeiten und den Auftraggeber über die Durchsetzbarkeit seiner Preisforderung und sonstigen Angebotsbedingungen nach bestem Wissen und Gewissen aufzuklären und erfolgsorientiert zu beraten. Nur der gemeinsame Erfolg zählt.

Pflichten des Immobilienmaklers

Grafik-Icon Haus-Immobilie unter der Lupe Immoeinfach.deWenn der Immobilienmakler einen Auftrag übernimmt, treffen ihn gegenüber dem Verkäufer als seinem Auftraggeber Auskunfts-, Hinweis- und Aufklärungspflichten. Zwischen Makler und Verkäufer besteht ein besonderes Sorgfalts- und Treueverhältnis, das den Makler verpflichtet, im Rahmen der ihm zumutbaren Möglichkeiten die Interessen des Verkäufers als Auftraggeber zu wahren. So muss der Makler alle ihm bekannten Informationen über das Objekt auch gegenüber einem Kaufinteressenten mitteilen. Er darf nichts verschweigen. Verschweigt er Informationen, handelt er arglistig. Schulbeispiel ist, dass der Keller eines Hauses auf den ersten Blick nicht sichtbare Feuchtigkeitsschäden aufweist. Verschweigt er diesen Umstand gegenüber einem Kaufinteressenten, könnte der Kaufinteressent einen beurkundeten Kaufvertrag über die Immobilie wegen arglistiger Täuschung anfechten und zurückabwickeln (BGH NJW 2001, 966). Das Verhalten des Maklers würde auch dem Auftraggeber angelastet. Der Auftraggeber könnte sich nicht darauf berufen, dass nur der Makler den maßgeblichen Umstand verschwiegen habe. Der Makler ist insoweit Erfüllungsgehilfe seines Auftraggebers.

Keine Angaben ins Blaue hinein

Grafik-Icon Wohnungs-Raum mit Fenster, MangelVor allem dürfen Immobilienmakler keine Angaben ins Blaue hinein machen. So kann ein Käufer vom Kaufvertrag zurücktreten, wenn der Makler bei der Besichtigung seine Frage nach Feuchtigkeitsschäden im Mauerwerk „ins Blaue hinein“ verneint hatte. Der Makler müsste sich in diesem Fall vorwerfen lassen, dass er unrichtige Behauptungen ohne tatsächliche Grundlage aufstellte oder sich zu Angaben hinreißen ließ, zu deren sachgemäßer Beurteilung ihm die erforderlichen Kenntnisse fehlten.

Grenzen der Sorgfaltspflichten des Immobilienmaklers

Immobilienmakler haben keine eigenständigen Untersuchungspflichten hinsichtlich des Objekts. Vom Makler können keine besonderen Kenntnisse erwartet werden (OLG Celle NJW-RR 2003, 418). Umgekehrt wird derjenige Makler, der im Immobilienbereich besondere Kompetenzen und Erfahrungen vorweisen kann, selbstverständlich seinen Wettbewerbsvorsprung nutzen und potentielle Auftraggeber beeindrucken. Wir von immoeinfach betreiben immer eine umfangreiche Unterlagerrecherche, so bleiben keine entscheidenden Fragen offen und sowohl Käufer als auch Verkäufer sind stets gut informiert.

Aufklärungspflichten gegenüber dem Verkäufer

Grafok-Icon Haus, Dokument ZeigefingerImmobilienmakler haben ihre Auftraggeber lediglich über alle ihnen bekannten vertragsrelevanten Umstände tatsächlicher und rechtlicher Art richtig und vollständig aufzuklären. Die Reichweite bestimmt sich nach den Umständen im Einzelfall. Konkrete Nachforschungspflichten obliegen dem Makler nicht. Hat der Makler jedoch Anlass, bestimmte Umstände anzuzweifeln, muss er nachforschen. Beispiel: Wie verhält es sich mit der Bebaubarkeit eines als Baugrundstück angebotenen Grundstücks. Ferner muss er dem Verkäufer darauf hinweisen, dass er für den Verkauf ein Energieausweis benötigt.

Doppeltätigkeit für Verkäufer und Käufer

Grafik-Icon: drei Personen mit TrennstrichSoweit der Makler mit dem Verkäufer (er soll dessen Objekt verkaufen) und Kaufinteressenten (er soll in dessen Auftrag ein geeignetes Objekt suchen) zugleich einen Maklervertrag schließt, liegt eine Doppeltätigkeit vor. Sie ist nicht verboten (BGH NJW-RR 1998, 992). Allerdings muss der Makler berücksichtigen, dass er für beide Parteien vertraglich tätig ist und sollte beide Parteien über seine Doppeltätigkeit auch informieren. Aufgrund dessen ist er zur Unparteilichkeit verpflichtet (BGHZ 48, 347). Um sich vertragsgerecht und fair zu verhalten, muss er die Interessen beider Parteien als gleichwertig berücksichtigen. Insoweit wäre es beispielsweise verboten, zugunsten einer der Vertragsparteien in Preisverhandlungen einzugreifen. Die gebotene Aufklärung, dass sie jeweils auch für die andere Partei tätig ist, überlagert seine Verpflichtung zur Verschwiegenheit gegenüber der anderen Partei (BGH NJW 2004,154).

Sonderfall steuerliche und rechtliche Beratung durch Immobilienmakler

Immobilienmakler sind nicht verpflichtet und nur eingeschränkt berechtigt, ihre Auftraggeber steuerlich oder rechtlich zu beraten. Rechtsberatung ist immer mit Haftungsrisiken verbunden. Andererseits erfordert die Situation oft, dass rechtliche Aspekte angesprochen werden. Die Rechtsprechung erlaubt rechtsberatende Tätigkeiten wie beispielsweise die Anfertigung von allgemein gehaltenen Vertragsentwürfen zu Informationszwecken, nicht aber die rechtsberatende Anfertigung individueller Vertragsgestaltungen. Die individuelle Rechtsberatung ist Rechtsanwälten und Notaren vorbehalten.

Auch eine gewisse Beratung in Grundbuchangelegenheiten ist erlaubt. Stellt der Makler beispielsweise fest, dass der Erbe einer Immobilie noch nicht als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist, darf er ihn darauf hinweisen, dass die Eigentumsumschreibung zur Beschleunigung eines Verkaufs zweckmäßig ist und die Eigentumsumschreibung im Grundbuch innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gebührenfrei ist. Die Beratung, ob der Kauf einer Immobilie steuerlich sinnvoll ist oder wegen eventueller Steuervorteile so oder so gestaltet werden sollte, kann nicht Gegenstand der Beratung eines Immobilienmaklers sein. Letztlich muss der Makler die mit einer Beratung verbundenen Haftungsrisiken berücksichtigen, falls sich eine Beratung als fehlerhaft oder als nicht sachgerecht erweisen sollte.

Sofern Sie eine Immobilie verkaufen wollen, kann das Bedürfnis nach Information über rechtliche Aspekte im direkten Zusammenhang mit der Vermittlung der Immobilie stehen. Hier erlaubt § 5 Abs. I Rechtsdienstleistungsgesetz rechtliche Beratungsleistungen, wenn sie als Nebenleistung zum Berufs- oder Tätigkeitsbild eines Dienstleisters gehören. Wo hier die Grenzen verlaufen, ist einzelfallabhängig. Im Zweifel sollte der Makler den Auftraggeber zur Vermeidung eigener Haftungsrisiken darauf verweisen, dass er sich steuerlich oder rechtlich individuell beraten lässt. Wie auch immer. Bei immoeinfach.de Service GmbH Berlin sind Sie in den richtigen Händen. Wir informieren und beraten Sie dort, wo es darauf ankommt.

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Veröffentlicht am: 01.08.2017 | Autor: Ivo Hagen

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